房价目前高位运行 购房者应该持币待购

　　在目前的房价高位运行和观点纷杂的情况下，对于普通消费者而言，追涨而购属于非理性抉择，持币静观，待机抉择，则是明智之举

　　今年1-9月，商品房价格比去年同期增长了13.4%，其中住宅上涨了11.5%，有的城市上涨了20%以上。房价的不断攀升，引起了上至中央决策部门，下至黎民百姓各个层面的高度关注。与房价节节攀升相辉映的是，关于中国目前的房地产价格是否属于正常上涨，房地产

业是否存在“泡沫”，“泡沫”是否即将破灭等等“口水战”在不断升级。普通消费者应如何抉择？政府又应该如何抉择？

　　当前的争论，主要集中在两个完全对立的判断上。

　　第一种判断，中国目前的房地产业不存在泡沫。目前房价的攀升，是供求矛盾的正常体现。

　　其理由是，中国目前的房价攀升，从长期供求关系看，中国的城市化水平的提升和人均收入水平的上升，成为拉动房价的长期因素。从短期供求看，由于近期政府对地产、房地产投资信贷等方面的调控，导致供求矛盾上升，加上相关上游行业价格的上涨，推动了目前的房价保持在高位水平。直接提出或暗含的政策建议是，放松当前的调控力度，缓解土地和投资资金供求矛盾，是抑制房价的根本措施。

　　第二种判断，认为中国目前的房价属于不正常水平。房地产业存在泡沫，甚至出现严重泡沫，中国面对着泡沫时刻破灭的危险。这是从房地产投资增长率、房地产投资和消费信贷增长规模、房产空置率、投资性购房与消费性购房比例等方面显示出的数据做出的判断。直接提出或暗含的政策主张是，进一步加强对房地产业的调控，防止泡沫的破灭。

　　对于目前的房价上涨，在判断上意见不一，各执一词，似乎体现着仁者见仁、智者见智的“学术争鸣”逻辑，然而，综观不断热烈起来的论争及持不同观点者的背景，我们发现存在这样一种有趣的现象:提出或直接间接支持第一种判断的，一是房地产业中的业界人士，二是主管房地产开发的政府职能部门，当然包括部分经济研究者；提出或直接间接支持第二种判断的主要是部分学者、部分海外咨询机构、潜在承担泡沫破灭风险的职能部门、执行着宏观调控任务并承担相关责任的部门。现有的不同观点是利益导向型，还是学术中立型，是值得人们谨慎鉴别的。

　　随着城市化进程的加速和居民可支配收入水平的提升,房地产的潜在需求无疑是影响中国长期房地产价格的刚性因素。由于存在巨大的潜在需求,所以投资(不动产投资)性购房所占比重在近年来开始上升。然而,阶段性的房产价格波动,不能以长期因素作为判断的依据。

　　虽然潜在需求是决定中国房地产价格具有长期刚性特征的因素,但是，长期性的潜在需求，不可能用短期的迅猛供给增长方式来满足,否则，就会使短期内房地产业脱离整个经济水平而片面增长，导致国民经济发展中阶段性的经济波动。因而,将长期供求关系或潜在市场需求作为短期的房地产价格波动决定因素，是不准确的。

　　不管当前的房地产业是否存在泡沫，但若将当前高位运行的房价看成是供求不平衡的正常反应，属于正常现象，这种判断实则属于不正常。一般来说，价格当然是供求关系的市场反应，但是，阶段性的房地产价格是否反映当期真实供求，则值得谨慎考察。

　　绝对地说，如果不存在房地产投资信贷和消费信贷制度，房地产的开发和建设投入完全来源于房地产商的自有资金和向消费者的融资，房地产的需求完全取决于消费者的可支配收入，那么，房价则是房地产供求的真实反应，不存在价格的虚高和所谓的房地产业泡沫问题。在这种绝对的条件下，完全可以通过增加有效供给来抑制价格。

