南京森葆大厦物管权纷争调查

　　森葆大厦的物管权争夺由来已久，说到底还是产权归属问题。森葆大厦地下一层房屋真实用途是公用设施，属于公有 共用和人防工事。现在购买地下一层房屋产权的人为了取得物管经营权，与老物管公司争夺权益而发生斗殴、闹事没完没了。

　　□本报记者白涛

　　“森葆大厦打斗的事儿您听说过没有？”

　　“知道，都报道过了。脑浆都被打出来了……”

　　在森葆大厦右侧不到30米远的地方，就是南京市白下区朝天宫派出所。它的旁边是一条陈旧的老巷子，在这里做着 各种生意的小商户一大早就起来叫卖自己的生意。一个50多岁的报摊摊主听到询问立马回答说。

　　在古都南京最繁华的地段——中山南路，一提起360号的森葆家庭装饰大厦(简称森葆大厦)，据说40多岁年龄 的人都知道它曾经拥有的风光。“当时南京除了金陵，就是森葆。它也是南京市一座标志性建筑，王光英还亲自为大厦题字！ ”一位过路行人指着大厦介绍说。

　　占据黄金地段暂且不说，居住在大厦24个楼层里的250多位业主心里都很清楚：1992年改革开放春风使得南 京开始第一次土地市场化，这块土地也是南京第一个被私人企业老板购买。这位房地产开发商做了当时乃至现在都并不多见的 一个精品工程——森葆大厦完全是钢筋混凝土建造，它的建筑和

　　然而，如今的森葆大厦却是门庭冷落，零乱不堪。整个大厦地上三层6年的时间都是关停状态。更让整幢大厦业主惊 恐不安的是，从2004年开始，森葆大厦的物管权争夺战夹杂着黑社会打手的血腥殴斗事件不断发生，这里现在成了无人管 的“真空地带”。

　　流血事件不断发生

　　究竟是为什么事儿而打呢？

　　“还不是为产权纠纷的事儿！”一位业主告诉记者，“产权只能确定是一家，要么是新的买受人新崐商务有限公司( 以下简称新崐公司)，要么是不可以买卖的252户业主共有的公共产权(这里有一部分是人防工程属于国有资产)。”

　　记者到森葆大厦一层新入驻的“物管公司”询问，三五个年轻人闭口不回答任何问题，只说：“我们什么都不清楚， 我们也是刚进来不久，现在什么也没有做。”

　　“我们做物管就是业主的保姆啊！我们和252户业主已经有很深感情了。”原森葆大厦开发商指定的物管公司员工 说，从1996年到现在他们已为业主服务近10年。

　　“我们宁可被打死也决不还手和退出！”2006年4月12日，曾被《南京晨报》报道过的森葆大厦原物管公司的 保安李涛及其兄长李勇，对记者讲起他们曾4次亲历与新崐公司争夺物管权的打斗纷争，“最近的一次就在3月28日，要不 是我方保持冷静和克制，否则又是一起轰动整个南京城的流血事件！”

　　李涛愤愤地对记者说：“新崐公司委派的代表汪某又带着原来那帮黑社会二三十人、公安局保安公司数十名保安人员 ，以及他们未经公开招投标私下聘请的物管人员一二十人，再次强行武力驱赶原来的老物管。当时，朝天宫派出所也有十几名 警察在现场，可是他们却视而不见。新崐公司组织黑白两道就在警察眼皮底下强抢物管生意场子。我们和业主都很气愤，遂打 电话到省公安、市公安督察处、市政府和新闻媒体。由于我方保持冷静和克制始终没有动手，对方后来不知是什么原因也自己 撤离了现场。”

　　“我现在是一到阴天下雨头就特别疼！”李勇摸着自己的头，说话语气无力而缓慢。他就是《南京晨报》报道的森葆 流血事件中被打得满头是血的受害者。

　　据森葆大厦一位老业主介绍，当时新崐公司为了取得物管权，先是开始收买原物管负责人倒戈，后被老物管公司发现 并把该负责人清除。之后，又通过居委会和派出所帮助他们组织成立以其为主的业主委员会。居委会和派出所亲自出面代物业 业主召开业主大会，暗箱操作选票，任定新崐公司的某代表为业主委员会主任，接着以业主委员会的名义于2004年12月 3日，雇佣黑社会人员五六十人(是什么人，每个人发多少钱我们都知道)和公安系统保安数十人武力强行驱赶。由于老物管 宁死不让，双方打得惨不忍睹。

　　“前年的这起事件，派出所至今也没有说法，我治病的医药费至今没有人赔偿！”李勇告诉记者。

　　白下区朝天宫派出所张教导员接受记者采访时说：“森葆大厦新物业与老物管的争斗由来已久。说到底还是产权归属 问题。老的物管公司不服气，认为整个大厦产权变卖是人为操作；新业主新崐公司手里有法院裁定，他们认为有权进入。现在 我们区里领导还在为此事做工作呢。”

