一房卖多家 法律保护谁

　　2006年1月11日，江苏古都扬州笼罩在一片浓雾之中，记者仿佛置身在“烟花三月”的意境里。可我的采访对象王珊宝的心情却像这浓重的雾气显得愈发沉重、迷茫，这正应了一句古话“境由心生”。

　　四年前，王珊宝在倾其所有买了一栋“空中楼阁”后，无尽的烦恼和诉讼就伴随着她。今天，她来扬州中级人民法院参加二审开庭，她不知道二审法院能否支持她合法合理的

请求。

　　2006年1月11日，江苏古都扬州笼罩在一片浓雾之中，记者仿佛置身在“烟花三月”的意境里。可我的采访对象王珊宝的心情却像这浓重的雾气显得愈发沉重、迷茫，这正应了一句古话“境由心生”。

　　四年前，王珊宝在倾其所有买了一栋“空中楼阁”后，无尽的烦恼和诉讼就伴随着她。今天，她来扬州中级人民法院参加二审开庭，她不知道二审法院能否支持她合法合理的请求。

　　她买了有主的房却还蒙在鼓里

　　□本报记者 印嘉珍

　　1967年，17岁的王珊宝从上海来到了江苏高邮插队落户，数年后，她作为工农兵大学生从扬州师范学院毕业，在高邮中学教学。70年代中后期，大多数知青都回到了上海，王珊宝却在高邮安家扎根。一晃，几十年过去了，王珊宝也即将面临退休。

　　2001年底，高邮市最繁华的商业街盂城路要进行商业改造，辟出一条商业步行街供消费者购物休闲。这正中了王珊宝的心意，她计划退休后在商业步行街买个商铺搞些服装经营。

　　高邮市华星房地产开发有限公司中标取得了步行街地块的建设。其中，步行街第15幢共有5个商业门面房，每个门面132平方米(三层)。华星公司中标后，在没有取得《预售许可证》的情况下，就对外公开卖房收取房款。

　　2002年11月9日，华星公司与买主任某签订了1、2号房的《预售合同》，收取预付房款61万元。同年12月14日，华星公司又与王珊宝签订了《预售合同》，卖的也是2号门面房，王珊宝预付了30万元的房款。

　　回家后，王珊宝满怀希望地等待着2003年5月1日交房，她浑然不知2号房早已被任某买下，也就是说，她注定是得不到房子的。

　　2号房被三易其主

　　就在王珊宝漫长而徒劳的等待中，2003年4月，因步行街动迁户对安置方案提出新的要求，市政府对第15幢楼的规划也作了相应的调整，要求第15幢楼5个门面的整体宽度缩减1.3米。同年10月27日，高邮市规划局将上述调整方案正式函告华星公司。

　　因为步行街是高邮市的黄金地段，缩减面积对购房者肯定会有影响，所以，规划局在公函中一并要求华星公司对购房者做好宣传、疏导工作，并建议华星公司将缩减的面积均摊在每一间的建筑上，确保使用功能，以显示公平合理原则。

　　但是，不知出于什么原因，华星公司不仅将整体减少的面积绝大部分要王珊宝来承担，还人为地缩小王珊宝的面积。10月29日，华星公司书面通知王珊宝：“因步行街规划调整，使你所购房屋的面积由原来的132平方米减为91平方米。你有权选择退房或接受上述变更，如要求退房，请即来本公司办理手续。”

　　“政府要求5个门面房的宽度缩减1.3米，平均分摊在每一户也只有26厘米即9个平方米，为什么要减掉我41个平方米呢？”王珊宝说，“我当然不能接受这个不合理的方案”。

　　于是，王珊宝马上给华星公司回复了书函“我不接受变更的内容及理由，请履行原合同”。

　　那么，华星公司为什么偏偏要缩减2号房的面积呢？真正的原因大概也只有华星公司知道了。但以后所发生的一系列事情，相信明眼人也能瞧出些许端倪。

　　15幢楼5个门面房原来的面积是相等的，调整后，3、4、5号的面积变化不大，唯独1、2号的面积骤减，分别为91和94平方米，门面的宽度也由原来的3.6米缩减为2.6米。“2.6米宽的门面怎么能开商店，哪里还谈得上使用功能，简直就是个弄堂。”王珊宝很有些气愤地说。

