新“住宅合作社”试验

http://www.sina.com.cn 2004年12月27日10:41 新民周刊

　　“我们向房地产业挑战，盖自己的房子。结果并不重要，重要的是我们做了！”

　　在上海，在北京，一批批年轻人开始梦想着聚沙成塔，集资购地建房。

　　有人将此视为自不量力的痴人说梦，也有人认为这是房价飙升后明智而独特的解决之道。期待和观望，是一种普遍的心态。

　　撰稿／李泽旭(记者) 王倩

　　网络进行时

　　12月18日17时30分，上海地铁一号线人民广场站2号出口。

　　“你是‘棒槌’吗？”

　　“是啊。你是……”

　　“我是‘土豹子’。”

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　　这些“接头暗语”让人一头雾水。登录http／／www.xda.com.cn／bbs这个论坛的人会明白，“棒槌”和“土豹子”是论坛两位发起人的网名。

　　虽然论坛的第一个贴子发于12月15日，访问量还很小，但是发起者和一些志同道合者却有一个非常大的梦想，就是在上海联合网友合作投标土地，然后盖属于自己的住宅。12月18日，部分“核心组成员”约定在现实生活中见一面，召开一次合作盖房的讨论会。

　　由于联络方式出现问题，第一次会议仅有7人参加，其中有5位是IT从业人员，一位是小咖啡馆的老板，《新民周刊》记者是参加会议的唯一的“观察员”。

　　会议在临时选定的一个茶楼里召开了。虽然大家对许多概念、政策和法律的认识还比较模糊，但经过3个多小时的激烈讨论，还是明确了一个目标：招募300到500个网友，合作买地，自己当“开发商”，为自己盖公寓。大家商量决定分工合作，以“家园”命名论坛，并以此为基地开展广泛讨论，对外宣传合作盖楼理念，寻求各界的支持与合作。

　　由于这个BBS尚未满月，上海“家园”的许多设想其实都来自于1年前在北京开始酝酿的“蓝城”合作盖楼计划。

　　2003年12月，北京联想公司的工程师于凌罡在网易、新浪、搜狐、绿野等十几家网站发出帖子，提出自己的理念。他写道：″我是一个北京人，深刻地体会到房子的重要性，有了自己的房子，不用支付高昂的房租，不用担心被房东或家长扫地出门，美好生活也就从此开始了。”

　　记者在蓝城网站(http／／www.linecity.cn)上找到了大事记：

　　2003年12月01日，提出合作盖楼项目方案，得到大量网友支持；

　　2004年02月10日，蓝城网站开通；

　　2004年02月24日，蓝城论坛开通；

　　2004年04月08日，第一次向国土房管局领导汇报合作盖楼项目；

　　2004年04月19日，第二次汇报，得到政策法规上的认可和支持……

　　于凌罡提出了自己的合作盖楼思路：业主们共同出资注册一个项目公司，以这家公司的名义竞标土地，然后选择设计、施工、物业等，建起属于自己的楼。

　　他在一份公布于网上的向有关部门领导汇报的项目说明中这样结尾：作为北京第一家采用“分次定向转账付款模式” 、非营利、全程透明运作、来自不同单位的热爱北京的、以年轻人才为主的住宅合作社项目，我们希望政府能够支持我们的构想，并指出其中不合理的部分，允许我们修改和调整，希望我们可以为北京的建设出一份力，也希望每个热爱北京，热爱生活的朋友都能安居乐业，在北京买到价格合理的属于自己的住宅。

　　北京“蓝城计划”

　　“蓝城”网站上，于凌罡提出了详细的合作盖房计划、管理制度和实施模式。他认为，在政府、媒体和合作建房参与者的帮助下，这一计划已经比较成熟了。

　　于凌罡的设想是，参加者首付15万元，利用这笔钱，每个业主可以从银行贷到22.5万元，合起来的资金用于支付成立项目公司、买地和招标建房的费用。合作盖楼大约需要吸纳500户，建成的住宅楼12到15层，每套50至60平方米，每户可以买两套……

　　他这样合作盖楼的优势非常明显。

　　首先是价格便宜，非营利原则使参与者可以买到成本价住宅；其次是业主们在开发期间只承担40％的项目费用，其余60％通过银行贷款获得，减轻了参与者的资金压力；最后是项目在开发时规划、设计了底层的商业用房(底商)，底商的收益将根据业主所购住房面积按月返还给购房者。

