中国财经报道：高房价冷静下来了吗

上海高价房市场在降温
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　　《中国财经报道》5月20日播出节目《高房价“冷静”下来了吗》，以下为节目内容。

　　主持人张冬：说起高房价，我们今天来看看上海，这个大城市寸土寸金，房价平均都在每平米9000块钱以上，市中心的房子动不动就得200多万。您在上海滩花一万多块钱也未必能买到我站的这块地儿。近来加息，收取营业税等一条接一条的调控房价措施接连出台，这套“组合拳”出手后，上海房地产市场上有人开始着急了，他们是谁呢？急什么呢？

　　上海楼市： 谁在抛盘？

　　冯先生在上海一家营销公司做职员，这几年上海的楼市红火，房价节节攀升，看到别人投资买房都赚了钱，他也想试试。可谁知刚入市就遇上了麻烦。

　　上海市民冯先生告诉记者：“说起这个卖房的事情真是头痛麻烦，是这样子的，我在2003年9月份的时候买了一套房子，那么它的这个位置价钱都不错，位置是在内环线和中环线之间，价钱也比较实惠，差不多那时候才5500元左右。”

　　冯先生当初买这套房总价是86万元，他一次就付清46万元，并向银行按揭40万元。去年9月份的时候，上海整个楼市正旺，朋友们都劝他，把房子卖掉吧，还可以赚一笔钱，于是他找到一家房地产中介公司。

　　冯先生说：“中介告诉我这个房子是可以赚钱的，那么你看你是不是愿意卖掉，我就想差不多别人像我同类这个地段都要挂到8500元左右，我因为面积比较大，我想稍微比他们便宜点挂个8100元，那么好了，就挂了个8100元。”

　　5500元买，8100元卖，冯先生开始打起自己的小算盘，投资46万元，房子一旦卖出去，可以赚40万元。今年春节过后，冯先生开始忙碌了起来，中介不停打电话给他，不仅双休日要跟着中介看房，就连上班时间都要溜出来陪中介看房，冯先生觉得不对劲，于是3月初再次来到这家中介店。

　　冯先生说：“我又来了一次中介，那么一看不得了，人家都挂得比我高，那我挂得太低了，他们这个牌也是从高到低，把我排在那么下面，我觉得不行，我要再次调价，后来我跟中介一商量，我把我的房子抬高到9100元，这次我想原先可以赚40万左右，这次挂高说不定可以赚50多万。”

　　想法倒是不错，可是自从3月底冯先生把房价调高以后，市场的风头似乎转了，加息、限制贷款、提高首付，差额营业税---平抑过高房价的政策和措施一条接一条，再也没有人打电话要求看房了。冯先生有点摸不着头脑，这到底是怎么了？就在这时候，中介给他打来电话，问他是否要调低房价。

　　冯先生说：“现在中央这个政策一出台，搞得我没有方向，我也不知道，我到底现在该怎么办，又想挂低，又不想挂低。所以心里非常矛盾。”

　　就在冯先生还在犹豫的时候，今年5月11号，建设部等七部委联合出台了《关于做好稳定住房价格工作的意见》的通知，规定从2005年6月1日起，对个人购买住房不足2年转手交易的，销售时按其取得的售房收入全额征收5%的营业税。像购买一套50万元的房子，100万卖掉的话，就要缴纳5万块钱的营业税。冯先生坐不住了。他发现这时候上海已经出现了大量二手房抛盘，“超低价，急售！”，“3天内急售”的字样出现在中介的橱窗上。今年5月份，据一家中介公司统计，在他们那里挂牌的二手房增加了20%，但是卖房的多，买房的少，上海5月份二手房成交量下降了20%。急于出手的人开始降价了。

　　上海房屋中介商对记者说：“价格方面我们最新成交的一套400万的房子，房东跌了十万块钱，因为原先的话他的心理价位是400万，但是我们以390万的价格成交。”

　　类似的事情在上海不断重演，上海普陀区的音乐广场今年3月份成交均价17000块钱/平米，5月份跌到了14000块钱/平米，上海长宁区春天花园今年3月成交均价18000块钱/平米，而目前跌到了15000块钱。

　　上海房屋中介商说：“自住型的楼盘可能说价格基本就是没有什么变动，没有什么太大的浮动，就是说投资性的楼盘，被炒作的就是空置率比较高的楼盘可能价格会，有一些抛盘的会价格比较低。”

