北京首例“进楼费”官司

　　原告：李奕

　　被告：北京天鸿集团

　　开庭时间：2005年12月8日9时

　　审理法院：北京西城区人民法院

　　庭审关键词：入住、代收代缴、公共维修基金、契税、无权

　　庭审背景：很多人“乔迁之喜”下往往掩藏着愁眉不展。因为“入住”时，要面对开发商要求交纳的一系列俗称“进 楼费”的费用。其中两项数目较大的费用分别是：公共维修基金和契税。

　　新房入住时，交纳公共维修基金和契税，这在当前我国房地产领域，已成“惯例”。虽然不少业主质疑其合理性，但 为了拿到房屋钥匙，业主们都遵守着“游戏规则”。

　　身为律师的李奕，不愿做一只任开发商“宰割的羔羊”。

　　直至2005年12月8日，北京天鸿集团还未向李奕交付房屋。“我已经花了100多万了，但到现在连自己房子 什么样，我还没有看过，这合理吗？”

　　他诘问：交钥匙是自己与开发商完成购房合同的最后一道手续，拿到钥匙，意味着自己才与开发商完成了购房合同的 所有约定，而开始和物业公司发生新的契约关系。现在，钥匙没有拿到，拿钥匙之后才应该发生的物业管理费、公共维修基金 以及契税等费用，怎么就成了拿钥匙的必要条件了呢？

　　为了讨个说法，李奕将开发商北京天鸿集团告上法院，要求被告立即向其交付房屋。

　　本案虽然还没有最后定论，但用业内人士的话说，它的最终判决，无疑将会对规范我国

　　原告：支付了全部房款却无法收房

　　12月8日9时，多家媒体的记者聚集在北京市西城区人民法院第29法庭。北京市首例因公共设施维修基金及契税 交纳问题而引发的商品房买卖合同纠纷案件将在此开庭。面对到场的多家媒体，在开庭前，李奕直言出乎意料，“我没想会惊 动你们媒体。我们小区很多业主要来法院旁听都被我挡回去了。”

　　审判长：双方出庭人员符合有关法律规定，可以参加本案诉讼。(敲击法槌)现在开庭。

　　原告：2004年8月7日，我购买了由被告北京天鸿集团开发建设的北京西城区西直门内“熙府桃园”房屋一套， 合同签订后，原告向被告支付了全部房款。现原告中约定的交房时间已过，但被告仍未向原告交付房屋。故起诉被告。

　　李奕说，在通知原告办理入住时，被告提出需原告交纳公共设施维修基金及契税后才能交付房屋钥匙，但他认为开发 商无权收取公共维修基金，只有在房屋所有权发生转移时，才涉及由购房方交纳契税，现“熙府桃园”整体大

　　对于李奕的诉讼请求，被告北京天鸿集团认为，他们已经向李奕邮寄了《房屋入住通知单》，已履行交房义务。根据 合同约定李奕没有在房屋交用前一次性向政府管理机关交纳住宅公用部分公共设施维修基金，这是导致李奕拿不到房屋钥匙的 主要原因。

　　所以被告天鸿集团认为自己与原告李奕之间的约定，未违反法律禁止性规定。原告未按约定履行相关义务，同时主张 相关权利，于法无据，其法律后果应由李奕自负，请求法庭驳回李奕的全部诉讼请求。

　　审判长：现在开始举证、质证，双方当事人要围绕双方的诉讼焦点举证、质证，以证明自己的诉讼主张，首先由原告 举证，被告质证。

　　原告：出示证据一《商品房买卖合同》，时间为2004年8月7日。证明原告与被告签订了《商品房买卖合同》约 定原告购买被告开发建设的“熙府桃园”小区商品房，被告应于2005年6月30日前向原告交付房屋。证明事项为原、被 告之间存在买卖合同关系，被告应按时向原告交付房屋。

　　在法庭上，原告李奕共出示了5份书证，证明自己向被告支付了全部购房款，并在2005年6月23日，按通知时 间前去办理入住手续，进行了业主身份核查和房款结算。但因双方就代收费用及办理入住手续的顺序发生分歧，被告拒不为自 己办理入住。

　　审判长：现在向双方当事人询问问题。“熙府桃园”是什么时候竣工的？

　　被告代理人：不清楚，但可以回去核查。

　　审判长：原告办理入住时，需要交纳哪几种费用？

　　被告代理人：自行交纳的有部分公共维修基金、物业管理费用、依据供暖协议的供暖费。

　　审判长：契税、公共维修基金应向谁交纳？

　　被告代理人：契税和公共维修基金应由本人向政府机关交纳，依据交纳凭证我们办理入住手续。

　　审判员：被告，办理产权手续各项费用包括什么？是否包括公共维修基金？

　　被告代理人：包括公共维修基金，但应由原告自行向政府管理机关交纳。现在小区办就此能否收取公共维修基金我不 清楚，该小区的其他业主有的已经自行交纳公共维修基金，有的一次性交纳了房款，他们的公共维修基金具体向谁交纳的我不 清楚。

