房地产：一个特殊行业的转型与和谐(实录)

赵晓（左）、王小广（中）、聂梅生（右） 摄影：左微微/中国新闻周刊
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吕劲（左）、范小冲（中）、李建国（右）

嘉宾与主办方合影，从左至右为：吕劲、秦朗、聂梅生、范小冲、王小广、赵晓

　　主题：房地产：一个特殊行业的转型与和谐

　　时间：2006年8月24日

　　地点：中国新闻社

　　嘉宾主持：赵  晓 北京科技大学教授

　　现场嘉宾：王小广 国家发改委经济研究所经济形势研究室主任

　　         聂梅生 全国工商联房地产商会会长

　　         范小冲 北京阳光100置业集团常务副总经理

　　         吕  劲 北京富力地产总经理

　　         李建国 北京天恒拓展房地产开发有限公司总裁

    秦朗(中国新闻周刊总经理兼副总编辑)：

　　欢迎大家来参加本期的《中国新闻周刊》新闻中国月度论坛。这次的议题是“房地产：一个特殊行业的转型与和谐”。大家知道，从今年的5月开始，中央政府出台了一系列的措施，包括国六条，税收、金融等方面的政策，还有建设部、商务部等六部委联合发布的房地产市场外资准入的管理规范。应该说这一系列措施力度都很大，是自上个世纪九十年代以来的又一轮大调控。既然房地产行业是一个公认的支柱产业，也就决定着它会受到国家宏观政策的影响，同样，在中国只要从事该行业，大家就得共同面对这个现实，最近，新一轮政策出来以后有各种各样的反映，有各种说法，有观望的，有独自斟酌的，当然也有较为激烈的，我们刚才聊天说道，不做毕竟不是办法，在这样的情况下，房地产行业怎样积极的应对现在这个环境？这是我们大家讨论的一个初衷，所以一句话，欢迎大家来到这里，下面请赵晓先生主持今天的论坛。

　　赵晓(北京科技大学教授、前国资委宏观研究部部长)：

　　首先非常感谢《中国新闻周刊》新闻中国月度论坛召集这么一次会议，个人认为“房地产：一个特殊行业的转型与和谐”这个话题是非常好的，公共讨论不要讨论那些细枝末节的问题，而要讨论公共问题。正是因为这个题目吸引了我，我才欣然参会并同意客串主持人角色。

　　作为主持人有一个特别大的好处，就是他可以优先的向各位专家提问题，以前，我经常被别人提问，感觉就好像是从口袋里掏钱给人家，但今天我有机会从别人口袋里掏钱放进自己的口袋，所以这是一件很开心的事情。

　　回到我们今天的话题：“房地产：一个特殊行业的转型与和谐”。显然，这并不是一个让人十分轻松的话题，在一定程度上我们甚至可以说它是一个比较沉重的话题。这几年我参加过很多的房地产论坛，也参加过很多争论甚至是PK，但是我个人认为大部分的讨论都是没有什么价值的，都是细枝末节的，都是技术性的，乃至是诡辩性的，而我们今天这样一个讨论，“一个特殊行业的转型与和谐”，大概才真正的切入到了问题的要害和实质。这才是我们真正要讨论的公共话题。

　　首先我们知道，房地产这个行业牵涉到中国最大的两笔资产。第一笔，当然就是中国的土地资产。这个土地资产有多少呢？没有人知道。大概在2002年的时候，建设部曾经估算过，全国的土地资产至少在25万亿以上，在过去的几年里很多地方的土地资产都上涨了一倍，比如，武汉和沈阳。现在全国的土地资产到底是多少没有人知道，但肯定是一个天文数字，而且肯定是所有的在目前中国可拿到市场上进行交易的资产里面最大的一笔资产。

　　我们知道，国资委是2003年5月份成立的，在国资委刚成立的时候，全国的国有工业企业资产才有七万六千亿，到去年年底刚刚超过十万亿，但是我们刚才讲到全国的土地资产要远远大于这个数据。

