看不见的围墙

　　收入、口音、生活习惯不同，物业管理费高低悬殊——这些都足以划分社群。然而，真正划定共同利益“边界”的，还是所有权。

　　撰稿／汪 伟(记者)

　　浦东新区花木路718弄，距地铁二号线世纪公园站只需步行5分钟，上海建华房产在

此地块上先后开发了三期项目：绿缘公寓、建华公寓和数幢动迁安置房。

　　这些房子高低错落，乍一看，与司空见惯的居民小区无异：北端花木路畔的围墙，南端梅花路畔的围墙，西边一条河浜以及和东近旁小区相区隔的围墙，将它们围在一起。实际上，2005年4月6日，浦东建设局和花木镇房产办一纸公告，正是以这些围墙和河流为界，将绿缘公寓、建华公寓和动迁房划分进同一个物业管理区域，确认三者同属“一个小区”。公告还宣布，三期房产之间的绿地和车位由小区所有业主共用，并从小区所有业主中产生业主委员会。

　　没想到，公告引来一桩官司。绿缘公寓的5名业主在绿缘公寓募集了费用和签名后，将浦东建设局告上法庭，认为公告侵犯了自己的财产权，使“本应当只能由绿缘公寓业主才享有的绿化、车库等财产权利变成了与他人‘公用’”，是“纵容、唆使他人非法侵犯绿缘公寓业主的权利，实质是以所谓的公权力恣意践踏私人权利。”

　　“绿缘公寓周围应该有另外一道围墙”，原告之一的蔡曙魁说，“这道围墙应该把绿缘公寓和建华公寓、动迁房区隔开来。”

　　看不见的围墙

　　蔡曙魁提到的那道“把绿缘公寓和建华公寓、动迁房区隔开来”的围墙，在现实中并不存在。然而，几名绿缘公寓的业主摊开他们的产权证，指着地籍图上一圈红线说，这红线本应该是围墙。而这道看不见的围墙里的所有东西，“包括绿地、车位，都是绿缘公寓的业主买下来的，我们拥有土地使用权和产权。”蔡曙魁和另一位业主张老先生说。

　　绿地就位于绿缘公寓、建华公寓和动迁房之间，车位大多在绿地周边。对他们来说，现实的围墙将绿缘、建华和动迁房围在一起，模糊了绿地和车位仅由绿缘公寓的业主共享的事实。只有那圈红线和那道看不见的围墙，才如实反映了他们的权利。他们认为，被红线和看不见的围墙圈定的绿缘小区，应该单独划为一个物业管理区域——一个单独的小区。

　　确定这一点并不困难。华东政法学院民法研究中心主任高富平教授说，产权证地籍图上红线划定的区域，就是划分物业管理区域的依据。其间的所有业主共享对绿地和车位的土地使用权及产权。从此来看，绿缘公寓的确应该被单独划成一个小区，并成立自己的业主大会。

　　“何况我们在买房的时候，

　　2001年蔡曙魁和他的邻居们陆续入住后，开发商承诺的围墙并没有建起来。业主们对小区的安全表示了担忧。蔡曙魁所在的13号楼的门禁系统坏过几次，修复的效果并不满意，加之小区内发生过一些入室盗窃事件，蔡曙魁觉得，只有建立业主委员会，才能有效监督物业管理公司的行为。

　　那时候的蔡曙魁还不像今天这样，因为一次次交涉而熟知了关于业主大会的法律法规。2002年春天，他跑到花木镇房产办公室咨询，如何召开业主大会。

　　接待他的花木镇房产办物业科有关人士说，事情比较复杂，由于周边同一开发商开发的既有动迁房又有商品房，先后又有数期楼盘，他需要向政府咨询意见，才能答复关于绿缘公寓业主大会的问题。

　　比蔡曙魁更早去了解业主大会事宜的张老先生拍打着产权证，几乎是气愤填膺地说，权属是由产权证确认的，受法律保护。然而，从2001年绿缘公寓的业主入住至今，绿缘公寓的业主迟迟没能召开自己的业主大会。

