墨帅
广州市开发区国土局发出公告，开发区科学城在全国首次推出的两幅限价房住宅用地将延期25天出让。据悉，延期出让的原因是网民对6000元/平方米的限价存在争议，有关部门将调整这两幅地块的出让细则，制定在竞地价的基础上竞房价的具体操作方式。（8月19日《信息时报》）应当说，广州有关部门推行限价地的政策本意是好的，但如何通过科学设置的竞买条件，引导开发商制定更低的房价，也许是一个值得从会计、博弈等理论上寻求出路的问题。
“竞地价、竞房价”的提法，近来在一些有关部门的表态中频频出现。曾有专家将这种“游戏规则”表达为：向上竞地价，谁地价出得高给谁；往下竞房价，房价报低者得标，即最终选取一个给出的“地价高”而“房价低”的开发商。这当然是一种比较理想的设计模式，但在实际操作过程中能否真正实现这种“两全其美”的效果，却也有待验证。毕竟，开发商作为牟利性企业，要求其从地价和房价两方面自觉地压缩利润空间，恐存在不小的“阻力”；而政府部门如何保证在地价和房价这两个“变量”之间作出最优选择，显然也需要完善相关评审程序及取舍标准。笔者认为这一思路仍有改进和细化之处。
比如，在敦促竞拍人确定合理房价方面，能否设置一种“反向递增”的规则，即对于某一地块的地价和房价，可以进行分类核定，同时采取浮动和递减比率确定各自价位。以广州开发区科学城的限价地块为例，当竞买人（开发商）承诺的商品住宅最高销售价格不超过人民币3000元/平方米时，土地管理部门可按其50%的比例收取（扣留）土地使用权出让金，即1500元/平方米，而给开发商留下的“成本利润空间”也为50%，即除地价外的建安费等成本以及利润等相当于1500元/平方米。
当开发商承诺的最高销售价格为人民币3000元至4000元/平方米时，土地部门按其70%的比例收取土地出让金，即2100元/平方米至2800元/平方米，留给开发商的可运作空间为30%，即900元/平方米至1200元/平方米（比前者要低）。
当开发商给出的最高销售价格为人民币4000元至6000元/平方米时，土地部门按其80%的比例留取土地出让金，即3200元/平方米至4800元/平方米，留给开发商的为20%即800元至1200元/平方米。以此类推，其具体操作规则还可进一步细化并使之更趋于合理。
这种操作方式有两大优势：一是开发商制定的房价与其获得的“成本利润空间”是呈反向增长趋势的，即房价越高，开发商获得的利润反而可能会越低，而政府获得的土地出让金则越高。这能有效遏制开发商炮制高房价的冲动，或者说，使其高额定价在利润表上失去实际意义；二是有利于保障政府在土地资源上的利益不受损害，因为政府对土地出让金的留取比例较高并能保证竞价活动接受价值规律的合理约束，不致造成开发商获取“高销售利润、低土地成本”的不利局面。
基于此，笔者建议，我国土地管理部门在对土地使用权出让制度改革方面，尤其是为确保限地价、限房价政策落到实处，不妨尝试这种“按不同比例留取土地出让金、按相反方向确定开发商成本利润空间”的运作模式，同时参考房地产企业的信誉、实力等因素，真正形成对开发商过度竞价牟利行为的有效约束和制衡，鼓励其自觉地将房价定位于或者回归到合理限度。（编辑：张音）
