作者：张学冬

　　据《新京报》报道，日前，北京市建委约谈15家捂盘开发商，并要求其在7日内完成整改。

　　北京楼市捂盘惜售是下半年刚刚出现的情况。统计数据显示，多个计划在6月份开盘的楼盘，其实际推盘日期一推再推。开发商捂盘惜售的动机很简单，那就是获得更多的销售收益。目前楼市处于上涨通道，开发商看到这种短期内的获利空间，纷纷调整其销售节奏，本来计划开盘的项目，纷纷暂停销售，即使已经达到了开盘的条件，故意放缓或暂缓办理预售许可证(北京市规定，开发商只有办理了预售许可证才能开售)。

　　开发商捂盘惜售的目的是为了多赚钱，但对于购房者来说，则可能出现因市场中销售楼盘少而买不到的局面，导致购房者恐慌性购买。按照市场供需原理，当供不应求的时候，开发商的涨价行为符合理性经济人预期。按说，开发商什么时候开盘，卖多少套房子，政府部门不应通过行政手段进行干预。目前市场上捂盘惜售的楼盘，被北京市建委约谈的房企，仅仅是因为其可能存在违规操作。

　　2006年，为了配合“国六条”的出台，北京市建委曾规定，开发商取得预售许可证后，必须在3天内开盘销售。该规定在一定程度上，可以促使开发商取得预售许可证后，马上将其所取得楼盘投入市场销售。但却无法限制开发商故意不办理，或者放缓办理预售许可证的行为。此外，开发商故意提高售价来惜售的行为，政府部门以行政手段进行干预也缺少法规依据。归根结底，住房的售价和销售行为都是市场决定的，行政手段对此即使有规定，在实际执行时也必然会遇到架空、钻空子或执行成本过高等问题，无法达到最初的管理目的。

　　政府部门要真正行使其监管职能，强调在特殊时期的监管力度，可能有必要出台一些监管新政策。但更重要的，是尊重市场规律，重视市场化监管手段的应用，减少行政措施在管理工作中的比例。

　　以市场监管为主要手段的合理调控可以考虑这些措施：每个项目都有一个规定的开发周期，主管部门可以在土地出让、项目开工直至项目竣工、销售完毕这完整的周期中，实行全过程的动态跟踪和监测分析。按照规定的开发周期进行监管，这样开发商是肯定不敢捂盘或囤地的。目前，此类监管尚缺乏必要的坚持。

　　此外，除了取得预售许可证后必须按照规定开盘销售外，对于其他的故意延迟取证的项目，应该有所动作，尤其是目前开发商捂盘之风兴起的时候，政府应该出台一些相应的监管措施，比如对已达到预售标准的商品房项目不申请预售如何监管、已取得预售许可证不开盘如何监管。

　　如果上述两类行为影响到区域供应的话，政府主管部门则应该督促其尽快办理销售，如果发现企业无正当理由仍拒不开盘和拒绝对外销售，将被认定为捂盘惜售，此时再进行处理，则程序与措施都无可厚非。

　　□张学冬(北京 记者)