| 盘活500亿元烂尾楼 | |||||||||
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| http://www.sina.com.cn 2004年07月12日14:16 新民周刊 | |||||||||
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撰稿／陈咏东 上海的“烂尾楼”大多在1997年亚洲金融危机时形成。当时，大量资金盲目进入上海房地产市场，并在市场泡沫 破灭之后，被冻结成“烂尾楼”。这些半途而废的楼盘，主要是由于市场定位失误、开发商后续资金不足以及涉及经济纠纷或 经济案件等原因造成的。
烂尾楼凸现投资价值 在过去的3年里，上海基强联行投资研究部跟踪调研了上海市13个区的188个烂尾楼，发现其大部分位于市中心 ，约占80%左右，总面积达4468718平方米。其中，静安区所占比例最大，达到全市总量的20%以上，其次是徐汇 区，占了15%左右。在所有的烂尾楼中，商住楼最为普遍，占43%；住宅其次，占36%；办公楼则涵盖21%。这些项 目总的转让价值约为250亿，而盘活上市后的总价可超过500亿。 烂尾楼项目中，接盘的开发商多为私营企业，占到70%以上；外企比例较小，不到8%，其余的22%左右是国营 企业。相对来说，境外投资商对于上海的房地产市场情况不如本地企业熟悉，且“烂尾楼”情况复杂，外商多采取稳健原则， 谨慎投资。 上海楼市的繁荣为烂尾楼的“新生”创造了良好的外部环境，在上海楼价持续走高、旧城区改造放慢和土地资源紧缺 的状况下，烂尾楼项目由于启动快、规划少，取得成本低，有一定的利润空间，投资回报较快，为许多中小开发商提供了更多 的投资机会，凸显出烂尾楼的投资价值。 同时近年来，上海市政府成立了专门工作小组，对此类项目进行清理、分类，加以盘活。一是为开发商寻找合作伙伴 ，获得资金后复工。二是由法院裁定或拍卖，引进新的投资者接盘。从2002年起，烂尾楼成为投资商和发展商争相投资的 瑰宝。 经典改造案例 以静安区为例，2002年，原有的46个烂尾楼项目就有近40个重新启动。如：北京西路金龙广场、万航渡路静 安桂花园，物业类型为住宅，2003年开盘。金龙广场采用别墅型住宅的理念，提升净高，豪华全装修，开盘价达到230 00元／平方米。静安桂花园于2003年以8000元／平方米推出，尚未正式开盘就被预订一空。 浙江均瑶集团斥资3.5亿元收购地处徐汇区肇嘉浜路的金汇大厦，将其更名为均瑶国际广场，改造为甲级品质写字 楼。2003年2月以租售两种方式开盘，开盘价为16000元／平方米，租金约4.5元／平方米，成为投资烂尾楼的成 功案例之一。 2002年，改造成产权式写字楼及商住楼成为烂尾楼的主题。除均瑶国际广场以外，还有天钥桥路的嘉汇大厦(商 住)、淮海路的中华Boss(小户型写字楼)、致远大厦等，经过一年的改造，这些项目都在2003年开盘。 购买嘉汇大厦的大多数是追求经济实惠的本地住户或者小型企业。中华Boss的开发商提出的口号是“小而精贵， 杜绝面积的浪费，提升商务环境的质量”，颇能迎合买家心理，吸引了较多外省市的商家。 2003年1月，位于卢湾区的致远大厦(产权式写字楼)经过精心改造，采用Loft式写字楼的概念，将3-5 层从商场改成层高较高的写字楼面积。开盘上市，以接近10000元／平方米的价格全部售罄。 近年来，港澳台人士和外籍人士到上海来工作、开展商务活动的人数每年以30%的速度增长。这部分高消费人群要 在上海落脚，往往会选择既有酒店式服务、租金又比星级酒店低的酒店式公寓或产权式酒店居住和办公。这种与国际商务习惯 相接轨的高档酒店式公寓主要面向境外企业、跨国公司的驻上海中短期办事人员，其客源相对稳定。 从写字楼改造成酒店式公寓或者产权式酒店，考虑到各种风险因素和投资价值，租金回报率应达到8%-10%，稳 定的租金回报率使得酒店式公寓成为烂尾楼改造的又一大主题。2003年，由烂尾楼改造而来的上海小户型产权式办公楼的 销售面积已经超过20万平方米. 2003年4月底，位于静安区陕西北路的一处烂尾楼，被富得世纪投资接受，更名为骏豪国际。由原来的商办楼转 变为产权式酒店式公寓，房型面积在47到65平方米(有厨房无煤气)，共608户。以16000-20000元／平方 米的价格开盘。该酒店式公寓由知名的太平洋酒店管理集团管理，销售率高达100%。 从客户角度来看，这种小户型高档酒店式公寓成为投资者百试不爽的法宝，而赚钱效应更使许多投资者追高跟进。有 的炒家甚至从银行贷款一下子吃进五六套这种小户型高档酒店式公寓，等待价格炒高时再全部脱手。但随着房地产市场的日趋 规范和政策限制，此类投资回报率难以保持长期稳定，广大投资者应当慎重。 2004年，市中心区域筹集资金用于盘活位于繁华地带的烂尾楼项目，近40个项目被盘活，总面积约达300万 平方米。整个上海烂尾楼市场被盘活的项目已达70%。2003年启动的一些大型写字楼项目，估计会在2004年或20 05年推向市场。 例如，温州民企以7亿元的资金重新启动曾被称为上海第一烂尾楼的“宝通大厦”，更名为“飞洲国际广场”(产权 式写字楼)。此项目以18000-23000元／平方米的价格开盘，第一个月内销售15000平方米创下了上海甲 级写字楼销售速度的新纪录，目前写字楼部分出售率已达73%。 改造投资建议 目前上海市场上的烂尾楼在改造过程中主要存在五个方面的问题：1、位于南京路、淮海路等黄金商业金融区域的烂 尾楼往往盘活更快，而地理位置相对较差，分布在一些商业金融副中心的烂尾楼的盘活率则较低；2、产品房型设计过时；3 、设备改进空间小，例如层高设置较低，不符合改建成甲级写字楼的要求；4、本身不符合市场需求，例如裙房设计太大、主 力墙位置设置不当，没有办法重新分割；5、车位不足，难以招商等等；这些问题都妨碍了烂尾楼的重新盘活。 针对上述问题，建议开发商在改造中应注重以下几个方面：将劣势转化为优势。例如针对裙房设计太大的问题，将裙 房改建成净高达5米的具有展示功能的办公楼，成功体现了物业的真正价值。提供增值服务。例如设置商务中心，采取租赁模 式，为购买小面积写字楼的买家提供会议、产品展示等功能。针对目标客户的需求调整房型。 对于一些个人和中小企业的投资者，建议其投资烂尾楼改造后的成品时，也应注意以下几点：不应盲目投资烂尾楼， 应注重把项目与周边市场价格作比较；写字楼一般都是企业用于自用功能的，因而投资写字楼尤其要与周边平均租金作比较； 关注写字楼或酒店式公寓的高出租率是否保持相对稳定；租金投资回报率可否达到8%以上。(作者为基强联行投资管理(中 国)有限公司董事 副总裁) 相关专题：新民周刊 | |||||||||
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