　　再就是股票市场，到目前为止市值不过数万亿，去年融资不过三百亿。所以，股票市场也没法跟房地产市场相比。

　　另外，房地产不仅牵涉到地，还牵涉到房，大家买房不仅要用工资买，还要用你一生的积蓄去买。改革开放二十多年，中国经济繁荣，人民富裕，我们全部的居民储蓄存款积累到现在大概是16万亿左右，但是买房子可以让你顷刻之间出现乾坤大罗移，钱从一些人口袋转到另外一些人的口袋。

　　所以我们首先发现，房地产牵涉到中国最大的两笔资产，远远超过了全部国有工业企业的资产，也超过了全部的股票市场，超过了我们银行的存款，由此可见房地产是一个非常重要的话题。

　　另外，房地产又牵涉到最大量的人群。没有人可以说他是不需要房子的，吃穿住行，房子是每个人都需要的，不管你是有住房，还是有房住。同时房地产也牵涉到中国的城市化进程，牵涉到大量农民的切身利益。

　　可以想象，这么一个牵涉到最多资产和最多人群的市场，只要出现问题，就会是特别大的问题，如果它要出现特别大的问题，就必然会影响我们整个社会的和谐和平稳的发展。

　　非常不幸，过去几年恰恰在房地产这个领域出现了很多问题。这些问题跟房地产发展的游戏规则不完善有关系，跟这个市场在它出现、发育和成长期间我们忽视了它的转型与和谐有关系。这些正是今天我们要进行讨论的。

　　大家都注意到，今年以来政府出台了很多新的政策，这些政策已经对房地产的转型发生了很大的影响。但是这样的一些政策变化，能不能保证我国的房地产发展实现转型？能不能在这样一个非常重要、非常特殊的行业构筑我们社会的和谐关系？仍然是一个值得探讨的话题。

　　今天我们非常高兴地邀请到了这个领域的重量级专家，行业代表以及企业家，共同来探讨上述开放性话题，同时可能也是我们当前最迫切、最重要的话题。

　　今天到会的有国家发改委经济研究所经济形势研究室主任王小广先生、全国工商联房地产商会的会长聂梅生女士、北京阳光100置业集团常务副总经理范小冲先生；还有两位正在赶到我们现场的路上，他们是北京天恒拓展房地产开发有限公司总裁李建国先生和北京富力地产总经理吕劲先生。

　　今天我们的会议大概分为三个部分，第一阶段是各位嘉宾的主题发言，每个人发言的时间原定大概是二十分钟，第二阶段是嘉宾之间的互动和交锋，大概三十分钟，第三个阶段，是各位媒体记者朋友提问的时间，也是三十分钟。

　　王小广先生很早就提出房地产泡沫论并对房地产发展中的一些问题进行过批评，他的发言也对房地产市场产生过重大的影响。今天作为我们这个话题的切入点，我想请他来首先发言。我也想请他解释一下，他过去的发言，房地产界人士经常看成是批评性的，那么这样一种批评对房地产市场的和谐是贡献呢还是带来了这个市场的纷争，带来了不和谐？我想请他自己对房地产市场的一些激烈的争论，也包括他所参与的激烈争论，到底反映了什么样的深层次的问题进，希望在发言中能做一个回应。

　　王小广(国家发改委经济研究所经济形势研究室主任)：

　　我只不过是政府机构下的一个研究者、学者，不是官员，我的目的就是追求真理，我对房地产进行研究并非想让自己出名，我个人的一些言论是不是造成了和谐或不和谐，这个让时间来检验,会有公认。

　　我想讲这么几个观点。2004年时，我曾提出房地产业的三个转变，第一个转变就是观念的转变，转变发展观，发展观分为三个层次，第一个层次是政府，政府的政策要有大的变化，如政府追求的目标以及其导向；第二个层次是企业的转变，我觉得我们的房地产企业确实存在很多问题，首先就是从来都无视消费者对房价的期盼，相反却总是通过推高房价来追求暴利；第三个就是消费者，住宅是大众消费品，而不是大众投资品，很多消费者想通过房地产投资赚大钱的思想是不现实的，只能产生泡沫，消费者理性地对房地产进行消费和投资，就大多数人来讲，住宅不具有很高的投资价值，一般而言，不过是一种强迫性储蓄罢了，另外，目前社会对房地产的关注度太多，这也是浪费社会资源。因此，第一个转变即发展观的转变就是观念的转变。

