北京市人大代表提出应立法避免保安成物业打手

　　代表张耘提交议案建议，小区保安应接受业委会和物业双重领导

　　本报讯（记者蒋彦鑫）针对物业纠纷的问题，北京市人大代表张耘提出，应该通过立法的形式，明确规定实行业主委员会和物业管理公司对保安双重领导的体制。

　　物业管理权应归业主

　　在此次人代会上，张耘提交《关于完善法律、妥善解决物业纠纷问题》的议案。在议案中，张耘表示，作为居民住宅物业产权的延伸，包括物业服务选择权、物业管理决策权、物业服务知情权、物业服务监督权等，在目前难以落实。

　　张耘认为，物业公司与业主的关系，应该是服务与享受服务的关系，而不是被迫接受体现物业管理公司意志所谓的“规定”。“这就好比我到商场买衣服，我交了钱，你就得给我一件完好的衬衣，不能让衬衣少一个袖子。”张耘说。

　　张耘表示，政府应该明确规定，物业管理权归业主所有，如果没有业主委员会书面授权或明文规定，物业管理公司对业主的一切强制“管理”或阻挠行为均构成对业主合法权益的侵犯。

　　保安收入应相对独立

　　张耘建议说，保安队伍经济收入的相对独立性，保安队伍是依据业主委员会对小区公权管理秩序维护的书面授权、或政府部门明文规定开展工作，而非为维护物业管理公司的利益服务，进而强制或“管理”业主或业主委员会遵守所谓的“规定”，从而成为物业公司的“打手”。

　　张耘提出的另一建议是，物业公司在提供服务时，应该对服务的项目、收费、以及物业费如何花销进行公示。如果业主对其服务不满意，可以选择别的公司来提供服务，或者选择其他的物业管理模式。同时，如果物业公司认为物业费价格低，也可以退出。

　　针对物业管理方面的问题，北京市建委物业处人员昨日下午表示，即将出台的《北京市实施<物业管理条例>办法》可能将代替《北京市居住小区物业管理办法》发挥调节管理作用。

　　代表建议

　　开发商与物业应建管分离

　　石定果代表认为，此举可剥离两者之间的利益关系

　　本报讯（记者蒋彦鑫）针对物业公司与业主矛盾的升级，昨日，人大代表石定果在接受记者采访时表示，目前，北京多数小区由开发商所属物业公司管理，由此引发一系列问题，因此，建议开发商与物业应该实行建管分离，对两者的利益关系进行剥离。

　　石定果表示，目前，北京的物业管理办法可操作性不强，对物业公司没有约束力，业主作为弱势的一方没有话语权。“有的小区内，物业对一些公共设施随意变更用途，比如在绿地上盖小商店出租，比如把会所变成酒店。”

　　石定果认为，这些现象的发生，跟物业公司往往对开发商服务有关。目前，很多物业公司都是开发商所属，为开发商服务，在一定程度上沦为开发商对抗业主的工具。为此，石定果表示，应该实行开发商与物业公司的完全剥离，开发商只能建不能管。同时，政府可以考虑公布符合资质的物业公司名单，让业主自主选择公司来为自己服务。此外，居委会应该起到主导作用，业主委员会应该与居委会实现联动，改变目前物业公司在利益博弈中一方独大的局面。

　　专家观点

　　前期物业费应由开发商承担

　　律师秦兵认为，不成立业委会业主可不交费

　　本报讯（记者张晓玲）房地产律师秦兵提出了“没有业主委员会就不交物业管理费”的观点，按照这一理论，前期的物业费应当由开发商承担。

　　秦兵认为，《物业管理条例》规定，开发商可以聘请前期物业公司，同时与前期物业公司签订物业服务合同，从法理上讲，谁签订合同谁付费；此外，业主要付服务费，如果通过物业公司付的话，就要和物业公司签订合同，只有通过业主委员会和物业公司签订合同，才可以废除前面的物业管理合同。

　　所以结论是必须成立业主委员会，不成立业主委员会就不交物业费。

　　“前期物业管理不是《物业管理条例》规定的物业管理，”他说，《物业管理条例》并没有强制规定开发商必须选聘物业公司来进行前期物业管理，也没有强制规定前期物业费由业主来承担，业主和社会大众只是被开发商等强势集团所误导了，想当然地认为前期物业管理费由业主来承担。

　　据了解，秦兵的这一观点连同他的其他建议已形成3项立法案，递交给本届北京市人大、政协会议联络组。

　　物业说法

　　前期物业只能指定

　　马金贵（瑞发物业公司工作人员）：从实际出发，业主入住前，除了开发商指定外，没有其他的办法了，因为业主刚刚入住，聚集起来需要一段时间，这段时间的服务只能由开发商指定物业公司，如果只能由业主选定物业公司，那刚刚入住这段时间很可能没有物业公司提供服务。现在许多开发商并不是单纯自己来选定，而是公开招标，从竞标的物业公司里择优选定。

　　物业获授权也可管理人

　　齐洪建（创新物业公司工作人员）：物业公司不具备行政执法权，物业公司是根据和业主签订的合同进行服务的，如果某个业主侵犯了大多数业主的权利，物业公司有义务进行劝阻，但是成立业委会后，对人的管理还是业委会出面更为合适，因为严格地说，物业公司的权力越少越好，物业公司只是对物的管理，对人是服务的，如果是某业主违反了业主公约，由业委会进行管理再恰当不过。但是如果业委会授权给物业公司对这样的行业进行管理，物业公司也有义务履行。

　　调研报告

　　近四成业主与物业冲突严重

　　人民大学一份调研报告显示，纠纷大多涉及共有财产权争议

　　本报讯（记者张晓玲）中国人民大学制度分析与公共政策研究中心“社区治理”课题组的调研报告显示，物业纠纷已经到了相当激烈的程度，在调研的全部个案中，发生肢体冲突与暴力事件的达到26％。

　　该课题组从2001年10月至2004年4月对北京、深圳等地发生激烈的物业纠纷的58个小区的调研发现，从纠纷类型来看，业主与物业管理公司之间的纠纷位居数量第一，占全部个案的68％；业主与开发商的纠纷位居第二，占全部个案的49％（其中建筑质量与装修问题占19％，规划变更占30％）。除了与物业公司、开发商等的纠纷外，调研发现，近一年来，业主内部间的纠纷渐渐增多，目前已达全部个案12％。

　　从纠纷发生的激烈程度来看，业主与物业公司方面的纠纷在冲突激烈程度方面也位居第一，冲突严重、比较严重和一般的比例分别为38.5%、38.5％和23％；业主与开发商之间的冲突激烈程度严重、比较严重、一般的分别为6.7％、26.7％、66.6％。

　　从纠纷发生的实质因素来看，调研的全部个案基本都与共有财产权争议有关，其中有60％的个案牵涉到严重的共有财产权争议。

　　从纠纷涉及到的人的因素来看，发生在物业小区中的纠纷主要牵涉到个人与团体之间、团体与团体之间、甚至群众与政府间的利害关系纠葛。

　　调研认为，社区物业纠纷频发且难以解决的根本原因，是我国经济转轨与社会转型过程中的制度缺陷，致使当前大部分的物业纠纷基本上不能通过法律或行政途径等得以解决；另一方面，即使根据现有法律能够解决的问题，也常常由于有法不依、执法不严导致问题久拖不决，甚至冲突加剧、升级。

　　此外，我国仍缺乏实施“社区自治”的习惯、经验和相应的制度机制。

　　本报记者王殿学

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