国六条“落地”细则喜忧参半

　　房地产行业的调控与纠偏仍任重道远 新华社图国务院九部门要求各地必须在9月底前公布城市住房建设规划的“大限”已过，大多数城市政府按时出台了落实“国六条”的地方细则。在保障性住房建设方面，一些地方拿出了指标性方案，但也有不少地方细则避实就虚的多，定量细化的少；表态性的模糊条文多，操作性的具体方案少，个中充满“玄机”。

　　地方细则评说

　　今年5月28日，建设部等九部门联合发布《关于调整住房供应结构稳定住房价格的意见》(俗称“国六条配套细则”)，要求“各级城市住房建设规划要在2006年9月底前向社会公布”。许多城市政府赶在此时间“大限”节点之前，出台了地方细则。审视其内容，其“亮色”在于保障性住房的规划终于在若干城市“破冰”。

　　深圳市在其“15条”细则中明确规定，每年将全市土地出让净收益的10%%用于公共租赁住房(含廉租住房)建设。有业内人士测算，今后深圳每年将有10亿元左右的公共资金投向公共租赁住房(含廉租住房)建设。

　　在未来5年住房建设规划中，上海将扩大住房保障政策覆盖面，使能够享受廉租住房政策的城镇生活和居住困难家庭达到10万户左右。同时，政府还将引导开发商建设用于租赁的商品住房。

　　但地方细则中仍有堪忧的一面。在“国六条配套细则”中，有两点备受关注，一是新建住房结构比例如何落实，即90平方米以下住房占开发建设总面积的70%%以上，是放到一个地区的建设总量中去实施，还是在每个具体项目中落实？二是2006年6月1日以前审批但未取得施工许可证的项目，怎样按上述套型结构比例要求进行调整？

　　而对于这两个关键问题，诸多地方的细则含糊不清。

　　“地王”频出

　　国务院九部门出台的“国六条配套细则”在要求“保证中低价位、中小套型普通商品住房土地供应”时，明确指出：“土地的供应应在限套型、限房价的基础上，采取竞地价、竞房价的办法，以招标方式确定开发建设单位。”遗憾的是，在各地的细则中，“限房价”少见踪影。与此相对，眼下诸多城市土地市场上，“地王”层出不穷。业内人士认为，这对于未来房价是个值得注意的危险信号。

　　9月初，上海浦东花木一地块拍出了59.89亿元的天价，以土地规划上限53万平方米的总建筑面积计算，楼板价高达1.13万元0平方米，加上建安成本等费用，项目成本价将超过1.5万元0平方米。而离这一地块不远处的新楼盘，目前普通公寓的平均售价只有9700元0平方米，连体别墅也只售1.5万元0平方米左右。

　　富阳控股集团的一位分析师指出，就地理位置而言，这一地块应执行90平方米以下住房占开发总面积70%%以上的标准；而“地王”的诞生，则意味着这一地区的房价有了一个新标杆。于是，一个尴尬的局面出现了：即使限制住了套型面积，也阻止不了房价的拉高。

　　还要靠政策执行力

　　一些地方细则中的“玄机”究竟隐含了怎样的“深意”？这对于未来房地产市场意味着什么？

　　一位开发商的话耐人寻味。他说：“每个楼盘都要求先把比例规划好再说，至于具体怎么做，那是另一回事。”

　　如今，楼市调控政策的出台不可谓不多、措施也不可谓不狠，仅2006年以来，有关调控措施就不下10项：从金融手段的加息、财政手段的全额征税、市场秩序的净化，到开发按揭严控、土地闸门把紧、外资进入门槛提高，中央调控楼市的举措和决心深受百姓欢迎。但眼下，地方细则中的“玄机”在提醒人们，那种认为细则一出台，楼市诸多问题就可迎刃而解的想法，未免有些理想化。要纠偏地方细则中暴露出来的“含糊其辞”，还是要靠政策的执行力。

　　“国六条配套细则”与此前调控政策的一个明显不同之处是，监察部首次作为九个部门之一，参与调控。地方细则既出，具体执行尚可纠偏。“这回楼市调控能否见效，接下来得看监察部门的了！”据新华社

　　■链接新闻 各地房地产调控细则一览

　　北京：经适房拟建政府回购制

　　10月1日至15日进行公示的《北京住房建设规划(2006年-2010年)》提出，将在“十一五”期间，扩大保障性住房建设规模和保障范围，探索构建廉租住房、经济适用住房、政策性租赁住房三层住房保障体系。同时，经济适用住房将转变供应模式，由销售为主过渡到租售并举，并探索建立政府回购式的“内循环”流转模式。

　　上海：70%%用于总量控制

　　《上海市住房建设规划(2006-2010年)》规定：“套型建筑面积90平方米以下商品住房占新审批新开工商品住房总面积的70%%以上”，即中央宏观调控中“90平方米占70%%适用范围”将适用于上海的城市总量而并非单个项目。

　　广州：5年内将建11万套保障型住房

　　广州市规划显示，5年内广州将建设各类住房56.24万套，总建筑面积5350万平方米，平均每年建筑面积为1070万平方米。同时，套型建筑面积90平方米以下的住房要占供应总量70%%的比例实行总量控制，而且每年必须达到。

　　深圳：未来五年推出69万套住宅

　　《深圳市住房建设五年规划》9月27日出台，未来5年，深圳将推出69万套住宅，保证深圳常住人口每个家庭都能拥有或者是租住一套住房，并且能够解决双困家庭的住房问题。深圳房地产市场今后每年推出的商品房数量将大幅度增长，特别是在明、后两年，深圳商品房供应都将突破1000万平方米。

　　据证券时报