香港经验值得借鉴 | |||||||||
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| http://www.sina.com.cn 2005年12月21日17:04 新世纪周刊 | |||||||||
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撰文/郎咸平 摄影/陈萧军经历了亚洲金融危机的香港，在房地产市场方面为我们提供了很好的学习素材，保有 现金，降低贷款，应是内地房地产商的现实选择 中国目前房地产的状况， 某些方面与香港的历史类似。香港也曾经历好几次大的经济波动，房地产行业的周期
从1984年9月“中英联合声明”签署直至亚洲金融危机之前，香港的房地产一直处于快速发展的通道，楼市的泡 沫主要产生于这个时期。1997年，金融危机爆发后，香港受到沉重打击，房地产价格急速回落，社会财富大量萎缩。 从1997年10月到2002年年底的5年时间里，香港房地产和股市总市值共损失约8万亿港元，比同期香港生 产创造的本地生产总值还多。直到2003年底，地产才开始出现复苏迹象。 经过几次危机的洗礼，香港房地产行业大浪淘沙，出现了在其他行业少见的垄断局面。特别是上世纪80年代开始， 房地产行业逐渐向少数公司集中。目前，被称为行业“四大天王”的新鸿基地产、新世界发展、长江实业和恒基兆业，加上会 德丰、信合、合和、太古、九龙仓等大型房地产商，基本控制了香港房地产行业。 这些公司之所以在竞争中脱颖而出，重要的一点是运用了恰当的风险管理策略。这些风险管理最终都可以表现为一点 ，就是维持较高的现金流和较低的负债率。在楼市大跌的年份里，这些能成功过渡的公司都保持了一种稳健的财务政策，以减 小风险。他们的平均资本负债率(而不是资产负债率)基本维持在20%左右,而现金占总资产比例高达5%-15%以上。 这可以看作是一个行业的标准。 与香港相比，中国内地房地产商当前面临的风险同样是不可控制的，例如中央政府的宏观调控、外国投机资金的涌入 等，因此，取胜之道也是如何成功减小风险的冲击。但是，中国内地的房地产商的风险意识和管理水平与香港同行相去甚远。 许多公司有一种自我宽慰的心理，认为整个行业都是这样的，并没有意识到问题的严重性。 内地房地产公司对银行贷款过度依赖，导致债台高筑、摇摇欲坠，财务风险越积越严重。平均资产负债率高的惊人， 2004年已经达到75%(这就是说负债与净资产之比约为300%)，现金流增加值占总资产比率不到1%。 这种状态如果继续下去，整个行业必然积重难返，出现一次大的危机绝非危言耸听。因此，要保持公司和行业的稳健 发展，有必要认真学习香港同行的经验教训，实施恰当的风险管理策略。20%左右的资本负债率对于中国房地产企业来说可 能是望尘莫及，但是至少应该向着这个目标努力。 从各级政府的角度看，应当做好城市建设和房地产发展的长期规划，切勿错误和盲目地把房地产的泡沫视为经济繁荣 的标志。政府不是大商贩，其目标不是要通过房地产获利多少，而是要维持房地产价格的稳定和规范行业的发展，特别要坚决 打击投机风潮。 对房地产公司来说，在增加现金流的同时，还要创造新的避险工具，调动各种防范风险的手段，力求在变幻的市场环 境中保持公司的稳定发展。而对于个人，更应该选择适当的购房时机，学会合理投资，切勿盲目跟风。 相关专题：新世纪周刊 |
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