东方时空：物业纠纷中的明星官司

清境明湖小区的业主
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清境明湖小区业主朱明瑛

　　11月29日，在众多媒体的关注下，北京市朝阳区法院开庭审理了一起民事案件，建国饭店下属的建国物业管理有限公司，以拖欠物业费为由将清净明湖小区业主、著名的歌唱家朱明瑛告上了法庭。

　　赵彤岳(建国物业公司清净明湖项目经理)：我们的目的就是这样，我们就是希望你作为业主，你应该尽你的义务，这就是我们唯一的目的，那么很简单，那就是你把钱该交我 的给我交了。

　　在起诉书中，建国物业公司诉称朱明瑛从2004年6月起累计拖欠物业费6798元 ，而朱明瑛却认为，她并不是欠费，而是拒绝缴费，拒交的原因是她认为建国物业公司根本就不具备向业主收费的资格。

　　朱明瑛：它是非法强行进入的，就好比一个人进了我们家推开门就擦桌子，完了以后说我要跟你要钱，你不给，我就告你。

　　而建国物业公司认为，入驻资格和拖欠物业费是两个不能搅在一起的问题。

　　赵彤岳：你觉得我们入驻资格，没有入驻资格，你可以不让我们服务。然后你享受了服务，有什么事你也找物业公司，物业公司到这儿来给你提供的各种服务你也享受了，然后完了以后你又不交钱，这说的过去吗，咱就打个比方，比如说，现在我进一个餐馆吃饭，我吃完饭后一看你这儿没有营业执照，是不是，就这意思啊，那我就不交钱了，不可能的事。

　　相对于建国物业公司强调业主应该履行义务的说法，朱明瑛更看重的是业主选择物业公司的权利。

　　朱明瑛：我觉得最重要的它是不合法，其他就没有什么好谈的了。它首先不合法，你要不合情合理合法的话，我不给你钱，我也是合情合理的。对不对，你要合法，剩下的就该我不合法了。

　　而建国物业公司却认为，今年5月21日清净明湖物业管理委员会与他们签订的临时托管协议，已经赋予了他们在清净明湖小区服务和收费的合法资格。

　　赵：我们是合法的，那业主委员会当时是合法的吧，那么作为我也是合法的，我们也是有资质的，双方都是合法的，签订的合同肯定是有效的。

　　对于建国物业公司的观点，朱明瑛的代理人之一、著名业主维权人士舒可欣并不认同 。他认为，依照2003年9月一日颁布实施的物业管理条例，选聘物业公司必须经过业主大会三分之二以上的业主同意才能决定，而建国物业与原清净明湖物业管理委员会签订的临时协议并没有走业主大会表决的程序。

　　舒可欣：他们这个合同是今年5月份签的，《物业管理条例》早在去年9月份就实施了，所以在这种情况下，这个物业管理委员会签署了这样的合同是无效的。

　　既然法律对如何选聘物业公司有具体规定，那清净明湖小区为何在没有召开业主大会的情况下选择了建国物业公司？

　　武力(清净明湖业主委员会主任)：因为当时我们的业主户数就不齐，如果硬性谈三分之二通过才能聘的话，那恐怕到今天我们都没人管。

　　据武力介绍，在今年5月之前，为清净名湖小区服务的是另一家物业公司，由于绝大多数业主对那家物业公司的服务水平不满，当时的物业管理委员会便提前终止了与该公司服务合同，由于事发突然，短期内小区物业工作陷入瘫痪，在这种情况下，物业管理委员会找到了建国物业公司。

　　武力：当时跟建国(物业公司)说的时候，建国(公司)，我觉得表现出了，我觉得，一个比较，因为毕竟它是国有的，跟它这个品牌相称的这种大度，二话没说，先过来看，派队伍。因为当时我们已经处在一个很快就要无人管理的这样一个状态。从管的这5个月来看，我觉得管理是比较好的。

　　但同样作为清净名湖小区的业主，朱明瑛对建国物业公司服务水平的评价截然相反。

　　朱明瑛：你说你是物业公司，可是你什么都不能做，我家里一直没有暖气，这么大的房间，买这么高级的楼，我说你总有工程部吧，帮个忙吧，钱是我们付，按说这个钱是不应该我们来付的，可是他说服务不了。我几次去，他都说你去告别人，你去告谁谁谁，你去找谁谁去，我们是解决不了的。

　　由于当时设计的问题，朱明瑛家的客厅里缺少一组暖气片，为了解决这个问题，入住七年间，朱明瑛多次找物业公司反映，但问题一直没有得到解决。

　　赵彤岳：这个问题肯定不是物业的问题，那是开发商的问题，如果屋里不是缺一组暖气片，而是一组暖气片都没有，那这是谁的问题。

　　一个并不难解决的问题，却拖了7年没有解决，对同一家物业公司的服务水平，业主委员会主任与业主的评价截然相反，建国物业公司起诉朱明瑛一案又一次暴露了当前物业管理上存在的种种问题。