　　房屋中介商分析；目前上海房地产市场有两种买家，一种是自住客，买房就为了自己居住，另外一种是投资客，买上三套五套，房价上涨了卖掉挣上一笔。现在最着急的就是这些炒房的投资客，一方面银行增加了他们的还贷，另一方面，许多原本准备购房的人开始持币观望。有人预计，今年下半年到明年上半年，二手房市场将会出现集中放盘的现象。这样的消息，让冯先生心里更着急了。

　　冯先生说：“谁都没有想到。现在搞得不好我真的还是要赔钱了。”

　　主持人张冬：冯先生着急，有人比他更急，我在报纸上看到这样的一条消息,说一位来自浙江义务的江先生带着另外16个人的委托，跑遍了上海知名的房屋中介店，打算把他们17个人手头的258套二手房全部抛售，这些房子的价格大多都在200万元左右。我算了算，总价超过了5个亿。这些房子要想都出手恐怕没那么容易。上海的一位房屋中介人员开玩笑说：“现在卖出去一套二手房，就跟中了彩票一样”。二手房难卖，那新开的楼盘又怎么样呢？

　　新楼盘还是“香饽饽”吗？

　　记者来到了上海市黄埔区中心地段的一个公寓项目售楼处，发现这里冷冷清清的，总经理杭迎伟向我们介绍，他们这个楼盘的一期和二期卖得非常好，眼看着三期的售楼许可证就要下来，赶上调控房价的政策。现在开不开盘，他心里也没底。

　　上海建工房产有限公司总经理杭迎伟对记者介绍说：“我们去年和今年几个都是中高档的商品房，大概价位都在一万多到两万多，从去年这个时候在我们销售的过程当中都是充满信心的，因为门口有消费者在排队，还要进行摇号体现公正，所以今年开盘呢我们觉得对整个消费者现在也在观望，这个市场是不是能够以我们的预期，我们觉得还没有把握。”

　　杭迎伟没把握，因为目前已经是“今非昔比”了。根据上海公开的楼盘销售信息统计，今年3月份以来，上海超过50个楼盘的平均销售率不足三成，二、三月份新楼开盘的时候，房源几乎是一售而空，但进入3月份以后，有些楼盘开了两个月，房子只卖出了一半。

　　上海建工房产有限公司总经理杭迎伟认为：“从消费者来说主要是消费心理的影响，他可能会等这些政策的效应完全显现以后他才来把握自己销售的，把握自己的购买，从地产商来说呢，可能也会对整个市场的效应显现以后再来做。”

　　什么时候开盘，杭迎伟还没想好，但他已经拿定了主意，那就是将来要建的新楼盘要以中低价的商品房为主。去年他们的楼盘里20%是中低价商品房，80%是中高档商品房，今后他打算60%都开发中低价商品房。

　　上海高价房市场在降温，这样的消息记者在上海市房地产交易中心也得到了证实。工作人员告诉记者最近每天房地产产权签约数在300套左右，成交量比以往下降了将近一半，成交价格也有所下降。

　　上海市房地产交易中心工作人员介绍说：“因为我们发现最近成交的，就是市中心的成交情况有所下降，就是相对城郊的、郊区的成交量，大部分(成交量)都是城郊的，市中心成交量下降的比较多，所以它的这个成交均价有所下降。”

　　结束在上海采访之前，记者又听到一个好消息，今年上海计划推出两千万平方米的中低价商品房，位置主要集中在上海外环线周边地区，今年年底就可以实现预售，目的就是让更多的老百姓买得起房。

　　上海市房屋土地资源管理局住宅建设发展中心主任李晨昊提出：“一方面是在加大普通商品房的供应量满足我们普通市民的住房消费，一方面呢又在抑制一些刚性需求，被动性的需求，我想增加供应抑制需求，最后肯定会使这个房市更加趋于稳定。”

　　主持人张冬：上海楼市炒房的人开始紧张了，二手房价格下降了，新楼开盘没那么火爆了，以前的盲目跟风购买变成了冷静观察。那么这种态势能延续多久呢？观众朋友，您对这个问题有什么看法呢？发短信给我们，(请发短信23，移动用户至8003222，联通用户至9850222，小灵通用户至9999222)。除了上海滩，杭州西湖边上的房子也曾经高得令人不可思议, 那么这两天杭州的高房价是不是也在下跌呢？

