做稳房东不容易

　　本刊记者/孙欣

　　唐舜是焦点房地产网“购房智囊团”论坛的版主。在这里，他的主要工作是解答网友们的提问，比如“我买A楼盘好还是B楼盘好？”。他是学建筑学的，独立撰写出版过《选房实用指南》一书，自以为对楼盘的品质、户型等比较了解，可以给网友们提供有价值的建议，可是，他很快发现，更多的网友的问题已经超出了对楼盘本身的兴趣。

　　每天晚上，他来到论坛，会看到留给自己的问题起码50%是“某楼盘会有升值潜力吗？”、“我现在自住，但希望所选楼盘将来适于出租和出售，某盘合适吗”……回答得多了，唐舜笑称自己现在基本是“房产投资专家”了，不久，他就会出第二本著作——《如何投资房地产(怎样买到升值快的房子)》。

　　唐舜的书应该会跟他的论坛一样火，因为现在的房地产投资正如20世纪90年代的全民玩股票一样，已经“飞入寻常百姓家”。

　　老百姓也在投资房地产

　　由于缺少投资理财渠道，近两年，房产投资成为不少人家庭理财的一个选择。

　　留意看现在的房产广告，开发商在花花绿绿的宣传语中总不忘加上一句“具备增值潜力”。业内人士透露，现在的开发商在做楼盘时，总会或多或少考虑到投资客的需要。有的处于热点区域或市中心的楼盘，干脆就全部定位于投资户型。

　　根据建设部统计的数据，北京房地产市场一手房市场中大约17％的份额是为投资客所购买。2月26日，记者在北京郊区福提岛售楼处看到，几名山西客人一口气签了十几套联排别墅。销售顾问小党说，这种客人他见多了，肯定不是买来自己住的，是用来投资的，不过就房屋的升值问题普通客人也很关注，会问他地铁修在哪里，公园修在哪边，好不好出租等等。 “现在的客人真的很有经济头脑，不再一味选择住宅的舒适，而是以后好不好卖，方不方便出租”，小党感叹。

　　唐舜说，他接触的向他询问投资问题的网友，都是普通百姓，他们利用自己手头的闲散资金或购房款，想买一套适合居住，也适合投资的房子。“心情可以理解，但我认为应该谨慎”，唐舜不无担心地对记者说，他注意到大部分向他提问的网友对房地产市场并不熟悉，“这样就增大了投资风险”。

　　不是谁都可以赢利

　　有关数据显示，北京市目前可供出租的住宅面积有9800万建筑平方米，占全市住宅总面积的62.3%。与此同时，北京的租赁需求正在逐年减少。

　　王女士在安贞桥附近购买了一套两居室，精

　　像王女士这样的不是个案。唐舜说，普通老百姓对市场、区域、楼盘了解不全面，就可能产生问题，达不到预期效果。专门做“房东”的王云也说，不是买了楼盘就能有收益的，尽管他在房地产市场做了很多年了，出手前也需要做大量的工作。他尤其不看好投资公寓、

　　无论是业内专业人士的唐舜，还是专业投资客王云，都一致认为目前适合老百姓投资的是二手普通民宅。这种房屋适合中低档人群，更容易出租。“投资房地产是对的，也是理财的比较好的途径，随着市场的成熟，风险在逐渐下降。但不可以盲目投入。”唐舜奉劝投资者，尤其在高档住宅上的投资，更要谨慎。

　　不动产税动不了房东的奶酪

　　统计资料显示，中国的投资比例低于欧美国家。中国政府在是否鼓励房地产投资上一直矛盾不已。近几年，房地产的快速发展使其成为支柱产业；另一方面，

　　1月5日，国家税务总局通知，从今年开始对房屋的地下室、地下停车场等地下建筑征收房地产税。 “国家税务总局对地下建筑征收房地产税可看作是政府对房地产税的试水。”中国社会科学院金融研究所博士尹中立说，地下建筑所涉及的范围及利益群体相对而言要少许多，“接下来，房地产税的征收范围就会扩大到其他的物业类型，这是趋势。”至此，是否征收不动产税已再无悬念。

　　“即使征收，也不用担心”，唐舜认为不动产税对投资行为应该不会造成大的影响，“因为中国正与国际接轨，而国际惯例不动产税很少(税值较低)，而且卖小房买大房有较大优惠，中国政府不会太偏离这个轨道。而且如果真是重税，会引起房价的大幅下降，势必引起经济的动荡，这都是政府不愿意看到的。”

　　看来，如何当房东，当什么样的房东，大有学问。

　　(摘自《法律与生活》半月刊2006年3月下半月刊)

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