我的副业是“当房东”

　　本刊记者/孙欣

　　比约定的时间早到，记者逛了又逛，看看时间差不多才给王云(化名)打电话，没想到电话那头的王云说自己早到了，并连声说：“我没事，没事。”在后来的采访中，他也一再向记者表示他的时间很宽裕，“想问什么就问吧”。

　　王云的悠闲来源于他的特殊的工作方式，“我一个月也就忙一次，不是总没事干的”。他说的这个忙，就是“收取租金”。目前的王云在北京一共有6处房屋，他的工作也单纯到“当房东”。

　　不当老板当房东

　　王云曾经在北京的商界是“大哥大”的人物，但在事业如日中天时，他断然关闭公司，转向投资房地产。

　　“做公司太难了，方方面面的关系都要顾及到。风险也大，毕竟民间资本跟国际、国有大公司无法抗衡。责任也大，亲戚朋友看你挺风光，不知道每一分钱都是我的血汗钱呀。房子不一样，房子是保值的。”

　　王云的选择不是盲目的，他用自己经商多年的经验和头脑向记者做了精辟的分析：

　　北京流动人口很多，而且源源不断，可以容纳很多的出租房。家庭的小型化与创业初期经济的不宽裕也为租房带来客源。上世纪七八十年代人口高峰期出生的孩子长大成人了。这些都是出租房屋的客源。

　　所以，王云自信地断言：“中国的房地产至少还有十五年到二十年的发展空间，这期间房价依然会上涨，即使不涨也绝不会降。尤其北京是政治中心，经济并不发达，所以越往后发展，空间越大。”他的打算是先出租，过十年左右再卖掉。

　　“买房塌实呀。我算过，房屋投资的收益率在7%，办公司、做生意一般也就在11%左右，而且风险高，房屋投资可是一点风险都没有。但这仅限于

　　王云之所以把眼光投向房地产，还在于在房屋改革前他已经通过“后门”尝到了甜头。

　　1992年，王云还在某国营工厂，那时房子都是单位分的，论资排辈，他排在最后。偶然的机会他认识了一名在房管局工作的管理员，并很快成为好朋友。对方想办法给他从集资建房的名额里搞到一个，他终于有了自己的房子，也认识到了 “房耗子”(房管局工作人员)的重要性。

　　这么来之不易的房子当然是自己住，王云说自己只是明白了这么一个渠道，当时还没想到会利用它赚钱。

　　1997年，是最后一拨福利分房，敏感的人都意识到以后房屋市场肯定要开放了。王云回忆，当时北京最先放开的是方庄和亚运村。他又托房管局的朋友拿到一套方庄的房子，不大，就50多平米。“非常好出租，一个月1500，一下子给半年的，是外地在北京的某公司的办事处租的。”他说，当时的租赁市场是房子少，租户多，都是租户掏中介费，做房东很轻松。

　　此时，王云已经从国营厂出来，做起自己的生意。但两次的购房经历已经让他对房地产产生了浓厚的兴趣。1999 年，北京CBD选址基本确定，王云认为那里的房子绝对有投资的潜力，这一次，他谁也没托，直接到售楼处买了一套，因为刚开盘，价钱很低，也就5000多元每平米。他买了120平米，当时他主要想自己家住。两年后，因为CBD的繁荣，王云一家所在的楼房被越来越多的公司进驻，2004年他们一家搬了出来。房子很快以高价租了出去。

　　看上了这行的发展前景，去年，王云干脆就把自己的公司关了，全心全意做起了买房——出租的生意。现在的他，一共拥有6处房产，全部出租。“每处房租也就是每月2000元左右吧，也就够我养活全家人的。”王云的打算是现在用这个钱做日常开销，等过十多年一部分留给孩子，一部分卖掉养老。

　　“干这行不容易”

　　“别看我现在清闲，世界上没有好吃的饭”，王云说为了挑选合适的楼盘，他甚至付出了献身的勇气。2003年的四五月，非典的恐怖让街道冷冷清清。王云戴着两个大口罩，走街串巷找房子，“当然很害怕，尤其经历过前几年的肝炎流行，知道其中的厉害。”那时候，中介都不敢上班了，王云就电话跟他们联系，他认为越是这个时候越能淘到好房子。结果，他也确实如愿了。

　　“没一百万在手上放着，做不了这个事。”他说，贷款买房投资一是不合算，二是有风险，万一租不出去或租金没还款额高怎么办？王云透露，他这些年，资金基本都投放在房子上了，“没干别的事”。

　　表面是简单的生意，在王云的解说下记者才知道里面大有文章，他意味深长地说：“不是谁都能从这块挣到钱的。”

　　“无论吃哪个层次，都得把利润空间压下来。”这是在买房阶段，为了用最低的价钱拿下，必须另辟蹊径。王云说他也通过中介买二手房，但很少，因为中介已经会加部分价钱，“我最多的一次也就砍下7000多元钱。”他的经验是，中介就是一个工具。要“掏古”(行语)出好房，还要靠自己，“千挑万选，总会有人出手，只要耐心等待，要时间，要经验，还要关系。”