　　第二个转变是制度的转变，这个制度包括两个，透明度和公开化，透明度现在已经有了非常大的进步，然而我觉得更重要的是建立一个长效的机制，主要是要建立和完善一套有效的税收调节机制。

　　第三个就是销售模式的转变，即由期房为主的销售模式转为现房为主的销售模式，以期房为主的销售模式存在两个问题，一是它需要很高的监管水平，但我国在这方面明显缺乏；二是这种模式是恶性炒作房地产一个根源。因此，中国亟待改变现有的销售模式。

　　我今天重点强调第二个，最近我在思考这样一个问题，中国这些年的经济发展，出了这么一些问题，即投资热总是控制不住，我们认为有体制上的问题，还有一些产业上的问题，产业导向及产业选择上也有问题，这个问题到底表现什么呢？我最近总结出这么一个观点，供大家讨论、参考、批判。

　　我觉得中国经济变成一个双重依赖，如果走不出双重依赖，中国的宏观调控，效果会很成问题，经济过热总是反复出现，因为它的病根，除了体制上的原因我觉得跟产业导向有很大关系。这两个依赖是什么意思？第一个依赖，就是过度依赖房地产。房地产是一个分蛋糕的产业，我把它叫做分蛋糕，而不是做蛋糕，在现代经济增长过程中，我发现基本上房地产没有角色。

　　在所有实现工业化的国家里，没有一个国家把房地产摆的这么高，关注度这么强，所以我觉得这是一个历史要记起的问题，在各国的整个现代化过程中，特别是在发展的早期和中期，房地产在工业化完成之间一直是个配角，不太重要，因为它是个分配体制，而且这种分配机制与税收体制不同，更加加重了不平等，而且许多时候是通过市场炒作(一种巧取豪夺的方式)的名义来实现的，在一个国家原始积累和产业竞争力还未建立起来时，你就过度关注它，不过是把钱从这个口袋挪到那个口袋，这是错误的，我认为，在加速发展的中期阶段，过度强调房地产发展显得太奢侈。

　　这个过度依赖就对我们整体产业发展和经济发展产生了很多不稳定的因素，包括投资过热，我认为，投资过热一个很大的因素就是房地产过热，这个很多人都反对我，特别是房地产人。我曾经测算过，北京市2003年，房地产对GDP的贡献达到了73%，所以称得上是过度依赖。

　　从历史来讲，世界历史来看，房地产业在工业化之中应该是一个比较平静的产业，在中国却变成了一个热闹的产业，而且是一个头等支柱产业，对经济增长的作用太大,这个经济增长主要是指GDP增长，税收的增长和暴利的增长，许多人都说当今的房地产不能出问题，不能调整，不能放慢，不能打击，如果房地产出问题(增长明显回落，房价下降)，中国好像就完了，这是言过其实的。我倒是觉得，如果现状继续发展下去，中国经济可能会出真的大问题。

　　日本房地产泡沫是起始于86年，5年时间出现了一个大泡沫，台湾是八十年代末期，89年、90年前后，都是工业化完成之后出现房地产泡沫的，即房地产高增长时期在工业化之后，美国也一样，房地产大发展在战后。我又看了一些关于韩国的资料，韩国在1975年开始搞重工业化的时候，就像我们一样房地产投机开始出现，但政府为了重工业化目标实现，为了防止炒作，影响民生，在整个重化工业化过程中一直对房地产采取抑制性政策，之后的整个发展过程中只有两次是刺激房地产的，而这两次出台刺激政策的背景都是由于经济危机，也就说只有在出现危机的情况下才会鼓励房地产，其他的情况下应该是适度的压抑房地产发展，因为什么呢？因为房地产过度发展或超前发展会阻碍工业化和城市化的过程。

　　现在，中国有大量的资源都集中在房地产这个行业，这个行业是转移财富，它是分蛋糕，不是做蛋糕。我想，应该做一个政策的大调整，这个大调整就是把对房地产的过度刺激政策，调整为一般的刺激，最后调整为一个中性政策，甚至是中性偏紧一些的政策。

