新周刊：豪宅被砍翻

　　什么是豪宅新标准？谁在住豪宅？谁在生产豪宅？当广东的豪宅被一刀切主义砍翻，很快又被口水淹没。

　　有外电让我对中国房地产市场作出预测，我的回答是：没法预测，中国房地产市场变化太快，一年一个样。记者追问：是会变得越来越好还是变得越来越糟？我硬生生挤出几个字：当然是越来越好。

　　越来越好——啦啦啦啦。

　　豪宅的粤语普通话

　　对于豪宅而言，两年来经历了多重考验，先是去年的“别墅用地紧缩”，就是政府将收紧对别墅用地的批建；然后是今年的一系列宏观调控，“国八条”中的要义之一就是：优化房地产市场的结构，即增加中低档房的开发量，限制高档住宅的开发。

　　正是在这样的背景下，广州出台了《关于我市享受优惠政策普通住房标准的通知》。《通知》说，广州市享受优惠政策普通住房标准应同时满足以下三个条件：住宅小区建筑容积率在1.0(含)以上；单套建筑面积在144(含)平方米以下；实际成交价低于同级别土地上住房平均交易价格1.2倍以下。

　　这意味着，只有同时符合这三个条件的广州市“普通住宅”才能在6月1日起的房产交易中享受税收优惠，而购买非普通住房的，则按3%税率征收契税。

　　《通知》一出，广州舆论一片哗然。人们看出了“弦外之音”和“反话正说”：《通知》是冲着普通住房而去的，却偏偏受影响的是非普通住宅(豪宅)；对于豪宅(别墅？汤豪斯？复式房？)本来尚无界限和标准，却忽然给出了一个广式答案：建筑面积在144平方米以上，或者，容积率1.0以下，或者，成交价高于同级地块均价的1.2倍。

　　为人所诟病的是，在“AND”和“OR”的游戏中，必须同时满足三个条件才是《通知》所认为的普通住房；否则就是政策意义上的豪宅。

　　这次，豪宅被砍翻在地，粤语在领会和落实普通话的文件精神时，未免有点变调，操之过急的结果是，悖论出现了。

　　如果想通过增加豪宅的税收，以打压豪宅供需，那么，广州房产新政有它的BUG：在两年内转手一套160平方米的房子，竟会比转手100平方米的房子缴的税还要少。因为按照广州的房产新政，大于144平方米的房子被纳入非普通住宅行列，转手时只需按照房价的增值额缴纳营业税，而144平方米以下的房子如在两年内转手却需要按房价全额缴纳营业税。这个悖论表明：《通知》对新房买卖有正面效果，却对二手房交易有负面作用。

　　另外，144平方米是否就是豪宅与普通住宅划清界线的标准？如果是，那么谁在生产豪宅，谁又在住豪宅？答案令人哭笑不得，因此有人抗议说：“虽然国家有关政策里面并没有明说什么是豪宅，但现在大家的豪宅定义就是买它时契税是铁打的3%。”

　　广东人向来讲究实际，根据《通知》计算，买一套800万元的豪宅就要交24万元的契税,买家要比以前多交12万元的契税。虽然从经济承受力来说,对富豪并不构成太大的压力。但关键是心理落差，买家仍会感觉“吃亏了”。广州人一直颇为不爽的是，广州为什么没有真正的CBD？从《通知》来看，没有也是好事情，否则税金难了。《福布斯》近期发布报告称，中国内地是全球税负第二重的地方。广州房产新政的一纸通知，在中国是亚洲税负最重的国家形象上，又添了一道小小的砝码。

　　豪宅需要想象力

　　豪宅可谓是最大的奢侈品消费。在中国，奢侈品消费方兴未艾，盯着高消费群落的经理人会告诉你：中国的千万富翁有30万人，而亿万富豪则超过1万，他们的钱必须得有个消费的出口。

　　世界首富比尔·盖茨曾在2003年立下遗嘱,为孩子留下价值1亿美元的豪宅,另将98%的财产奉献给社会。盖茨为他的豪宅铺设了52英里电缆，将房内的所有电器设备连接成一个绝对标准的家庭网络。

　　比尔·盖茨非常喜欢在车道旁边的一棵140岁的老枫树，于是，他对这棵树进行24小时的全方位监控，一旦监视系统发现它有干燥的迹象，即释放适量的水来为它解渴。

　　在中国，这样的超级大豪宅也并不耸人听闻，去年出炉的“中国超级豪宅排行榜”上,一座1.3亿元的紫园8号别墅夺得冠军。因为不少北京匿名客户的“慷慨和豪爽给人留下了深刻的印象”,这家上海公司悄悄来到北京推介。

　　在北京，144平方米以上就能称为豪宅将被人笑话。北京豪宅发展迅速，大凡瞰山依水之处，便是豪宅丛生之地。假如无山无水，就需要制造园林、制造人工湖，以给人留下“幻酷”的豪宅印象。城内以公寓式豪宅为主，主要集中在亚运村、中关村、燕莎附近；而在郊区，则以亚运村北部、西山、温榆河及新生地带京顺路、顺义区、机场沿线一带为主，房价均是以美元计算。长安街上的贡院6号是“不求最好，但求最贵”的实践者，以每平方米售价高达4万元的价成为北京的顶级豪宅。

　　与香港相比,内地“豪宅”最大的不同是个性不突出,香港能够称为“豪宅”的宅邸一般都是业主自己选定地形，委托设计师和建筑商设计建造。香港开埠150年,产生的一大批富豪均看重地势风水,而不会选择标准化产品。

　　香港的豪宅可谓是最富有想象力的，而与香港毗邻的广州豪宅，却变得最没有想象力。广州有最好的机场、最新的区划、最锐的传媒，却在豪宅之辩上放松了要求，降低了标准。此举到底能起到多大成效，到底是摆谱还是不靠谱，需要在过程中观察。

　　广州以一刀切的方式将144平方米以上的住宅划入“豪宅”行列，使豪宅的外延得以拓宽。真正的豪宅制造者说：“千万元的豪宅也不过是投石问路,真正意义上的别墅几乎没有。”在他们眼中，现在热炒的“豪宅”不过是中产阶级的城市住宅。跌份的是，现在白领只要有心情，大可以一尝144平方米豪宅的“中产”生活。那些住在城市顶层的复式房拥有者，也一夜之间变成了豪宅主人。

　　与其说豪宅被砍翻，不如说豪宅遭羞辱。文/胡赳赳 阿灿/新周刊

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