　　王云曾经“掏古”到一套二手房，买下来半年不到，要拆迁，价格当然比他购买时要高，这样赚了几个月租金后他又稳稳当当拿到了一笔数目可观的拆迁费。

　　采访中，记者明显感觉到“关系”应该是王云能成功运作房地产的关键。

　　崇文门新世界附近拆迁时，王云靠了种种关系，“危险运作”，顶替了拆迁户的名额。他付给拆迁户的钱是每平米不到5000元，房子盖好后卖到8000元左右每平米。“行话这叫‘吃搬迁’，主要靠的是人情，对合作的人知根知底，否则一旦出事就只能吃哑巴亏，因为国家法律不保护。”

　　王云最得意的还不是“吃搬迁”，而是“能凭关系买到无主房”。

　　他说，过去因为种种原因几乎每栋楼里都有几户无主房，这种房子一般是按成本价卖，不开发票，直接办房产证，必须要现金。他买过两次这种房子，直接交钱后开了入住单。“得等，对方内部利益平衡好了才会卖，一卖就卖好多套，但不能全卖给一个人。”王云介绍，因为不能开发票，风险大，必须通过信得过的朋友才敢买，对方也必须是信得过的人才敢卖给，毕竟是违规操作。

　　“这些得等机会，消耗的是时间。”他说，即使没有关系，时间用到了也可以有利润空间。非典时soho对面的恋日嘉园也就8000多元每平米，现在都在13000元以上。所以，他的经验是刚开盘时买房最实惠，入住时房价往往能涨 30%，比存银行合适多了。但现在利用时间差做这件事不行了，“因为国家有政策了，要收各种税，不合算了”。

　　研究国家出台的各种关于房地产的政策，是王云的必修课。他说，不仅要研究，还必须把防范做在前面。说到国家可能要对第二套以上的房屋征重税，他不无得意地说：“谁说我有第二套住房？我这都有准备。”他拒绝透露“准备”的具体细节，但特意告诉记者，他现在手头上的房子都是二手房，而且是八九十年代的那种老房子。“这种房子，国家不会征税，因为这是普通老百姓的房子，是与普通老百姓的生活、生存密切相关的，北京人要靠这个生活，是生活保障的手段，国家不会断了他们的生路。国家要打击的是

　　“房东”的出租窍门

　　王云之所以如此青睐老房子，不仅仅是考虑躲避政策，主要在于“好出租”，“闲不住，这家刚搬走，那家就来了，打扫一下的时间都没有”。

　　王云说自己买的这种房子，有一套选房标准。八十年代或九十年代早期的房子，不能太大，一居或两居，80平米以下，绝对不要三居，“再大划不来，租不上价钱，也不好出租”。朝向要好，正向房或南北通透的房子。顶层不行，因为老房子隔热层不好，冬冷夏热。六层的楼房要四层以下的，高层的房子要二层以上的，临街的房子一层最好，因为有人会租了做门脸房。格局要好，方方正正。“这样选择的房子将来不出租了也好卖”。简单装修，也就是四白落地，配点简单的家具。当然要在好地段，主要在CBD、中关村等几个热点区域。

　　他很得意自己的眼光，因为他手上的房子“很好出租，几乎没空档期”，今年春节后不仅出租得快，而且租金上涨得很快。

　　“别看是普通民宅，可成本小，一套也就几十万，保险呀，没风险，比公寓、豪宅收益要高”，王云曾帮朋友操作过豪宅，“基本是有行无市，没‘接单’，租不出去”。

　　而他手上的民宅，因为相对租金要低，适合普通工薪层，所以“处于主动地位”。他现在出租都是通过中介，因为中介只收租户的手续费，又可以帮着把关挑选长期、稳定、安全的租户，“多省心呀”。王云因为有多年的做”房东“的经验，他在出租房屋上还制定了自己的一套规矩：通过中介找客源，但租金必须自己收，以免通过中介收取会有风险，他专门有个小本子，记下每处房子收取租金的时间；给租户留下物业的联系电话，水管漏了、灯坏了等小毛病让他们直接找物业；最重要的一点，千万不能给租户、中介看房产证，复印件都不可以，以免被做假，如对方要求，直接带到物业公司翻单子，“是不是我的房子？”“是”，“走人！”王云苦笑：“没办法，市场还不规范，只能自己保护自己。”

　　正聊着，有电话打来，王云说：“我们小团体今天晚上聚会。”他说，跟他做同样事情的还有一拨人，大家经常会聚聚，沟通信息，聊聊国家政策。他对物业税的看法，就是他们这个小团体的共识，大家都觉得“国家不会收到我们这个层次，毕竟我们不是在炒房，对房价没影响，不过是赚点养老钱。即使真征了，我们也有办法化解”。

　　(摘自《法律与生活》半月刊2006年3月下半月刊)

　　相关专题：法律与生活