　　不能再过度刺激房地产发展了，我们已经相当超前了，而且高房价对城市化是一种抑制作用，对消费也有挤出效应。我们现在城镇人均住房面积是26平方米，韩国已经现代化了，人均住房面积仅24平方米，所以我想这是明显超前了，房地产这个蛋糕不能再这么做下去了，继续这么做的话会将影响整个国民经济的稳定和工业的国际竞争优势的建立。

　　第二个依赖是对外资的依赖，这跟今天的话题关系不大。

　　我最主要、核心的观点是：建议对房地产政策进行大的调整，把房地产发展放在一个相对次要的位置，而把主要精力放在建立国家的工业特别是重化工业的竞争力上。

　　赵晓：非常谢谢小广。他刚才提了几个非常重要的观点。第一是他重复了在2004年就提出的房地产要有三个转变，即发展观念的转变、制度的转变以及发展模式的转变的观点。第二，他强调了中国经济有两个依赖，过度依赖外资和过度依赖房地产业。

　　同时他提出了两个新的观点。第一个观点，他建议房地产要从经济政策上做一个中长期的调整。从目前鼓励性的政策转向中性偏紧的政策。他认为发展中国家的经验通常应该是压抑这个产业，只有在危机的时候才鼓励房地产发展。第二，房地产业起的主要作用不是做蛋糕，而是分蛋糕，这是两个新的观点。

　　下面我想请我们的开发商先在讨论进行的中间谈一下他们的观点和看法。首先我想请小冲。

　　范小冲(北京阳光100置业集团常务副总经理)：

　　在探讨这个问题的时候，需要从几个角度来看：

　　一、认清中国房地产现在处于一个什么样的阶段？实际上，今天的中国正处于工业化和城市化这个特殊阶段，中国的城市化带来的增长是由我们处的这个时代所决定的，所以如果拿西方国家成熟、正常的发展阶段和我国现在快速增长阶段对比的话，可能很多指标都表现出所谓的过热，泡沫。就像一个小孩儿，在十一二岁时，每天都在长个儿，这和他年龄大了以后再长是完全两回事。飞机起飞的时候，是提速阶段，如果在这个阶段用飞机在停留层这种平缓、匀速飞行的标准来要求它的话，让它降速可能会带来更大的问题，有可能会带来机毁人亡。因此，这时候应该认清阶段，在认清阶段的基础之上来更好地进行协调，使得房地产在一个特殊的发展阶段能够很好的形成飞跃，而不是把它强行拉下来。

　　二、要将房地产市场的体系同社会保障体系分开。现在是双重标准双重价值在打架，房地产如果说是市场经济产物，那么它是跟供求关系，市场需求有关的，它的价格肯定是受供求关系决定的，是市场行为。但是它的保障行为，实际上是靠经济适用房、廉租房，通过政府的社会保障体系来解决的。不能把两种标准和两种价值观混淆在一起了。即使现在的房价下调一半，很多低收入家庭还是买不起房，所以这是两个体系，应该把它分开，如果不分开，在这里头就会造成非常多的问题。

　　三、土地、房产，应该从制度，从长效上，寻求解决的方法。现在地方政府的土地财政，把七十年的所谓出让金一次收清。地方政府要通过变现土地或者提升土地的价值来体现政绩，达到城市快速发展，所以我们要从这个动力机制上考虑，如果不考虑，那么中央政府和地方政府会在实际的操作中形成两个不同的价值取向。如果在土地和房产制度上有所改变，比如说通过物业税，通过不断地城市投入，基础设施的改造，使得土地价值有所提升，政府才可以每年都获得土地增值收益，这样对政府长期发展是有好处的。现在是要住房就一定要买房，超前，透支，恐慌型，或者投资型的购买，造成了一定消费泡沫。对于购房者，每年如果需要交物业税，在持有环节上加大了成本，他便要考虑持有的动力。