　　王海(打假名人，人民大学制度分析与公共政策项目研究员)：这个官司对于唤起业主维权是非常必要的，作为业主，在物业公司要求交纳费用的时候一定首先要了解一下，这个物业公司有没有权力来管理这个小区，有没有权力代表业主大会来管理这个小区，有没有权力来收取这个费用。

　　就在朱明瑛与建国物业公司之间的官司尚未了结的时候，12月9日，同为清净明湖业主的另一位明星屠洪纲也因为拖欠物业费被告上了法庭。临近年终，这两起官司给今年本来已经很热的明星物业官司又增加几份热度。

　　关于物业问题，东方时空专门作了一个调查，下面是调查结果。

　　一 、您对您所在的小区的物业公司提供的服务满意吗? (共有17155人参加调查)

　　A：满意 30%

　　B：不满意 70%

　　二、您对物业公司的不满意主要集中在以下哪个方面？(共有16129人参加调查)

　　A：服务内容(包括保安、卫生、维修等)不到位 31%

　　B：服务收费过高 18%

　　C：职员态度差，服务拖沓 12%

　　D：未经业主同意，擅自利用小区公共区域和设施牟利，帐目不公开 13%

　　E：存在上面所列两项以上问题 26%

　　三、如果您对物业公司不满意，您会采取以下哪种措施 ？(共有14401人参加调查)

　　A：提议、组织召开业主大会，更换现有物业公司 42%

　　B：拒绝交纳物业费 41%

　　C：忍气吞声 17%

　　众多明星卷入到物业纠纷官司当中使这个社会热点热上加热，为什么物业纠纷屡屡发生呢？接下来就此问题我们将连线采访中国社会科学院法学所的刘俊海先生，刘教授也是中消协的理事，经常从事消费者维权活动。

　　主持人：刘教授您好。

　　刘俊海：主持人好。

　　主持人：刘教授我想不管最后法院如何判决这个官司，很多人通过这个官司至少知道了一个法律规定，那就是小区要招聘物业管理公司的话必须召开业主大会，据您了解的情况，有多少小区是通过这种的方式来选聘物业管理公司呢？

　　刘俊海：目前的状况不太令人乐观，我接触到一个统计数字，说现在全国有80%左右的小区的物业管理公司不是通过业主大会选聘的，而是要么是通过前期的开发商选任的，要不然是通过业主管理委员会选任的，很少有业主大会通过业主投票权的三分之二以上选择物业管理公司。

　　主持人：我们做了一个调查， 42%的人选择了不交管理费表示自己对物业管理公司的不满，这种行为在法律法规上占得住脚吗？

　　刘俊海：在合同法上规定了债权人和债务人享有一个同时履行抗辩权，合同的双方当事人应当同时履行义务，如果对方不履行给付义务，另一方当事人就可以拒绝履行自己应当承担的义务，具体到某一个案件，物业管理公司是不是提供了服务，提供的服务是不是符合合同的规定，应当由人民法院在综合认定之后才能确认业主行使同时履行抗辩权应当不应当得到法律的支持。

　　主持人：为了规范业主和物业管理公司的关系，去年我们国家出台了物业管理条例，当然好象物业纠纷并没有减少，为什么呢？

　　刘俊海：一方面，作为业主的消费者，他维权的意识不断的增强，这是导致消费纠纷产生的一个重要的根源，如果是十年之前的话，如果许多业主根本就没有业主权利的意识，物业管理的企业提供什么服务就接受什么服务，也不会存在什么物业纠纷，第二个根源就是服务公司提供的服务远远不能满足业主的要求。

　　主持人：您认为避免物业纠纷发生的途径是什么呢？

　　刘俊海：我想解决纠纷毕竟是一种事后救急的途径，要解决纠纷，从根源上看，应当是从源头入手，避免物业纠纷的产生，做到这一点我觉得还是应当倡导我们广大业主和物业管理企业，在物业管理条例提供的法制轨道上，正确处理好双方的合同关系。就目前情况来说，矛盾主要集中在物业管理公司身上，我觉得物业管理公司作为矛盾的主要方面，一定要强调严格履行物业管理公司应当履行的法律义务和合同义务。切实把小区的物业设施维护好，把小区的卫生环境保护好，把小区的治安环境创造好，无愧于自己收的物业费的费用。当然我们也要倡导我们的业主依法维权，做到在维权的时候有理，有力，有节，既然要倡导在事后大胆的用法律手段维护权利，更要倡导我们的业主在发生纠纷之前珍惜自己做业主的权利，及时把物业管理纠纷消灭在萌芽状态。

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