　　2.6米宽的门面当然不能开店，华星公司自然也是明白这个道理的。于是，造好的1、2号房中间没有隔墙，被作为了一个整体，面积达到185平方米。

　　蹊跷的事情就要从下面开始了，2003年下半年，高邮市的房价渐渐飙升，王珊宝买的房子每平方米比前一年涨了数百元。同年9月1日，也就是华星公司通知王珊宝“面积缩小”的前两个月，华星公司就悄悄地与买主徐某签订了《销售合同》：徐某买下1号房，面积205平方米(接近1、2号房的总面积，实际面积以交房为准)；总房价74万余元，首付40万元，公积金贷款10万元，余款在交房时一次性结清。

　　从徐某的买房合同上看，仅以门牌号码来讲，他买的是1号房；但他所买的面积达到205平方米，以及总房款74万元，且已首付了50万元，从这一点来讲，他买的所谓1号房肯定包括了2号房。

　　2004年三四月间，王珊宝得知上述情况后，自然要找到华星公司：“你们怎么将我的2号房也卖给了徐某？”

　　而华星公司却反问王珊宝：“你不是不要房了吗？再说徐某的合同上有2号房吗？”

　　“徐某买了205平方米，那我的面积在哪里？”王珊宝气得连说话也结巴了起来，“我要到法院去告你们一房二卖！”

　　2004年6月，王珊宝再次找到华星公司交涉，而此时的华星公司却胸有成竹地对王珊宝说，我们刚刚将2号房卖给了王某，这是在你明确表示“不接受变更后的2号房”以后卖的，怎么算得上一房二卖？你有本事可以到法院去告。

　　我国的《城市房地产管理法》规定，买卖房屋，应当签订书面合同。但在后来的法院调查中查明，华星公司从来没有与王某签订过买房合同，只是在王珊宝起诉后，才将2号房的房产证做在了王某的名下。

　　徐某已付了50万元买下205平方米，他怎么肯轻易放弃这房价日益飙升的近百个平方米的黄金地块，易手王某？

　　王某何许人也？徐某的姐夫。

　　2号房再次出售 不构成欺诈？

　　眼看着步行街的商店一家家开张营业，尤其是1、2号房被作为一个商店经营服装后门庭若市，王珊宝气得吃不下饭睡不着觉，“猫腻，这里面有太多的猫腻了。”王珊宝说，她为了讨个公道，在2004年7月2日，向高邮市法院起诉。她要求法院确认华星公司“一房二卖”的欺诈行为，返还房款30万元及利息，赔偿房价差，并依据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷适用法律若干问题的解释》的有关规定，要求华星公司赔偿已付房款的一倍即30万元。

　　高邮市法院经过开庭审理后，事情的真实面目已渐渐明了，可就在此时，发生了两件意外的事情：步行街其他业主状告华星公司购房纠纷案，被高邮市法院判决业主胜诉后，华星公司向法院提出“高邮市人民法院民一庭全体人员回避”王珊宝案件。很快，王珊宝案件被扬州中院指定给了邗江区法院审理。

　　与此同时，1、2号房第一任买主任某听说王珊宝已经起诉，自己的房子已被华星公司分别转卖给了徐某和王珊宝后，辗转多时也找到了王珊宝，两个被害人互相复印了对方的《预售合同》，随后，任某凭着这两份合同也向法院提起了诉讼，同时，法院还查封了华星公司的银行账户。

　　去年11月11日，邗江区法院对王珊宝案件作出一审判决。法院认定，华星公司将2号房卖给任某后，又卖给王珊宝，构成欺诈；华星公司与徐某的买房合同写明是1号房，至于面积的大小，与王珊宝无关，不构成“一房二卖”的欺诈；华星公司在与王珊宝的买房合同没有解除的情况下，又将2号房卖给了王某，形成了现象上的“一房二卖”，并非真正意义上的“一房二卖”，主观上没有恶意欺诈；王珊宝不能得房的客观原因是政府规划调整，以及华星公司人为地、不公平地缩减2号房的面积。所以，对华星公司不能适用惩罚性条款，判决华星公司返还王珊宝30万元购房款及利息，赔偿王珊宝部分房价差14万元，驳回王珊宝要求华星公司赔偿已付房款一倍的请求。