　　四、金融方面也需要有所创新。今天的中国资金多而且流动性很大。目前，除了买房，没有其他更好的投资渠道。如何在金融上进行创新呢？持续二十年的经济成长，民间的财富确实已经积累的非常多了，如果不通过购房，而是通过比如基金，这些更好的金融工具，以投入少，低风险的模式介入，同时也符合房地产的产业政策，然后能有更多的人分享这种城市化和这种房产增值的收益，可能会更好一些。

　　五、应该说今天这个转型期对于房地产企业而言，既是个机会，也是一个挑战。实际上，作为一家合格企业，现在应该不争论，也不抱怨，因为现在应该树立品牌意识，树立对社会，对客户的责任感，所以现在的品牌企业应该担负起更多树立房地产行业的正面形象。通过品牌企业的自身努力，改变社会上对房地产过去没有产业化，没有市场化的认识，真正通过市场，通过产品的开发，通过品牌给客户价值的提升，来创造企业价值，这样房地产企业就会逐渐得到社会，包括客户的认同。

　　因此，只要宏观调控这种政策对整个社会是公平、公正、公开的，那么大家在这种背景下，才能通过练好内功，获得更好的发展。

　　房产确实是关系到国际民生，所以应该创造一种和谐的气氛，而不是互相争论、抱怨，没有这种和谐的氛围的话，作为重要的支柱产业很难获得宽松的增长环境。房地产在这种城市化的背景下，经历了持续二十年的经济成长和本身的消费升级，房地产的高峰期也就造成了现在购房群体的激增，包括投资。在这种背景下，应该要创造出良好的氛围，这对今天这个重要的支柱产业而言是非常重要的，也就是说在今天这个起飞阶段，在孩子长个儿的阶段，我们应该更多的去认清情况，然后创造一个好的环境，使他能够健康、可持续的发展。对这个年轻而速成的行业，二十年走过了国外一、两百年的进程，我们应该对这个还不太成熟的行业给予更多的包容，更多的引导，因为房地产发展对于中国经济，特别是中国今天这个阶段的城市化，具有非常重要的历史意义。

　　谢谢大家。

　　赵晓：感谢小冲。小冲已经把我们今天的论坛带入了一个比较好的轨道，一上来实际上就对小广刚才的发言做了一个评论，他的看法在一个特别大的问题上跟小广应该是完全不同的：他认为别国的经验不可以简单的拿来跟中国比较，中国房地产是不能拉下来的。这里边有若干个依据，其中一个是中国正处于小孩成长或者飞机起飞这样一个特殊阶段，再一个是中国经济持续增长二十多年，目前处于消费升级时期，第三就是当前属于出生高峰期的成年人时期，在这个时期他认为房地产的发展有它的中国特殊性，在目前政策上是不能强行拉下的。我非常鼓励这样单刀直入、非常坦诚的交锋和讨论。

　　但在有些方面小冲跟小广是一致的，比如说在制度转变方面，他强调房地产市场体系要与政府保障体系分开，同时在建立长效机制方面的想法也跟小广一样，提出要改变目前地方政府土地财政这样一种动力机制，促进地方政府的转型，也要改变消费者的一些价值取向，同时开拓其他的投资渠道，金融创新、基金发展，等等。

　　小冲最后还表了一个态，作为开发商在目前要不争论，不抱怨，大概这也是构成我们目前和谐社会的一部分吧。这样的一个和谐环境和我们前面讲的制度创新，大概才会给中国的房地产形成一个比较良好的发展环境，有助于房地产业的健康、持续发展，非常感谢小冲。

　　下面我们就请吕总。

　　吕劲(北京富力地产总经理)：

　　我是第一次来参加中国新闻周刊的论坛。因为我们公司在业内是一个有影响力的公司，而中国新闻周刊是一个有影响力的媒体，所以我得来说两句。

　　我们是从十多年前的一个小公司开始做起的，无论是遇到政府调控、市场变化，我们都是在往正面看，无论是在广州，还是今天在北京或是发展到天津、西安、成都、重庆等等，我们始终都是抱着很坚定的信心。我们相信，在中国这个行业是可以中长期健康发展的，不管遇到什么争论，不管遇到什么政策，这一点是我们所坚信的。