　　从法律的角度看，确认权属是划分物业管理区域的前提，划分物业管理区域是召开业主大会的前提。在提起对浦东建设局的行政诉讼之前，绿缘公寓的业主长期造访上海各级房地管理部门，反映情况，了解政策，要求召开业主大会。但由于绿缘公寓所在的物业管理区域一直没有划定，业主大会一直是空中楼阁。而绿缘公寓所在的物业管理区域之所以难以划定，又是因为绿地和车位的权属问题难以解决。

　　据蔡曙魁说，多次上访和咨询中，只有上海市房地局物业管理处一位官员在2005年3月31日接待他们时给了明确答复：划分物业管理区域的依据就是产权证上的红线。

　　这似乎确认了他们对那堵“看不见的围墙”的认识。然而不到一个星期，这个“看不见的围墙”就被浦东建设局那张划分物业管理区域的公告彻底“推倒了”：公告认为，绿缘、建华两公寓和动迁房里的所有业主共用绿地和车位。

　　“浦东建设局的公告实际上要我们把自己花钱买下来、拥有产权和土地使用权的绿地与车位拿出来与别人共用。”蔡曙魁说，在此之前，花木镇房产办的工作人员两次口头表达过同样意见。

　　对公告十分失望的蔡曙魁等人数日后再次去花木房产办交涉，房产办主任孙晓表示，他们也没有办法，因为开发商在开发的时候，曾经口头承诺过一期动迁安置的居民和建华公寓的业主，绿缘公寓前的绿地与车位将与他们共用。

　　“我们的产权和土地使用权有产权证为依据。对于开发商没有兑现对其他人的承诺，我们无能为力。”蔡曙魁等人说。

　　他们决定起诉浦东建设局。要求撤销公告，重新划分物业管理区域。他们要维护那堵看不见的围墙，还有围墙里的利益。

　　“共同利益”的边界

　　暑假快要结束的几天，718弄的孩子们还在绿缘公寓前的绿地里玩耍。无从判断，这些孩子是住在哪一栋公寓里。走遍现实的围墙内的区域可以发现，这是仅有的一块面积稍大、可以让他们玩耍的绿地。

　　如果蔡曙魁们期待的围墙变成现实，建华公寓和动迁房里的孩子哪里去找另一片绿地呢？

　　绿缘公寓与浦东建设局的官司第二次开庭的时候，一家电视台的记者前往小区采访，在居委会前，动迁房里的一些居民围上来。

　　那位记者说，居民的情绪虽然比较激动，但还是克制的。

　　这位记者表达了他的同情，“‘绿缘’要告，他们也没有办法。但他们有实际的难处，因为一旦‘绿缘’胜诉，他们就失去了绿地。”

　　在动迁安置房14号楼的一位妇女看来，矛盾是由物业费标准不同引起的。 “他们每平方米要交1块3毛物业费，建华的每平方米交1块，我们拆迁房的住户每个月交6块钱，即使不交也没什么问题。他们认为我们占了便宜，觉得不公平，就要打官司。”

　　她从居委会二楼的窗户指着小区里犬牙交错的楼盘说，绿缘公寓的房子开发在后，“房子也盖得好”，价钱贵一些。“他们以为自己的房子贵，就认为我们这些房子的住户水平不高，不愿与我们划在一个小区。”

　　动迁房里的老人多，“有的人家也没有空调，傍晚都喜欢在外面乘凉。”她认为这也是绿缘公寓“反感”他们的一个原因。像承认物业费的确有矛盾一样，蔡曙魁等人也没有否认这一点。浦东开发前，718弄所在地是一个村庄，动迁房里的老人不少是同村村民，乘凉是他们住进公寓楼后的社交方式。这的确引起了一些绿缘住户的不满。但这些在这位妇女看来是至关重要的原因，蔡曙魁等人认为，只是自己主张的权利的极小部分。

　　蔡曙魁觉得双方难以沟通。“没法沟通”是他反对把动迁房、建华公寓和绿缘公寓划在一个小区内的另一个原因。蔡曙魁等人都表示，自己并没有与建华和动迁房业主有过什么真正的沟通。

　　花木路718弄围墙内的合纵连横，不是第一次上演。2002年12月到2004年之间，因为绿缘的业主要求召开业主大会，物业公司屡次召集座谈会，当时的物业经理建议，将绿缘与建华两公寓合成一个小区。这个提议被绿缘的业主拒绝。

