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青安:物业公司有没有“断水断电权”?


http://www.sina.com.cn 2006年08月08日10:41 上海青年报

  青安

  业主迟交了电费和水费,一些小区物管就私自断水断电,这样的强制性“催款”手段,也给业主的日常生活带来了很多不便。日前,成都市物业管理协会出台的《关于进一步加强物业服务的若干意见》明文规定,物业管理企业不得以业主、使用人未缴纳水电气费用或物业服务费用为由,采取断水、断电措施。

  物业公司不能对业主采取断水断电措施,笔者为成都的规定叫好。长期以来,针对个别业主拖欠或拒缴水电和物业管理费现象,物业公司普遍采取断水断电措施,人们对此习以为常,普遍认为用水电要交钱,对不交钱的断之有理,天经地义,无可厚非。其实不然,以断水断电“逼”业主交费这个“普遍行规”于法无据,属于物业公司干了不该干的分外之“闲事”。

  要理清这个问题,我们必须明确物业公司和业主的关系。我国于2003年颁布的第一部《物业管理条例》,明确规定物业公司仅仅是接受业主委托管理小区的“管家”。就是说,物业公司与业主,是雇佣与被雇佣关系,业主花钱聘来物业公司的目的是为自己服务。受业主聘用或雇佣的物业公司,主要职责是依据合同内容,按照业主要求,为业主搞好服务。显然,“管家”无权断“主人”的水和电。

  物业公司断水断电,与自身身份不符,不仅侵犯了居民的用水用电权,也侵犯了供水供电人的合法权利。根据责权利对等原则,居民有义务缴水费电费,而供水供电人有义务依约供水供电,如果用水用电人不缴费,供水供电人当然可以断水断电。表面看,物业公司接受供水供电人委托向居民收取水电费,当然也可以代表供水供电人断居民水电。其实则不然。断水断电权是供水供电人的一项重要的合同履行抗辩权,不能轻易随着“委托收费”而发生转移。在一般情况下,有权断水断电的一方只能是供水供电人,而不是物业公司。无论得到什么样的委托,物业公司都不是供水供电人,其身份只有一个,就是业主雇用的“管家”。

  由是观之,物业公司没有断水断电权,成都对此进一步明确十分必要。面对新规,人们不免要问,面对欠费的业主,面对供水供电人的“催费”,物业公司该怎么办?笔者以为,物业公司应依法摆正自己的位置,一方面应及时向委托人即供水供电人提供情况,另一方面还应及时向“主人”即“业委会”汇报,让供水供电人与业主委员会进行协商。


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