长三角楼市如何走好回落之路

　　傅白水

　　“金九银十”在长三角的“隐退”

　　如果说长三角的楼市业已处于政府所希望的回落态势之中，目前肯定没有人再像几个月前那样跳出来加以否定了。

　　进入11月，以上海为代表的长三角楼市仍处于低端态势。10月，上海楼市上市量升至120万平方米。几乎所有地区的住宅楼盘开发商都开始启动各种降价促销手段，但是上海新楼市场日成交套数仍在400套左右徘徊，与9、10月份相比没有出现大的变化。“金九银十”在上海以及长三角的其他地区并没出现。

　　10月10日，国家统计局公布的数据显示，认为目前是买房适当时机的消费者仅有16%，较6月份低2个百分点。上海社科院房地产业研究中心主任张泓铭认为，受

　　国家发改委、国家统计局联合发布的70个城市房屋销售价格指数显示，9月份，有15个城市

　　有中国炒房团的“老窝”之称的温州，今年前3季度商品房空置面积比去年同期增长254.4%，温州商品房空置面积为11.66万平方米，其中商业营业用房空置面积竟同比猛增787.3%，增幅之大为近年国内市场少见。调查显示，三季度温州市区二手房交易1625件，仅占去年同期交易件数的47.7%。

　　在杭州，几乎所有楼盘的开盘都伴随着折扣或降价，但日成交量多为70-80套，只相当于以前的30%到40%。刚刚闭幕的浙江省第12届房地产博览会简直就是个开发商比拼“降价和打折艺术”的竞技场，这次房地产博览会共推出3.3万套房子，但共预订和签订购房合同只有954套，这个数量只有前两年的20%。

　　南京楼市同样是“降价成了硬道理”，但销售量也是在200套内，难以回升。

　　香港、海南模式

　　的硬着陆有无可能

　　长三角这种房产交易的惨淡，对众多开发商而言，正逐渐演化成恐慌，甚至是绝望。马上就到年关，如何回笼资金给银行还款，成为房地产商的大坎，更大程度的降价是唯一选择。一些开发商和专家甚至认为，以上海为代表的长三角楼市似乎要走当年海南和1997年香港楼市硬着陆的下跌老路。

　　尽管长三角的楼市目前非常低迷，但从长三角的经济发展态势和经济实力，以及政府的角度来看，出现香港和海南楼市当年崩盘的可能性是非常小的，或者说是微乎其微的。

　　从经济层面来讲，当年的海南没有当今长三角的经济实力和充满活力的上升态势。海南当年由于各路开发商和炒家疯狂运作，以及社会对经济特区的无限认同与遐想，迅速导致了海南极大的楼市泡沫，而在这种虚假的楼市盛景背后，却缺乏海南经济的强力支撑，当时海南的经济还处于中西部水平，根本算不上发达地区，经济很落后，这是海南楼市崩盘的根本原因，正是由于缺乏经济支撑，最后导致海南成为中国第一个楼市崩盘的地区。

　　至于香港1997年的楼市跨塌，不是因为其经济实力的原因，而是由于亚洲金融危机尤其是规模巨大的国际游资的迅速撤离香港所导致的。由于疯狂的大量抛盘，而又缺乏接盘的资金，使得香港楼市在不到一年时间内下降了70%，几乎整个摧毁了拥有不动产的香港中产阶级。

　　广州式软着陆的可能性

　　从长三角的经济实力和发展态势来看，长三角无疑是中国经济实力最强和发展势头最好的地区，目前长三角的经济总量占全国的25%左右；从经济发展速度看，尽管前三季度长三角的速度较2004年有所下降，但都高出全国水平至少1个百分点以上。尤其是经济实力在长三角最大的江苏发展速度前三季度为14.3%，保证了长三角经济实力在全国继续领先。