　　然而，由于房地产投资和消费的资金部分或绝大部分来源于信贷，房价就不一定反映真实供求关系，更不能准确反映真实购买力。因而，在现实经济中，房地产业的供求对信贷资金的依赖程度越高，房地产价格反映真实供求状况的程度就更具有不确定性。

　　如果借助于增加房地产开发和建设投资来抑制价格的上扬，就等于扩大信贷规模和提升信贷增长率。因而，一定时期房地产业是否存在泡沫，房价是否出现虚高现象，关键要看房地产投资和消费的信贷规模和信贷增长率与房价的相关关系。

　　当前高位运行的房地产价格，是否是由投资性(或投机性、非消费性)集中购买引致的，是否存在房地产商间哄抬价格的默契合谋行为，是否是由对房地产业的调控引起的进一步上涨的价格预期推动的，如此等等，这些可能都是导致价格上涨的因素，但都不是问题的关键。

　　问题的实质在于，抬高的房价主要靠什么性质的资金支撑起来的。如果像某些分析那样，个别城市房价阶段性的猛升，是国际“热钱”进入导致的。如果是真正的“热钱”，而不是银行的信贷资金，房价不管怎么涨，都不会影响大局，有朝一日价格下跌，影响的只是他们已被物化的资产的缩水。

　　国际“热钱”进入中国房地产，不一定是坏事，可能是好事。国际“热钱”不管将价格抬多高，只要终端消费的可支付能力变化不大，高价格不会挺多久。当然，有人认为国际热钱进入是赌人民币升值，希望借此从中获利。如果真是这样，又会带来多大的负面效应？

　　同理，如果当前的房价是由消费者和投机者手持资金和动用自己的银行存款抬升的，一旦价格下跌，也不会产生具有全局性的负面影响。从显现出来的数据看，国际热钱也好，居民手持现金和兑取的银行存款也好，都不是支撑目前高位房价的资金主体，而信贷资金才是真正的“顶梁柱”。这才是危险的关键所在。

　　基于以上认识，在当前房地产投资和消费的信贷规模和信贷增长率处于高位运行的情况下，尤其是当前整个宏观经济处于通货膨胀压力条件下，如果政府放弃对房地产业的紧缩和整顿政策，增加所谓的有效需求，可以预期到的结果是，房价不仅不降，反而更涨。不仅如此，即使当前的房地产业不存在泡沫，也会形成泡沫。

　　基于以下情况，政府会继续推行既定的政策：

　　第一，由于通货膨胀压力的存在，使得政府必须调节信贷规模和信贷增长率，因而，单独放松房地产市场银根的宏观经济环境不具备。

　　第二，银行尤其是国有商业银行的股份制改造已经进入关键阶段，降低不良资产率，提高资本充足率是近期银行工作的重点。因而，银行向房地产业扩大信贷规模的举措与当前银行的改革存在冲突。尤其是在房地产业是否存在泡沫甚至泡沫是否会马上破灭的争论不断升级的氛围中，银行向房地产业扩大信贷规模与银行的风险控制原则相背离。

　　第三，今年的宏观经济增长目标的超额实现已成定局，明年的经济增长是否要依赖房地产业的进一步大规模投资来带动，具有不确定性，因而，借助于经济增长理由放松对房地产业的整顿，条件不充分。

　　第四，规范土地开发秩序、形成有效的土地流转机制的任务远未完成，短期内放松土地整顿工作，搞土地秩序整顿的“半拉子”工程实非明智之举。

　　以上因素表明，政府坚持已有的房地产政策不动摇，并切实落实相关政策，是推动中国房地产业健康发展的基本条件,也是避免因房地业波动引致整个国民经济波动，化解潜在风险的基本措施。

　　在目前的房价高位运行和观点纷杂的条件下,普通消费者应该如何抉择呢？

　　第一，价格高位运行中尽量避免“买涨”、“追涨”，追涨是非理性的抉择。

　　第二，在“口水战”不断升级，信息“噪音”越来越杂的环境中,别轻易相信哪一家之言。

　　持币静观，待机抉择，才是明智之举。(文/黄桂田)

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