　　原告：据我所知，我们小区办理入住的业主，在入住时均向被告交纳了公共维修基金，有代收收据和明细单，可以证 明他们代收该笔费用。

　　辩论焦点：开发商能否代收维修金和契税

　　审判长：法庭调查结束，下面进行法庭辩论，双方当事人要围绕本案争议的焦点阐明自己的观点和法律依据，首先由 原告发表辩论意见。

　　原告：一、双方所签订的是《商品房买卖合同》，支付房款、交付房屋是买卖双方最根本的合同义务。本案中原告已 经按照合同关于付款的约定向被告足额支付了全部房屋价款，至此原告作为商品房买受人的义务已经全部履行完毕。

　　李奕认为被告要求他先行交纳公共维修基金、契税、产权待办费、物业费、供暖费后才能向自己交付房屋，违反了《 商品房买卖合同》与商品房交付的约定。

　　合同已经明确约定了房屋交付的条件和办理入住的顺序，即房屋交付的条件为商品房达到交付条件，买受人付清房款 。办理入住的顺序为出卖人先向买受人出示《竣工验收备案表》、《面积实测报告书》，然后验收交接房屋，再领取《住宅质 量保证书》和《住宅使用说明书》，最后签署物业管理合同、供暖协议并交纳相关费用。但被告却违反合同的上述约定，在原 告办理入住时没有向自己出具上面四分文书，还强行要求自己先签署物业管理合同等各种协议，交纳维修基金、契税、产权待 办费等费用才能验收房屋。被告的行为违反了合同中所约定的交付条件和交付顺序。被告拒不按照合同约定的条件和顺序向原 告支付房屋，其行为已经构成违约，应承担违约责任。

　　同时原告李奕认为被告不具备收取公共维修基金和契税的资格。

　　原告：根据北京市人民政府关于契税和公共维修基金的若干文件规定是将公共维修基金交付给政府管理机关，而不是 开发商。其次，文件规定买受人交纳该款项的时间为办理立契过户手续前。被告强令原告在入住前向其交纳公共维修基金，肆 意篡改政府部门规定的交纳时间和交纳对象。

　　原告说自己多次与北京市西城区小区办维修基金收取办公室咨询和办理交纳手续，但被告之“熙府桃园”整体大产权 证尚未办理，所以无法办理该项业务。李奕认为向税务机关交纳税款的时间应为办理立契过户手续之时，被告自己尚不具有该 商品房的房屋所有权，又何谈房屋权属转移。

　　审判长：下面由被告发表辩论意见。

　　被告代理人：双方签订商品房买卖合同是双方真实意思表示，对公共维修基金作了明确约定，应由原告向政府管理机 关交纳，在原告没有履行该协议条款情况下，我们拒绝履行其相应要求。原告提出各项相关费用一些由我们收取，一些由物业 相关部门收取，分类和明细在办理入住手续时有相关提示。

　　被告天鸿集团认为“买受人交纳契税的时间为办理立契过户手续前”的规定可以是过户手续的前一天，也可以是前两 年，对此法律没有明确限制。

　　在法庭辩论结束后，李奕表示在被告立即为其办理入住的前提下，接受法庭调解的意愿，同样被告天鸿集团也表示在 李奕拿出西城区有关部门不能收取该维修基金的相关证据，在此基础上可以协商。法庭宣布休庭。

　　(声明，本文不是庭审笔录，不具法律效力)

　　链接：声音

　　我不愿意在入住现场交纳公共维修基金和契税，除了认为开发商或物业公司这种做法不合乎相关法律程序外，更多的 是“不放心”。每个购房人交纳购房款的2%，以平均每套房60万元计算，一户12000元，1000户就是1200万 ，这么大一笔款项，交给开发商，怎么能放心？万一开发商挪用了怎么办？

　　——买房人

　　在业主自愿委托代收代交的情况下，开发商可以代收公共维修基金。但很多开发商或物业公司代收后，滞留资金，缓 交小区办，从中吃“利息”。还有如果开发商遇到民工讨要工钱、建筑承包单位要工程款等债权纠纷、侵权纠纷时，开发商的 账号有可能会被封掉，业主交纳的上述款项就会同时被查封，如果开发商无力还债的时候，这些款项就会被执行走，结果就是 ，开发商无法将上述款项转交小区办。

　　——政府部门

　　购房合同应明确公共维修基金交纳时间，如可规定：业主个人交纳的，需在实测面积出来后，在办理入住手续前到小 区办交纳公共维修基金；如业主自愿让开发商或物业公司代缴的，为了避免开发商或物业公司从中吃“利息”，可在购房合同 中约定，入住三天内或一周内必须给业主专用发票。

　　——律师 本刊记者/赵晓秋 通讯员/何灵灵

　　(摘自《法律与生活》半月刊2006年1月上半月刊)

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