　　并且，由于长三角居民的富裕，尤其是浙江难以计数的富翁和老板，保证了楼市逐步下行后仍存在一定的消费能力，这在杭州楼市表现的尤为明显。目前，杭州楼市日平均交易量维持在百套以内，仔细研究杭州楼市的成交量会发现，楼市的成交都集中在几个楼盘。为什么如此呢？原因很简单，这几个楼盘价格比周边的低1000到2000元。如8、9月份，杭州卖得比较火的滨江区的倾城之恋、9、10月份卖得较好的耀江文鼎园都是因采取了低价入市的策略，才取得不俗的交易量，并且买房的人都是当地居民，很少有炒房的迹象。这表明楼市还是有消费能力的，关键在于楼市的价格，只要老百姓认为价格合理，楼盘照样好卖。长三角自身具有的楼市消费力在一定程度上保证了长三角楼市软着陆的可能。

　　虽然长三角的楼市也存在外资的炒作现象，但相比当年的香港外资所占比例是非常小的。再说目前我国实行的不是香港的完全自由的

　　再从国家政策层面来看，也不允许出现楼市的崩盘。国家统计局新闻发言人郑京平曾表示，我国的房价涨幅是在稳步回落。郑京平认为，这一轮房地产市场的规范和调整，旨在规范房地产业的发展，防止价格的局部过快上涨。“不是说非要把房价和房地产投资的增速突然一下拉下来不可。这样既不符合经济运行的规律，也不符合政府和百姓的利益。”

　　综上所述，长三角楼市回落之路最可能走的是当年广州式软着陆的模式，在两、三年内慢慢回落到居民可以接受的水平，这是中央和地方政府可以接受的回落，也不至于造成经济和财税收入的大起大落的严重后果。从当下的统计数字看，也支持了楼市软着陆的态势。

　　如何走好软着陆之路

　　但可能性并不能代替必然性，以上的条件并不能保证长三角楼市必然朝着软着陆的方向发展。软着陆要靠各级政府，尤其是开发商的共同努力，并且是正确的途径。

　　首先，政府尤其是地方政府，不能患得患失，担心地产掉下来会严重影响地方经济，尤其是地方的可用财力，毕竟目前地产和建筑业所占地方财税收入达到30%到40%。如果地方政府还不遗余力地给楼市托盘，对当地的楼市可能是灾难性的，因为有政府的撑腰，地产商往往会死撑着高价位，导致楼市有价无市，最终楼市撑不住，只能一下子垮下而不可收拾。所以，各地政府应积极引导开发商和楼市走稳步回落的道路，让楼市价格一点一点回落，成交量一点一点上升，在楼市慢慢回落中，形成开发商能够赢利的价位，老百姓能够接受而掏钱买房的态势。

　　从杭州的实践看，这种博弈式的软着陆是行得通的。目前杭州的楼市就出现这种状态，你降一点我就买一点，你降得多，我就买得多，而不是开发商所担心的“买涨不买跌”的格局。这背后实际上是由于巨大的楼市消费需求决定的，目前之所以楼市低迷不是因为无消费市场，而是价格高得让老百姓无法承担，如果价格达到老百姓的承受力，楼市将会再次红火。

　　对于开发商来说，不能因为前几年大赚了就形成思维定势，死撑着不卖。目前，这种心理在长三角楼市的开发商中比比皆是，并且地产公司越大，地产商越有资金，就越不降价。有趣的是在长三角楼市中降价的都是中小地产公司。这样资金套牢，巨额利息，最终会使开发商因资金耗尽而大幅降价或者造成楼盘烂尾。

　　所以，从开发商角度来说，应认清老百姓的消费力和楼市消费市场，积极调整自己赚大钱的心态，在获得利润的前提下，实施主动出击的销售策略，形成“成交为王和赚钱就行”的格局。从开发商目前的土地成本来讲，就是大幅调低价格，照样有得赚，因为目前开发商手里的地都是三年前拿到的，当时土地成本很低，这为开发商降价提供了巨大空间。

　　无疑，长三角楼市的平稳回落，关系到当地经济甚至是全国经济健康可持续发展，有鉴于此，让长三角楼市软着陆不但是经济任务，更是政治命题，这需要一个富有远见和卓识的政府的积极引导。■

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