　　浦东建设局的公告出来以后，花木镇房产办也建议，市区主管部门协同绿缘、建华以及动迁房业主在718弄内开一个现场会，大家进行一场对话。这个建议同样被蔡曙魁等人拒绝了。“我觉得绿地和车位的问题也好，业主大会也好，都只关系到绿缘小区的权限，与别人无关。如果政府觉得有必要与其他人沟通，请另择时间和地点。”

　　与其说蔡曙魁认为“沟通困难”，不如说，他在“避免沟通”。

　　“三者建筑规模、住宅质量、全体共用部分、物业费用都不一样。不同物业的业主彼此关心、面对的问题各有不同，彼此的利益诉求也不一致，对物业管理的要求也不同。”蔡曙魁说，“只有共同的利益，才有共同的目标。绿缘的共同利益就是我们对绿地和车位的所有权与土地使用权。”

　　“凑合在一起召开业主大会，以后不同物业的业主间矛盾和利益纠纷如何解决？这是为了和谐共处吗？这种凑合首先就是不和谐的。”有业主反对居委会寻找理由，将绿地和车位公用的提议，“总不能慷‘绿缘’之慨，还要我们在物业费用上贴补其他人。”

　　动迁房里的那位妇女对记者说，她认为这场官司还有一个原因：由于绿缘公寓里的业主大多是“外地人”而非“上海本地人”，“他们的心胸很狭窄”。

　　蔡曙魁说，“我是上海人。”他指着在座的其他业主用上海话说，“他们也都是上海人。”但绿缘的大多数业主的确是外地人。不过，蔡曙魁并不因口音不同影响他这个上海人与这些“外地人”成为利益的共同体。

　　对法学界来说，绿缘业主主张的是一种排他性的权利，这一点导致蔡曙魁们与建华和动迁房的业主难以形成“共同的目标”。从这个角度来说，那道看不见的墙是一个利益共同体的边界，口音已经不是什么重要的事情了。

　　乡情与利益

　　绿缘公寓和浦东新区建设局的官司还没有宣判，然而已经成为法学学生关于

　　“撇开具体官司不谈，我一直觉得，由政府来划定小区范围是不对的，这个案子就给我提供了一个案例。”高富平说。他的基本观点是，小区范围应该由自治的业主大会决定。

　　而且，“物业管理范围和业主团体是否应该是一对一的关系？我觉得不一定。”高富平说，现行“物业管理区域——小区——业主团体”先后一一对应的关系，未来应该打破。同一物业管理区域应该可能存在不同的业主团体。

　　这似乎给花木路718弄指明了一个出路。可惜，这个出路是属于“未来”的。

　　送交浦东新区法院的状纸上，虽只列着蔡曙魁等5位原告的名字，但至少还有200户以上的业主签字同意成为他们的后援，占绿缘公寓448户业主的一半左右。

　　几位原告承认，征求签名的确是一个艰难的过程。“业主对问题认识的深浅不同，角度不一，集合大家

　　“最常见的问题是官司会不会赢，其次为什么要打官司——为什么要和政府部门打官司。几乎所有人都这么问。”

　　许许多多的疑问，包括募集诉讼经费，通过张贴倡议书、业主座谈、上门征求意见，以及在绿缘公寓的业主BBS告示的形式，逐渐取得统一。从2005年五一长假开始，20多天的时间里，5个人花费了所有的休假日和晚上时间，逐户征集了200多户业主签名，其中绝大多数业主还出了至少200元作为诉讼经费，随后他们又聘用律师和财务公司，分别负责诉讼和诉讼费用的监管。程序清晰，动作高效。

　　此中还有一些出钱但没有签名的业主。他们原本是718弄所在地的村民，与动迁房中的住户是原来的邻里乡亲。蔡曙魁等人对他们不愿表明身份表示理解。新的“利益目标”最终改写了老的“利益共同体”。这个过程让人伤情，但对那些住户来说，房产这个最大的不动产带来的利益分化如果改变了原来的生活，他们宁可坚持那条“看不见的围墙”。围墙是生硬的，但让他们觉得安全。-

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