互动地带：解析北京商品房买卖新举措

　　主持人：购买商品房是老百姓理财投资中的一件大事，近来，北京的政府部门制订了两个有关商品房买卖合同的示范文本，从3月15日起正式推行。同时开始实施的还有商品房预售网上签约和登记管理制度。今天我们就来了解一下，这些新举措对百姓购房将产生哪些实质性的影响。

　　解说：由北京市建委、北京市工商局共同制订的《北京市商品房预售合同》，是在

建设部《商品房买卖合同》基础上的修改和补充，主要供大家在购买期房时使用。这部经过公开听证的示范性文本与原有的〈北京市商品房销售合同〉相比，在维护百姓权益方面增加了一些内容。

　　变化一: 首次把空气质量纳入商品房销售的条件

　　在这份《预售合同》中明确规定：(透明字板)开发商交付使用的商品房地基基础、主体结构质量、室内空气质量经检测不合格的，购房人有权退房，开发商不仅应该在约定日期内退还消费者全部已付款,还要支付利息,并承担由此给消费者造成的损失。

　　其中因为空气质量问题可以退房的条款属于首创，是全国第一份把室内空气质量纳入商品房销售条件的合同，可以更好地保护消费者的安全和健康。

　　变化二：增加了市政基础设施和其他设施达到使用条件的提示

　　合同中还明确约定，开发商承诺的与该商品房正常使用直接相关的水、电、绿地、道路、会所等设施都必须按照约定的日期达到使用条件。有关具体建设时间和进度的约定在合同中预留了空白条款，消费者和开发商可以根据实际情况通过协商具体补充。

　　变化三：明确了产权登记责任

　　购房者普遍关注的房产证的办理责任问题也在预售合同示范文本中有了具体的规定。开发商有办理初始登记手续的责任，应当在约定的时间内取得房屋所在楼栋的权属证明。而商品房交付后，办理转移登记手续则是买卖双方共同的责任。

　　变化四:明确提示购房人可自行缴纳有关税费

　　在以往期房预售的过程中，开发商往往强制性地为消费者代缴契税、物业费、供暖费等税费，而实际上购房者有权自行缴纳这类费用。《预售合同》中就明确约定，购房人不同意委托开发商代缴相关税费的，可以按有关规定自行依法缴纳。

　　另外，预售合同还对原有买卖合同的格式等内容做了修改，整体上加大了对消费者权益的保护。但是，业内专家提示消费者，并不是有了这个合同范本，消费者就可以高枕无忧了，一些具体问题还应当在签订合同时加以补充。

　　同期：北京市律师协会房地产专业委员会 秦兵 律师

　　(预售合同)确实提出了一个因为质量问题导致退房的一个非常明确的条款。(但是)我们在案件中发现很多房屋质量问题的情况。比如说，房屋不隔音，这间屋子说话隔壁听得非常清楚；还有房屋有裂缝，还有整个房屋是倾斜的，倾斜十几度，当出现这些问题的时候是不是也可以解除房屋买卖合同？我们觉得当然是可以的，就是(在补充协议中)把其他的房屋质量问题继续加进去。

　　解说：专家指出，新的商品房预售合同中对双方的权利义务规定得也不尽完善，消费者在签订合同时应当加以具体补充.

　　同期：中国人民大学公共政策研究所 舒可心 研究员

　　这里边有特别多的地方写到了“相应的责任”、“相应的补偿”，这些都是不能量化的。所以我建议大家(在签定补充协议时)一定要把这些相应的责任要写清楚。哪怕是1块钱，也要写清楚。如果说不出钱的，要写出计算方法，这些责任靠什么方法算出来。不能简简单单地相应的责任，相应的责任等于没有责任。

　　解说：与《预售合同》同时推出的另一个涉及商品房买卖的示范文本是《北京市商品房认购书》，不仅适用于预售商品房，也可适用于现房的交易。其中规范了认购过程中定金的适用情况。业内专家指出，签订《认购书》并不是商品房买卖的必经程序，购房者签订认购书时还须谨慎。

　　(专家提醒)由于商品房买卖合同专业性较强，专家在此提醒您：

　　签署商品房买卖合同时最好聘请专业律师，为房屋的法律权属等问题提供更为周密的保证。

　　要把包括合同说明在内的每一个条款都仔细研究、考虑清楚。必要时通过补充协议增加合理条款。

　　一旦发生商品房买卖纠纷，可以通过仲裁或者诉讼的方式解决争议。相比而言，仲裁费用较高同时效率也较高，建议争议标的价值较大时采用；而向法院起诉的费用较低，同时要经过相对较长的诉讼周期。

　　解说：另外，3月15日，和两部合同示范文本同时启动的是北京市商品房预售合同网上签约和预售登记制度，通过网上签约的情况，消费者可以具体了解到每套商品房的实际状态。不法开发商将难以通过一房多卖、人为制造热销效应等手段欺骗消费者。同时，对于开发商的违规行为，将通过企业信用系统予以曝光。

　　主持人：北京市新近实施的这三项有关商品房买卖的新举措，在实践中能否真正保护消费者的合法权益，对整个商品房交易市场的规范又能起到哪些实际作用？我们将继续关注。好了，感谢您收看今天的法治在线。再见！

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