　　房价如何保持健康温度？

　　每年的5月中旬，是杭州一年两季的“房展会”，这个被房地产业内人士称为；杭州房价的“晴雨表”，今年却被延期了。这是为什么呢？记者在杭州的一家售楼处找到答案。

　　购房者告诉记者：“每开一次房展会，价格就会攀升一次，那么当年说一万块钱是底线的，是否能够冲破一万大关的时候大家都在密切地关注，但是开一次房展会就是顺理成章就上了一万元了。”

　　业内人士透露：今年的杭州“房展会”延期到下半年，这与调控房价有关。最近杭州的购房者观望开始增多，抛盘量也加大。

　　浙江中原物业顾问有限公司中介部总经理黄悦贤对此的看法是：“对于消费者来说一个心理关口可能会比较观望态度会多一点，但是不代表它需求量是没有。所以这段时间我们看得到一些投机行为的购买，确实是少了很多。投机行为的售房供应量是多了很多。”

　　滨江房产的朱立东也告诉记者，去年杭州房地产预售证面积355万平方米，销售了350万平方米，空置房只有5万平方米，市场销售前景很好，对于调控房价，房产商主要是销售预期的心理调整。

　　杭州滨江房产集团副总经理朱立东说：“从购房者的角度来讲，应该说已经跟过去非常热的，非常迫切的购买的心情来比，现在有所缓和，持币观望的这样一种气氛应该说跟过去来比还是慢慢浓起来，从开发商的角度来讲，那么也是高涨的拍地的热情，或者说非常高的心理预期应该说也有所下调。”

　　面对这样的调控行情，记者采访的过程也听到了另外的声音，由于调控房价的政策一步紧似一步，引起了一些人的心理恐慌，才出现了二手房市场抛盘以及降价的情况。但是另外有一部分投资者正在观望，他们既不抛售，也不降价，以他们以往的经验，房地产市场上的这种局面最多持续三个月，好地段的房子该涨的还是会涨。浙江工业大学房地产研究所所长虞晓芬把两年来政府对于房地产的调控政策和市场反应做成了一张梯形图，

　　2003年9月份杭州市政府出台了新的楼市新政，房价迎来了一个平稳期，

　　2004年1月份，房价继续上扬，

　　2004年5月份，中央政府提高房地产商资本金比例，提高按揭贷款，房地产市场又迎来一个平稳期，

　　到了2004年9月份，买房者又积极入市，房市继续快速上扬。

　　为什么以往调控房价政策一般只能维持3、4个月的效应呢？3个月之后，房价是涨还是跌呢？

　　浙江工业大学房地产研究所所长虞晓芬解释说：“所以我们每次政策出台以前或者出台以后的一段时间里，迎来了一个房价的平稳期，但是一旦政策出尽，没有新的政策出台，市场预期没有新的政策出台以后，房价又开始继续走高，这里头的原因我认为，我们对影响楼市里透的一些根本性因素，没有得到一个彻底地解决或者治理，核心的实际上就是，一个就是金融问题，第二个就是税收问题，第三个其实就是土地供应量的问题。05年的平台待多长时间我觉得很难预期，关键就取决于接下来政府实质性政策的出台，假如说没有实质性政策的出台，我预期这个平台待的时间也不会太长。”

　　虞晓芬认为要想让房地产市场持续平稳，还需要解决更多的问题。目前国家的宏观调控政策取得了初步成效，房地产价格趋于平稳，但不会出现暴跌，平稳的增长对谁都有利。

　　主持人张冬：这让我想起了一首几年前曾经流行过的歌--蜗牛的家，密密麻麻的高楼大厦，找不到我的家，我身上背着重重的壳努力往上爬，却永远跟不上飞涨的房价。我想要是中低价房再多一些多好啊，那样的话很多人都不用背着重重的壳，在拥挤的街道浪迹天涯了。那怎么样才能让我们的房价长久保持一个健康的温度呢？如果您有什么好的建议，发短信给我们，这几天许多观众通过短信向我们询问一些问题，我们的编辑部都一一看过，并在央视国际网站<中国财经报道>的互动区内开通了短信回复，您可以登陆央视国际网站，参与我们的话题。

　　本期主编：赵 悦

　　本期记者：李 敏 谢 昆 吕海军

　　《中国财经报道》播出时间：

　　周一至周四：22：05——22：25(首播)

　　周五： 23：15——23：35(首播)

　　周一至周五：09：38——09：58(重播)

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