开发商：不要“看人挑担”

　　各项申报过程很漫长。不像在网络世界里，许多事情只要轻点鼠标就可以搞定。

　　撰稿／李冲贤

　　“他们是看人挑担不吃力！”

　　一位不愿透露姓名的开发商并不看好合作盖楼的可行性。他向《新民周刊》分析了开发楼盘的流程和利润来源。

　　在“蓝城计划”的《集资盖楼项目说明书》中，组织者称非营利集资建房可以省下四笔费用：开发商利润，广告费用 ，机构维持费用和项目贷款利息。

　　这位业内人士说，开发商这些年的利润主要来自储备的土地。前些年获得的土地成本比较低。随着房价飞涨，土地不 断升值。“房屋的成本中地价占了大头，一般在40％-60％以上。”这位开发商说，这些年业内的操作模式是把一块土地 分成几期开发。在房价不断上扬的大背景下，由于其他成本变化不大，二期、三期的售价不断上升，开发商利润因此非常可观 。此外，车库也是一大金矿。目前上海车位的市场价格已经高达15万-25万元。商铺同样利润不菲，售价超过房价。这些 利润都是业主无法分享的。

　　他说，现在的发展商非常精明，通过增加住宅的“附加值”，使业主克服面对高价的心理障碍。如上海以前的高档住 宅在出售时也多是毛坯房，现在却反其道而行之，每平方米上千元的装修已经司空见惯，每平方米数千元的豪华装修也时常可 见，大量利润通过增加住宅的“附加值”而实现。

　　据介绍，楼盘开发的流程包括基本流程和辅助流程。基本流程主要涉及房地产的营销策划、开发经营、销售和物业管 理服务的各种活动。辅助流程主要是提供外部采购、技术开发、人力资源管理及企业基础设施等。

　　在获得土地使用权之前，要对所选地进行选址论证，对周边楼盘的具体情况作详实调研，确定即将开发楼盘的定位， 明确消费主体，进行项目投资分析。之后才参与土地竞标。

　　在建设过程中，开发商还要注重项目建设的管理，如质量管理、进度控制管理等，有时还要随机应变，随着项目进度 和市场变化进行灵活的调整。同时，还要对开发楼盘进行适度的宣传。

　　当工程到即将进入预售期时，开发商还要进行一些预售准备工作，如联系抵押贷款银行、预售安排、申请预售许可证 和准备预售合同等。待开盘时，开发商要对楼盘进行定价、广告促销和确定销售人员等。全部销售完毕之后，开发商还须委托 物业管理公司对小区进行物业管理。

　　这位开发商说，看人挑担不吃力，合作造房谈何容易！100多个章，只要其中有一个条件不符合，就难以开工。有 关人士捧出了一本足足400多页厚的《上海市住宅发展局管理制度文件汇编(1995-2001)》，住宅项目新开工管 理流程、公建配套施工计划编制流程等一一记录在案，果然非常繁杂。

　　“申报的过程很漫长，环保、供水、供电等，不像在网络世界里，许多事情只要轻点鼠标就可以搞定”，上海财经大 学财经研究所城市室、房地产研究中心主任丁健笑着说。

　　“土地从哪里来？”一位开发商提出疑问。他说，拥有土地必须有开发资质，对此建设部在资金等方面都有明文规定 。即便网友们注册公司，他们也只能具备三级资质，不可能具备二级或一级资质，而一个三级资质的房地产开发企业是没有资 格参与土地竞标的。以前参加土地拍卖时需要一定资金，而现在，土地款则要一次性付清，要求更严格。此外，要想获得土地 还要具备四证(土地使用证、规划许可证、建设工程许可证和开工许可证等)。只有拿到四证之后，才能向银行贷款。可说是 环环相扣，错综复杂。

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