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新京报:能否再降低“限价房”的价格


http://www.sina.com.cn 2006年08月07日16:29 新京报

  日前,广州市国土房管局首推限房价地块,两个位于开发区的地块被要求建成90平方米以下中小户型,房价不得超过6000元/平方米。然而,据了解这两个地块附近的商品房价却基本只在5000元/平方米左右,并且政府的“限价房”容积率要远远高于商品房,也就是说,政府的“限价房”不但高出市价1000多元,而且居住环境也相对较差(8月5日《信息时报》)。

  限地价、限户型、限房价的商品房被称为“三限”,是国家为平抑房地产价格所采取的一系列调控政策之一。这种政策是非常必要的,因为世界上没有一个国家对本国房地产市场采取纯市场化运作。土地是一种公共资源,公共资源的使用不仅要追求市场化的效率,更要保障社会的公平。普通住宅土地关系中低收入者的住房保障,不应该采取单纯竞价的方式将其一味推向市场,政府应该兼顾公共利益,对这些土地进行更科学、合理的规划开发,满足公众的福利。因此,政府在中低价商品房开发建设中推行招投标,推广“三限”,无疑推动了房地产市场更健康地发展。

  然而,现实中“三限”政策出现了许多扭曲。拿限

房价来说,各地并没有一个标准,表面上看,一些限价房的确价格低于周围商品房价格10%-20%,但问题在于,这些限价房的容积率大多较高,并且建设的标准要低于商品房,可见从性价比的角度看,限价房的价格并不低。并且,限价房推出的目的是为了满足中低收入者的住房需求,但一些地方的限价房和现在的商品房价格差距甚小,超出了中低收入者承受能力。例如,北京的限价地块东铁匠营预计房价在5500元/平米,广渠路地块预计在8000元/平米,这种价格有多少中低收入者能承受得了?而此次,广州更出现了限价房价格比商品房高的怪现象,限价房政策的某些缺陷在执行过程中比较明显地显露出来。

  限价房政策的实质,是在政府经营土地获利、开发商商业利润以及满足市民住房保障之间找到一个平衡点。所以,要想让限价房政策执行不变味,需要防止政策推行的随意性,制定一个有章可循的价格生成机制。这种价格机制的起点,就是限价房房价该如何限制和确定。

  显然,国家统一限价房定价肯定是行不通的,毕竟各地经济发展差异较大。而现在比较机械地规定比周围商品房价格低10%-20%也不科学,因为限价房的品质低于商品房,基本不可比,而且即使低10% -20%,中低收入者似乎仍然不能承受。因此,更合理的定价不仅要参考商品房价,也要参照目标购买群体的收入水平,突出限价房的住房保障性质,进一步降低限价房的价格。房价产生机制确定后,由政府根据目前

房地产项目的开发成本,确定土地限价,在保证开发商有钱可赚的同时限制其利润率,同时政府也获得更合理的土地收入。

  限价房政策是政府有限、合理干预市场的产物,但如何真正做到有限和合理,并非易事。因为,政府一方面要响应民众呼声,降低房价;另一方面,各地的土地出让收入已在地方政府收入中举足轻重。无疑,这是对政府公共管理的更高层次要求,也是一门操作的艺术。所以,面对广州限价房的极端个案出现,有关方面应给予关注,并就此重新审视目前限价房政策的制度设计,广泛吸纳民智并借鉴国外成功经验,进一步完善、细化限价房政策,把房地产市场的

宏观调控推向深入,以求实效。


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