　　法院一纸裁定纷争起

　　1996年南京市房产局给森葆大厦商住楼发放产权证，发放的产权证分别为商场的一层至附四层，商品房四层至二 十四层共用附属设施和人防工事房屋地下一层、二层。地下一层房屋1683.33平方米总面积中的1041.33平方米 规划局规划为共用设施用途，主要有走道、楼梯、电梯、配电设施、自行车库及物管办公室，另外642平方米房屋是满堂红 人防工事；地下二层房屋466.83平方米为252户业主生活用水水库。开发商在建设时也如实按照规划要求和建设图纸 进行建设。

　　让森葆大厦业主们不理解的是地下一层的产权竟然包含了642平方米的人防工程，也就是说人防工程早就有了产权 证但是产权不属于国有与业主，而是大厦开发商。更让人感到气愤的是随着森葆大厦开发商资不抵债，2002年8月20日 ，鼓楼区法院在执行过程中，对森葆大厦地下一层房地产依法拍卖，所得款项以抵偿被执行人所欠债务。

　　大厦负一层的产权被强行拍卖，连同642平方米的人防工程也重新转移到新崐公司名下后，南京市房产局也重新就 大厦负一层及人防工程给新崐公司颁发了产权证。业主看到新崐公司在地下一层的产权证公告：地下一层我们已经买下，并要 老物管把电梯、配电房等公用设备搬走，如果不走就叫人赶出去。

　　对于鼓楼区法院的这份裁定，南京森葆大厦的一百多位业主连名向南京市中级人民法院提出执行异议申请。他们认为 该裁定认定事实不清且严重违法。大厦地下一层1041.33平方米的房屋用途是252户业主的通道、自行车车库、电梯 、水电设施及物管办公室，产权公有共用，申请人在购买森葆大厦房屋时，地下一层成本已经计入房价，且地下一层的附属设 施是为整个大厦房屋配套使用的，根据《物业管理条理》等有关法律、法规，其所有权均应当归全体业主共有。

　　“买受人和法院明知该房产的真正权属及用途是公用设施和人防工事仍强行买卖，侵犯了业主权益和人民防空法。”

　　人防工程成了

　　“二手房买卖”

　　2004年8月21日，森葆大厦物管部及106名业主联名写信，向媒体反映南京房产局错发产权证、南京鼓楼法 院把南京森葆大厦地下一层第三人公有共用和人防工事拍卖的问题。

　　业主们询问房产管理部门，得到的答复是：“法院有产权拍卖转移文书，我们没有办法。”但是，只要一看新崐公司 新办理的地下一层的产权证“房屋用途”一栏，竟是空白！业主认为法院的裁定侵犯了他们的权利，但是法院说：“森葆大厦 欠银行的钱，它的地下一层有产权证，我们就可以拍卖。”

　　南京市军分区司令部、市人防办制定的《南京市人防工程建设管理细则》明文规定：“满堂红”防空地下室属于人防 国有资产，地面10层以上的建筑必须修建“满堂红”防空地下室。据南京市人防办的有关人士称，人防工程属于国有资产， 至少目前为止，房产部门尚不能给人防工程颁发产权证。由于许多人防工程建立在地下车库中，房产部门在给车库颁发产权证 时应该注明人防工程不具有产权。记者电话咨询南京市房产局的有关人士，也被告知“不能给人防工程发产权证”。

　　那么南京市房产局为何两次给森葆大厦地下一层发了产权证呢？

　　4月18日，南京市房产局房屋市场产权处就部分业主提出地下车库和人防工程的权属问题，这样说明：第一，独立 使用的地下室或地下人防工程的建筑面积不做公有共用分摊处理，其产权不归业主共有，符合登记条件的可单独登记产权，不 违反人防管理的有关规定和建设部的相关规定。至于部分业主认为森葆大厦地下室应归全体业主所有问题，一来该《规定》并 没有规定地下人防工程归全体业主所有，二来该《规定》没有溯及力，在该《规定》实施前已经确权的不受此限。业主对《规 定》可能存在误读情况。

　　第二，南京新崐商务服务有限公司申请森葆大厦地下一层房产登记的依据是人民法院的裁定书。在人民法院没有撤销 或更改裁定内容前，产权登记部门必须依法协助执行房产过户登记事项。

　　对于以上答复，森堡大厦开发商胡森保认为，森堡大厦地下室并非独立使用的地下室，而是属于业主共同所有的公用 配套设施，而且地下工程与人防工程不是一回事，当初没有申请人防工程，但规划图上很清楚，你房产局有审查的义务。怎么 能偷换概念，混淆视听，变成个人名下的财产呢？

　　“南京森葆大厦2003年评估价为4000多万元，后被新买家以1700万元买走。地下一层1683.33平 方米房屋仅以100万元的超低价卖掉，然而如果把它全部拆除做车位，能停50至60个车位，价值至少700至800万 呢！”一位业主向记者透露了这里争斗的天机。

　　相关专题：民主与法制时报