　　照此计算，业主最终可以购买到远远低于一般市场价格的住宅(理论上可能只有市场价格的40％)。同时，对于物业服务，业主也有充分的决策自主权。

　　于凌罡还认为，这种项目模式将给整个房地产市场引入一些新机制，给政府、银行、开发商和业主四个房地产利益集团都带来很大的好处。比如资金管理模式中的按月提交、审核、支付的周期性资金支付制度，底商利益的分配制度，配套设施的建设问题，项目的利润最大化以及工程成本的控制问题等方面。同时，在房产价值上，以往人们只看到房产自身的货币价值，而往往忽略房产的价值实际上是由“货币价值＋物业服务＋底商收益”三个部分组成的，“蓝城模式”将这一点明白无误地揭示出来了；在操作模式上，改变了以往房地产建设中，开发商自筹资金、购买土地、规划项目、开发建设、销售服务的固定模式，使业主们真正成为房产的主人。

　　现实与梦想的距离

　　在接受媒体采访时，于凌罡承认，自己并不缺少住房，最初想到合作建房，是因为希望通过实践来验证自己的理论的可能性。

　　在上海，“家园”的参与者们也认为，目前来看，这种合作盖楼方式能否成功还是一个未知数。他们说，结果当然重要，但在这个过程中增加经验与历练同样可贵。

　　对于一些旁观者而言，这是一个近乎天方夜谭的计划。整个过程中会遇到很多难题：

　　首先，计划能否获得政策、法律的许可和银行的支持。

　　对此，于凌罡称，政府对计划比较认可，银行也为将来的贷款提供了很好的承诺，愿意接受我们的方案。而国家开发银行相关负责人在接受采访时表示，于凌罡倡导的是非营利性质的集资建房，不属于非法集资。

　　北京市建委有关负责人作为政府部门也已表态。他指出，目前没有具体法律对个人买地建房进行规范和约束，这是一个法律空白。个人买地集资建房的现象是房地产市场快速发展的产物，政府部门不应当想当然地进行打压，而应该由市场来检验它的生存发展的潜力，如果得到市场认可，那么相关部门就会出台相应法规进行指导和约束。他同时表示，政府部门不会倡导这种类似住宅合作社的建房模式，因为这批合作建楼的人，资金实力并不低，而住宅合作社更应该为中低收入者服务。

　　事实上，政策法律的模糊已经引起了很多人的担心。一位网友称，如果没有有效的法律监督机制，一切都要依靠参与者的自律，这是不现实的。

　　人们普遍疑虑的第二个难题是，如何才能使这一项目取得普遍的信任，“招募”到数百位参与者？

　　自己购地建房意味着原先由银行和开发商承担的市场风险，转移到了建房人自身。此外，几百个人的团队，大家原本都是萍水相逢，资金安全如何保证。对此，于凌罡计划采取“分次定向转账”的财务制度，在合作盖楼项目中没有“现金流” ，所有的资金都是通过银行转账汇款来完成。按照他的设计，从允许合作盖楼的参加者支付当月账款开始，在9天的审计期内由正规的财务审计公司进行审计，审计完成前，业主办理的汇款转账根本无法动用，而且业主有权办理停汇来保证自己的资金安全。审计完成后，业主交纳的款项会直接用于支付提交的《当月转账明细表》中的项目开销。

　　如何才能标得地块，是大家关心的又一个大问题。

　　北京市国土局政策法规处处长丁世华在接受媒体采访时称，在土地通过“招拍挂”等方式进入公开的市场以后，个人买地是允许的。只要有实力就能买到地，拿到地后只要按一定的容积率等规划要求及时开工建设就可以了，如果拿到土地后两年内不建设，主管部门会依法收回。于凌罡认为，买地是整个计划中最困难的一个环节，不过他认为与其他开发商一起竞拍时，自己在资金实力上还是有竞争力的。

　　记者截稿时，于凌罡的项目还处在前期准备阶段，没有加入者正式签订协议，更谈不上贷款、买地、招标建设。

　　网名为“luzhi”的网友是“蓝城计划”的核心成员。他在接受新民周刊采访时说，现在“蓝城木鱼”(于凌罡的网名)最大的问题是无法工作了，找他的人太多了。目前项目还在筹备阶段，许多人填了申请表报名，但还没有草签协议。如果一切顺利，明年年初公司成立，2个月后购地，购地后1年左右建筑施工。现在最大的问题是如何挑选合格的成员。我们每个人也都有自己的工作，很难全力投入。想通过增加核心队员解决这个问题，但是很难找啊！“蓝城”一年来积极参加活动的就是几十个人。

　　据于凌罡透露，目前已经有近300人报名参加集资建房计划，所有的报名者将分为两类，一类是“铁杆”，人数将控制在200人左右，这些人要出资10万元用来注册公司，还要为项目奔走出力；另一类是“排队者”，人数不限，可以在公司成立、拿到地块，甚至户型图出来之后再出资，他们的资金风险较小，但日后要缴纳一笔风险补偿金，用作房子的维修基金。

　　虽然障碍重重，人们还是对这种做法抱有很大的期望。有媒体调查显示，有七成的被调查者认为“蓝城计划”有实现的可能，表示支持；有四成的被调查者表示愿意参加。

　　观望和期待，是一种普遍的姿态。

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