2004年6月14日下午，有关部门强制拆除了松江区"绿洲比华利花园"一千平方米的违法建筑，这被认为是全 上海整治别墅违法建筑的开始。人们普遍的疑问是："人均居住面积70平方米以上"的别墅业主为什么还要搭建？政府大力 制止仅仅是为了"景观"吗？

　　-外滩记者 李杨/报道彭辉

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　　模式：“高罚款”确保“新账不欠、

　　老账要还”

　　“老账要还”绝非虚言，也不是一笔小数。

　　按照过去的理解，搭建是为了满足功能性的需要。可是，一户近两百平方米的改扩建显然超出了满足日常功能的需要 。也许某些强拆的业主“事出有因”，但从宏观上看，别墅区违法建筑的泛滥另有原因。

　　在比华利花园现场，一位业主告诉记者：“发展商对于强拆起了很大的推动作用。因为如果大家都搭建的话，它的大 户型(八百平米别墅)就卖不出去了。”

　　“别墅搭建是个老问题。我们过去做的楼盘也碰到过，比较难控制，应该由物业来管。”著名房地产代理机构天启开 启的策划经理顾桐对记者表示：“小区的容积率都是有控制的，如果把0.25的搭建成0.5，独立别墅就变成联排别墅了 。”

　　别墅区的违法建筑日益蔓延有其特定的经济因素。账是很容易算的：自行搭建每平方米成本不过数百元，买房的价格 数十倍于此。如果不加以制止，甚至会影响到整个别墅市场的健康发展。因此各别墅小区都在严格限制业主的搭建行为。

　　“业主私自搭建是不允许的。”陈伯熹告诉记者：“入住时都签了协议，不能因为个体破坏整体景观。”陈曾任西郊 庄园别墅营销公司总经理。

　　存量别墅的搭建一旦成风，别墅开发商、政府的利益都会受到严重影响。别墅价格的飙升尤其会刺激私搭乱建。按照 过去的规定，每户数千元的罚款显然是无效的，罚款简直是在帮私自搭建“转正”，有效的经济管理办法因此显得非常必要。

　　从这个角度理解，政府拆违是在支持别墅开发商，制止业主的“不公平竞争”。

　　比华利花园的模式是：一二期对于严重妨碍市容景观、城市交通、公共卫生、公共安全的搭建进行强拆，三期处理不 宜强拆的违法建筑。对此，管理部门“市场价加20%-80%”的罚款新思路提供了“新账不欠、老账要还”的设计：既能 妥善解决积累下来的改扩建问题，又能有效遏制愈演愈烈的违法搭建。

　　当前比华利花园的市场价是每平米一万五千元，按照八千平方米的违法建筑计算，即使罚款只按照20%的低限，也 意味着该小区应缴罚款上亿元；比华利绝非上海上百个别墅楼盘中违法搭建泛滥的“独此一家”；加上难以计数的拥有花园和 天台的底层、顶层复式，看起来，“老账要还”绝非虚言，也不是一笔小数。

　　在强拆的震慑之外，“新账不欠”更需要经济杠杆的约束，使有心违法者无利可图、知难而退，如是方能形成全面的 “常效管理”，也更能促进别墅市场的发展。

　　疑问：别墅开发商如何自律？

　　很多比华利花园的业主反映：他们受到了开发商的误导。

　　在别墅拆违的行动中，开发商的地位比较微妙。要使拆违行动更加“名正言顺”，他们的举动需要经得起业主的“推 敲”。

　　“从1998年起，‘上海城市建设与管理三年行动计划’提出每年拆除100万违法建筑，下达给松江的任务是三 年10万平方米，结果我们拆掉了48万。”做了十年“拆违”工作的松江区市政管理局局长沈谦回忆过去：从马路边、弄堂 直至天井，建成小区的违法建筑全被拆除，“三年下来，没有一起群体上访、诉讼，没有一件伤亡事故。”

　　与此相比，别墅拆违遇到了新的问题：被强拆的业主有话要说。

　　很多比华利花园的业主反映：他们受到了开发商的误导。开发商的样板房就搭了违章建筑，买楼时售楼小姐特别带他 们看前期业主搭建的车库、玻璃“阳光屋”。作为一个全独立别墅楼盘，一期户型没有车库，小区内也没有公共停车场。

　　众多的业主对开发商在小区内的搭建、特别是将一座五套别墅的区内小岛用门封住道路表达了强烈的不满。紧挨着已 被强拆的531号，“城门”显得异常高大。有消息称，这个“众矢之的”已经获得了审批。

　　在被强拆业主金小姐的家中，记者看到了一张纸片，上面歪歪扭扭地写着：“亲水平台可以搭，但要与物业商量。带 我去看421房，说温室很漂亮”。落款：“周敏 2004.6.15”。

　　“这是什么意思？”记者问。

　　“她带我看了很多跟我一模一样房型的搭建。从她手上买房的人都被带去看过搭建。”现在的问题是，售楼小姐现在 否认自己曾经误导业主，只肯写这张条子。因为没有录音、录像，金小姐气得没办法。

