南方都市报：取消期房预售只是第一步

　　作者：苏振华

　　在很多地区，

　　这是一个迟来的建议。目前的房地产开发，猫腻多多，拖欠地价款、工程款是经常的现象，再加上房子还没建好就开始销售，

　　一种貌似有理的反驳意见可能是，在市场里采取何种方式进行交易应当是买卖双方的自由，市场里会创造出各种形式的合同，而交易方式的创新正是市场机制配置资源的必然要求。不错，预售制度本不稀奇，一般的买卖固然讲究的是“现款现货”，但如果买卖双方基于某种共同目的、在双方自愿的前提下，是可以进行先交钱、再交货的交易的，比如农产品、铜铝等商品，大量地以期货交易的形式进行。为什么农产品可以期货交易，而房地产不可以呢？

　　在期货交易中，为了化解买卖双方的信息不对称，交易的商品必须是标准化产品，而这与商品的物理属性有关，房产并不具备这个特性。购房者在买房时，对房产的真实信息其实并没有真正掌握，如果事后发现开发商进行了虚假宣传，而这时购房者已经支付了全部的房款，事实上购房者就处于了绝对的不利地位。目前各种房产维权事件旷日持久、维权者身心俱疲，消耗了大量的社会资源，很多的纠纷很大程度上正是由不良开发商利用了这种先天性的信息不对称、有意蒙骗购房者而造成的，取消预售制度，是规避这类事件的根本性办法。

　　传统的期货交易实行的是保证金交易。在这种制度设计中，期货合约的买方只需支付很小比例的保证金，即取得了在未来以某个价格购买一定量的产品的选择权利，如果将来的真实价格与约定价格不同，合同的持有者可以以损失保证金为代价而不执行合约，或者通过购买一份相反的合同来对冲掉初始的合同。在这种交易制度之下，交易者只须付出一小笔初始保证金，就可以化解未来可能的价格风险，交易双方的选择机会及权利责任是完全对等的，风险也是双方共同承担的。可是我国目前的房地产预售制度，在房子还看不见摸不着的时候，就必须支付全部的

　　在一个健康的经济里，各个行业之间应该受一个共同的游戏规则支配，这样才可能鼓励各个行业之间充分竞争、均衡发展。由于房地产的预售制度，事实上开发商可以先期占用其交易对手的资金，对其它行业的经营者而言，就是一种不公平的竞争。如果听任这种不公平竞争持续下去，一方面会带来房地产业的畸形繁荣，而且会对其它行业的正常发展形成冲击，受损的将是整体国民经济，从构建公平合理的市场竞争秩序出发，是不能容许房地产的预售制度长期存在的。

　　取消预售制度，是对开发商的资金实力提出了更高的要求，但这种要求是完全合理的。在目前的开发制度之下，开发一个项目并不需要投入太多的自有资金，而是大量地占用其上下游的资金，把本应该由房地产经营者自己承担的经营风险转嫁给了其他企业和购房者，这其实就是鼓励开发商铤而走险。天底下没有包赚不赔的买卖，如果因市场趋势发生变化、开发商经营不善等种种原因，开发商出现了经营亏损，由于企业只承担有限责任，这种亏损事实上是由社会共同承担的。基于此，取消预售制度应该只是第一步，下一步要考虑实行的是注册资金与开发项目挂钩的制度，以强化开发商自身的抗风险能力。

　　(作者系浙江大学经济学院博士)

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