　　王珊宝说，华星公司“一房多卖”的事实已经很清楚了，客观上1、2号房也作为一个门面在经营，一审法院为什么就无视这一客观事实呢？

　　记者在高邮采访时，实地去步行街察看，1、2号房已被作为“MMC”专卖店在经营服装，中间没有任何隔墙，二楼、三楼与底楼一样也是一间大通间。记者问营业员：“这个商店的老板是一个人还是两个人？”营业员有点警觉地说：“我们只是打工的，不管这些事。”

　　“我要上诉讨个说法”，王珊宝说，于是，她又付了近两万元的上诉费。

　　相关链接

　　最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第八条：具有下列情形之一，导致商品房买卖合同目的不能实现的、无法取得房屋的买受人可以请求解除合同、返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任；

　　(二) 商品房买卖合同订立后，出卖人又将该房屋出卖给第三人。

　　第九条：出卖人订立商品房买卖合同时，具有下列情形之一，导致合同无效 或者被撤消、解除的，买受人可以请求返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任；

　　(三)故意隐瞒所售房屋已经出卖给第三人。

　　《城市房地产管理法》第40条：

　　房地产转让，应当签订书面转让合同，合同中应当载明土地使用权取得的方式。

　　为什么合同面积

　　大于实际面积一倍多

　　老百姓一辈子最大宗的买卖可能就是买房子了，所以，签订买房合同是件慎之又慎的大事，尤其是面积和价格，来不得半点马虎。而徐某及王某的买房行为却超乎常理的草率，王某买房不签合同，按华星公司的说法是“现场买房不需要签合同”；徐某则买31万余元的房子，却要首付50万元，正常吗？任何一个思维正常的人都不会干这种傻事，更何况徐某是高邮市建设银行住房信贷部副主任！这么简单的账该不会算不来吧。那么，王珊宝所怀疑的“徐某买的205平方米包含了2号房”是否成立呢？对此，华星公司给出了解释：“徐某为了能多贷些款，故意将面积写得多一些。”

　　事实果真如此吗？记者在高邮市住房制度改革办公室了解到，2004年(即徐某买房的那年)购房公积金贷款有两个限制，即夫妇双方都参加公积金储蓄的，购房公积金贷款最高额度不超过10万；贷款额度不得超过总房价的70%。

　　记者问一位领导同志：“买房合同上面积多写点，是否可以多贷些款？”“没有因果关系。”这位领导很干脆地说。当这位领导得知记者是为徐某的“贷款”问题来请教时，非常爽快地说，徐某本人就是建行住房信贷部副主任，他的妻子也参加了公积金储蓄，他根本没有必要弄虚作假，再说，他即使在合同上写明买91平方米，也能贷10万元。

　　看来，华星公司的解释多少有点不能自圆其说。而令人更费解的是，对于邗江区法院一审中已认定的、华星公司也没有异议的事实，在二审庭审中，华星公司居然全盘否认——“华星公司根本没有与任某签订过《预售合同》，这是任某的谎言。”记者发现，主审法官也有些愕然，便马上将一审的卷宗让华星公司辨认，没想到结果让人更加哑然：“卷宗里只有合同复印件，没有原件。”

　　一位不愿暴露身份的知情人向记者透露，华星公司与任某已达成和解：华星公司满足任某的要求，而任某则向法院撤回起诉，并将合同原件还给华星公司。

　　有点法律常识的人都知道，诉讼证据的原件不可能附在卷宗里的。而如果这位知情人所说的“原件已被华星公司收回”的情况属实的话，那么，华星公司在二审法庭上所作的上述辩解显得底气十足也就不是为奇了。但第一任买主任某起诉华星公司的案子，也是扬州中院受理的。相信二审法院即扬州中院对华星公司的诚信度会有客观公正的评价。而王珊宝买的2号房究竟是被华星公司“一房三卖”还是“一房四卖”了，相信读者也会有客观公正的评价。

　　二审开庭结束后，扬州的天空也已放晴，王珊宝的心情也好了许多，她相信扬州中院一定会尊重客观事实，作出公正合法的判决。

　　商人言利，本也无可厚非，但诚信是经商的基础，任何企业或个人，失去诚信后，再富有的资产也将失去价值，再成功的资本积累也是失败。

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