　　“这张条子有用没有？”她问记者。

　　关注：申报改扩建资格能否放宽？

　　哪怕是具备房地产开发资质才能申办改扩建，也比只能通过原来的开发商要合理。

　　由于此前申请改扩建被拒绝受理，业主普遍希望自己能够具备申请的资格。

　　他们的理由是：“我把房子买下来，就跟发展商没有关系了；规划图纸在规划局，业主为什么不能申请改扩建？必须 通过原开发商，就像我在商场买了手机，今后改号、增加功能只能通过商场？把我七十年的改扩建权力给了开发商，它关门了 我怎么办？”

　　目前通过原发展商办理申请手续似乎是惟一途径。有关人士表示：“个人申报是有困难的。第三期整治的时候，我们 还要研究，统一由开发商来收集住户的搭建要求，经过统一论证，同意的由小区统一办理，向规划局提出申请予以办理。”对 于“被强拆的业主能否重新申报、合法改建，拥有一个车库”的问题，对方表示：“重新申报，还是可以的。”

　　同在比华利小区内，买期房770号的业主向发展商支付了25万元，在建的一层被推倒、给他修了地下室。此番虽 然同在“黑名单”之列，地下室已经属于合法财产。

　　另一方面，从管理角度来看，放宽改扩建的申请，在业主缺乏自律的情况下可能会使别墅小区出现意想不到的混乱， 不光是“景观”问题，扩建出一排排“握手楼”都是可能的。

　　事实上，由于申请被接受的惟一渠道是售楼的发展商，导致一些被强拆的业主把怨气发在发展商身上：“我们与他闹 过矛盾，所以这次把我们拎出来。”他们觉得，“哪怕是具备房地产开发资质才能申办改扩建，也比只能通过原来的开发商要 合理。”

　　未来：法律法规亟待整合

　　强拆的执法成本比较大，如果及时制止就不会出现泛滥的情况。

　　在采访中，沈谦反复向记者强调“公平”：对于被拆违的城市中低收入阶层而言，不动富人的“奶酪”有失公平；对 于比华利小区而言，不拆违对遵守规定的业主有失公平；对于已经和将被强拆的业主而言，不在松江区乃至全市拆违同样有失 公平。

　　一位被强拆的业主对记者表示：“如果执法确实按照统一标准，我们也会平衡一点。”他们觉得小区中“有背景”的 违建业主同样应该出现在名单之中，周边的某别墅小区更是违章情节严重，应予查处。

　　一期强拆行动获得了成功；但是，要打开别墅业主们心里的疙瘩，还要做长期细致的工作。要把好事办好，完善法律 法规是必须的。

　　市规划局政策法规处处长任芝浩认为：违法搭建、擅自改扩建等可以依照《上海市居住物业管理条例》和《上海市城 市规划条例》进行处罚，“适用范围包含花园别墅”。在符合强拆标准的“四个妨碍”(公共安全、公共卫生、城市交通和市 容景观)中，当前依据的是严重妨碍“市容景观”一条。

　　“我反对搭违章建筑，任其发展会影响小区的环境、品牌，但整治措施可以多管齐下，让他们有选择权。”没有违法 建筑的业主黄先生对记者表示，“有些别墅的花园是公用的，一搭建就马上可以处理；我们是私家花园，好像不很适合现在违 法建筑、强制拆除的条件。”

　　他同时担心：“三年前松江区搞违章拆除，比华利有两套，现在还是残墙断瓦；如果一百多户都拆的话，环境不好， 这就违背了执法的初衷。小区名声坏了、价值也下来了。”

　　虽然业主们在寻找代理律师方面遇到了困难，但该事件还是吸引了法律界人士的关注。 “《国务院物业管理条例》 里禁止的是占用公共绿地、公共设施的行为，没有明确禁止的事情就意味着不违法；在惟一界定违法建筑的《上海市拆除违法 建筑若干规定》中规定的情况也和私家花园对不上号；上海的规划条例和物业条例中规定在天井、庭院内不准搭建，但这与《 国务院物业管理条例》和《上海市拆除违法建筑若干规定》有违背。”一位不愿透露姓名的律师认为，“需要有专门针对花园 别墅的管理条例，这是一个空白。”

　　“法律法规最好可操作性再强一点。究竟哪些好建、哪些不好建、必须拆，再明确一点。界定的时候，影响主体结构 ，影响到什么程度？这样我们工作起来更有针对性。”沈谦对记者表示，“强拆的执法成本比较大，如果及时制止就不会出现 泛滥的情况。”

　　违法建筑持续存在三四年，说明有关部门“不作为”；别墅小区没有车库，规划当局也应反思。行政执法可以“亡羊 补牢”，但是“未雨绸缪”就需要更长远的打算。

　　说远一点，别墅用地功能、改扩建资质问题，都需要从根本上界定土地使用权。这不是小事一桩。如果不明晰公民最 重要的资产 ——房地产的权益，“私产入宪”就失去了内容。与此相关的是《中国物权法草案建议稿》，学界对此颇多争议 。

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