北京市人大代表提出现行物管办法存在硬伤

　　市人大代表张耘提出，业委会无社团法人地位，面临身份尴尬

　　本报讯（记者蒋彦鑫）日前，北京市人大代表张耘提出，现行《北京市居住小区物业管理办法》（以下简称《办法》）存在多处硬伤，导致业主的利益无法得到保障，应及时予以规范。

　　政府部门责任界定不明

　　张耘认为，在现行规定中，政府各部门对物业管理公司的监管不到位，由此给物业产权人带来的直接或间接损失，应当承担什么样的责任，《办法》没有明确的界定。另外，小区开发建设单位获准变更规划，从而造成业主直接或间接的经济损失，政府规划部门应当承担何种责任，《办法》中也没有明确规定。

　　业主知情权被变相剥夺

　　张耘说，居住小区经综合验收合格后，开发建设单位可向居住小区物业管理委员会（业主委员会前身）办理移交的政策可操作性很低。居住小区经综合验收合格后，房屋未必全部售出，即使全部售出，业主委员会也不可能马上成立。实际的操作是，开发商直接向已购买房屋的部分业主移交，而整体的物业资料则转移到了物业管理公司手中，这样，业主对物业的知情权没有得到应有的尊重和保护。

　　其次，《办法》规定，在业委会成立之前由开发建设单位负责物业管理，并可选择物业公司进行前期管理。这样业主对物业公司的选择权无法保证。

　　共有设施收益权属模糊

　　张耘介绍说，在《办法》第十二条中，规定了物业管理公司的权利，包括“劝阻、制止损害他人物业或妨害物业管理的行为，对造成的损害，有权要求赔偿”的权利。张耘表示，这实际上赋予了物业管理公司一定范围内的行政执法权，将业主置于一个弱势的地位。而《办法》第十二条相关规定则模糊了小区业主共有设施的经营收益权属问题。

　　业委会无社团法人地位

　　此外，张耘表示，目前业主委员会难以成立已经成为一个普遍的现实，即便是对于成立的业主委员会，其地位也比较含糊，并没有独立的社团法人地位，不具备承担民事主体法律责任的资格，面临着身份上先天的尴尬和不足。

　　■焦点调查

　　焦点1

　　《北京市居住小区物业管理办法》第八条规定：“居住小区开发建设周期较长的，在物业管理委员会成立之前，由该居住小区的开发建设单位负责物业管理，并可选择物业管理公司进行前期管理。”

　　代表观点：

　　由于前期物业管理公司受开发商委托或由开发商关联企业管理，物业管理公司不是最终对业主负责，从而埋下了物业管理公司与业主相互对抗的制度基础。

　　案例：恬心家园

　　不签物业合同拿不到钥匙

　　昨天，位于宣武区白纸坊西街的恬心家园小区业主陈育杰说，由开发商指定物业公司很不合理，业主和物业公司签合同时对该公司一点也不了解，但是不签拿不到房子的钥匙。

　　陈育杰说，他2001年入住时，开发商表示必须先签一个物业合同，当时有一些业主表示，他们对开发商选定的物业公司不了解，在该公司没有提供服务之前先交物业费不合理，但当时的情况是不交物业费、不签物业合同拿不到房子钥匙，业主只能签了合同。

　　该小区一女业主说，入住后，发现物业公司的服务并不能达到业主的要求，从第二年开始，一些业主选择了拒绝交纳物业费。

　　陈育杰说，物业公司是开发商选定的，虽说业主有意见，但只能协商，拒绝交纳物业费的业主被物业公司起诉，法院判决大多数业主败诉，直到现在，一些业主还和物业公司打着官司。

　　小区物业公司一罗姓主管说，尽管他们是小区开发商选定的，但物业公司的定位是对业主提供服务，所以和开发商是两回事，即使开发商让物业做一些事情，如果物业认为不符合业主的利益，也是不会做的。

　　焦点2

　　《办法》第十二条规定了物业管理公司“从事物业经营或开展其他多种经营和有偿服务”的权利。第十三条又明确规定：“物业管理公司开展物业及多种经营和服务的收益，应主要用于补充居住小区物业管理费用”。

　　代表观点：

　　根据业主购买物业共摊面积的界定，多数共用设施和场地属全体业主所有。《办法》上述内容模糊了居住小区业主共用设施的经营收益权权属问题，从而使业主委员会与物业管理公司的利益冲突难以避免。

　　案例：美丽园小区

　　广告位出租收益起纠纷

　　走进位于海淀区航天桥西北方向美丽园小区的电梯内，映入眼帘的是两幅花花绿绿的镜框广告。“里面的内容经常换，有时候是旅游，有时候是卖药什么的。”美丽园小区业委会主任雷霞说，小区里共有110部电梯，每年广告位出租收益在6万-8万元之间。

　　据雷霞介绍，2004年10月底美丽园进行了第二届业委会选举，经过与鸿铭物业公司的协商，对方同意把小区电梯的广告位交给业委会经营管理。

　　此前，广告位出租事宜均由物业负责。“2005年之前那些出租费电梯维护和保养用上了，”鸿铭物业管理处赵副主任称。

　　2005年12月15日，在美丽园业委会诉鸿铭物业乱收物业费一案中，北京市第一中级人民法院做出终审判决，判令鸿铭物业向业委会返还2005年之前的18万元电梯广告位租赁收益等。

　　“但是鸿铭物业没有执行判决。”雷霞说，业委会已向法院申请强制执行，法院已经立案。希望年后会有一个结果。

　　鸿铭物业管理处负责人则称，公司方面对返还三年18万元这个年限和数字存有疑义。目前公司正在就此事进行磋商。

　　本报记者 王殿学 张晓玲

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