杨慎：房地产业仍是政府参与的行政主导性行业

建设部原副部长、中国房地产业协会会长杨慎。摄影 邹宪/中国新闻周刊
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　　[提要]政府对房地产市场的宏观调控是必要的，但应注重调控的内容和调控的方式。目前房地产市场的现状是：房地产业仍是政府参与度很强的行政主导性行业，目前价格问题有相当一部分是土地供给、银行信贷等体制政策决定的。房地产业尚不存在整体性的总供给大于总需求而形成的整体过热。所以，目前的判断是，投资过快不过热、房价要降幅而不是降价、现在的房价标准偏低而不是偏高。

　　房地产业的政策体制现状

　　现在的宏观调控出台以后，在房地产界有两种看法：一种是认为它的必要性、迫切性不怎么样，刚刚还说房地产业是支柱产业，马上又调控了，这前后怎么理解。第二种看法认为，房地产业的确存在着一些需要解决的问题。我的看法比较倾向于第二种。

　　从这次宏观调控看，房地产业在国民经济和社会发展中的地位非同一般，它的发展影响到了全国的经济社会的整体，以至于国家不得不从中央到国务院到有关部门一起来进行调控，从这个方面讲，房地产业本身的地位、作用的重要性得以充分体现出来。在这种情况下，更需要房地产业自身的素质要好、产业素质要高，这样才适应经济发展的要求、适应百姓的要求、适应未来发展的要求。

　　房地产业是政府参与度很强的行政主导性行业。根据我们现在的体制政策，房地产的主要资金在银行，土地由政府控制，税收则是政府在征收。金融、土地、税收、规划等等，主要的条件都是在政府这边。所以，房地产业是政府参与度很强的行政主导性行业。因此，目前价格问题有相当一部分是体制政策、土地供给政策、银行信贷政策以及其他的政策决定的。其他的原因有没有？当然有，企业出于追求利润的需要，做大一点、好一点，有这样的情况。

　　现在出台的调控政策，是政府采取很广、参与度很强的行政政策，国家的组合拳是往外打，往下打，但房地产业的很多问题是体制、政策上的问题。因此，我们就要从现行的体制上存在的问题打这个问题。

　　投资过快不过热 房价降幅不降价

　　对这次房产调控，我的看法首先是，现在房价涨幅过高的问题，是局部的问题还是全局性的问题？它又是在什么历史条件下，什么背景下产生的？

　　我对当前的房地产业，整体认识有三点：投资过快不过热、房价降幅不降价、现在的房价标准偏低不偏高。

　　第一，现在投资房地产总体不是过热，而是增速过快，过快不过热。什么叫过快而不过热？就是投资的增长速度比较高，全国已经达到了30%的涨幅。不过热是什么意思？就是不存在总体上供大与求而形成的整体过热。中国现在老百姓住房，城市住宅、农村住宅从整体上来看，住房不是多了，而是不够，不是太好了，而且还差很远，不是水平很高，而是水平还很低。所以，现在群众对住房的需求，无论城市还是农村，还是摆在消费前三位的需求，所以，现在是过快不过热，我认为不存在整体性的总供给大于总需求而形成的整体过热。

　　第二，现在的房价要解决的问题是降幅而不是降价。现在有一种观点，房价太高了，所以要降房价，我反对这种观点。现在要解决的问题，是把房价增幅过快的问题解决了，把房价稳定住，在稳定上解决问题，而不可能有房价降下来的现实或者前景。为什么？大家知道，房价是取决于供给和需求两方面的。需求大家都知道，普遍在增长，群众实际的需求、主动性需求、被动性需求，包括农村进城务工农民的需求都很高。但从供给方面看，土地紧缩、银行贷款紧缩，这种房子可以做、那种房子不可以做，房屋的品类比较小。需求不变，供给减少，价格必然上涨。

　　另外，由于我们体制政策的原因，由于房地产业本身是政府参与度很强的行政主导性行业，因此，目前价格问题有相当一部分是由体制政策决定的。其他的方面原因有没有？当然有。企业出于追求利润的需要，要把企业做大一点、房子盖的好一点，也有这样的情况和因素。但是不存在把房价降下来的条件和前提。现在的PPI(工业品出厂价格)是4%，各种原材料都在涨价，工资在涨价，运输在涨价，土地在涨价，有什么条件能把房价降下来呢？我认为现在不存在房价下降的主要条件。

　　第三，住房结构为什么不合理？调控的理由之一就是，高档商品房太多了，因此要调整结构。我个人的看法，现在总体来讲，房子不是建得好的商品房的太多了，而是好的房子还不够。对一个城市来讲，你们住的房子，满意吗？肯定不满意。现在的装修标准，你们肯定不满意。我们房子的技术含量肯定是不合格的，不是太好的。我们不要忘记，中国既要关注城市，还要关注农村，农村每年还要建7、8亿平方米的房子，农村平均是230元/平方米，这样的房子只能遮风挡雨。所以，现在房子总体上是看一个社会发展进步、经济发展的条件。我有一个基本的看法，住房消费及其价格同人均GDP成正比，同恩格尔系数成反比。为什么？随着人民收入的增高，人们富裕了，买房的人会越来越多，买好房子的人会越来越多，想住得宽松、舒适的人也越来越多。在这种情况下，房价还有永久的刚性，房价是降不下来的。

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