　　我们自信的最大的支撑点，就是中国人对住房的中长期的需求。不管是经济适用房，中等价钱的住房，或者是高房价的房，都有一个巨大的市场在那里。而不管这个行业里面某一家公司，或者某数家公司规模有多大，它占到的份额都只是全中国整个地产需求里面的很小一部分。例如我们的公司在香港H股成功上市，每年以一个很大的比例增长，尽管取得了很好的业绩，但也仍然在这个市场里面占的份额很小。所以说这个市场的中长期需求决定了这个行业总体是在向着健康与和谐的方向在发展。

　　这个巨大的需求决定了，我们地产商应当不断生产出好的房子，去满足人民这种追求幸福生活的需要。所以不管有任何争论，我们这个行业只要你做好了，都是大有可为的。所以关键是我们要把拿到的每个项目，把品质做好，把整体的环境做好，老老实实的按照政府所有相关的政策，把每一件事情做好，而千万不要做违规的事情。所以说现在宏观政策要求70%的商品房在九十平米以内，我们照样可以推出很好的产品，来满足社会的需求。

　　而作为政府，要更好的调节市场的需求，也有很多资源可运作。比如说，通过二手房的资源来满足一部分人的住房需要。因为这个国家城市化太快了，很多城市并没有那么多的土地资源，交通也没有及时的发展好，或者很多土地资源没有及时转化成能够做商品房的资源。因此，在全世界很多城市，很多先进国家，他们真正大量的满足人民各种不同的需求是在二手房上面。

　　因此国家是不是应该在二手房政策上面多开些绿灯，多按照世界上通行的办法，从政策法规，从整个交易过程的安全性、透明度、保障性等方面，去多花点功夫。其实我们在很多城市大量的房源里面有各种不同价格的房源，是大量的，比一手房的比例大多了。大家应该向世界成熟的城市看齐，把二手房这种渠道做的更畅通，让各种不同需求的阶层都尽量的得到满足，而不是老把眼睛盯在一手房发展商上面。

　　而我们也可以集中精力，没那么多争论，埋头把我们的一手房质量作得更好，把价格做到更符合社会的需求。其实现在我们已经具备这种和谐社会的外部环境了，只是我们应该把这种国外已经获得的成功经验吸收过来，不要过多的争论，这个争论其实意义不是太大。你要问我说实话，我们所有的买家绝大部分的买家，他们根本就不存在有金融危机的问题，是因为我们也没有进入上海、温州这种城市，在目前我们所有参与的城市里面，所有我们的买家里面没有什么风险，不管他们买四千块钱的楼，或者是买一万五千块钱一平米的楼，在我们的实际碰到的这些客户里面都没有风险，银行借钱给他们也没有风险，因为很简单，我们现在每一笔的银行贷款，我们发展商都在做一个反担保，在拿房产证之前如果发展商供不了楼，我们业内都会有一个合理的应对措施，所以国家也不用在这方面过多的担心，这是我个人的观点。

　　还是感谢新闻周刊给我这个机会，虽然我们这个行业面对这么多的政策的争论、变动，也确实有两个月我们有些项目是停下来的，因为新项目大家都在争论，虽然我们这个行业还会面对一些小的调整，但我们觉得整体是健康的，我们也不会偏离这个行业再跨到其他行业，而是按照国家政策的指示，把中国整体的房地产做好，让更多的广大人民群众能够有机会追求更美好的生活，谢谢。

　　赵晓：谢谢吕总。刚才你有一个非常重要的观点，这个观点我觉得比小冲的还要往前走了一步。小冲强调中国独特的国情，在这种情况下房地产是不能拉下来的。刚才你说你认为开发商有责任满足人民的需求，而人民当然有追求幸福生活的需求，追求幸福生活的需求当然就包括买大房子，买好房子。因此，如果要落实三个代表，房地产业不但不能拉下来，还要鼓励才对。这个观点你没有特别明白地说出来，现在我给陈述出来。

　　吕劲：其实我们发展商也在满足追求小户型的人民群众的需求，五十平方，四十平方我们同时也在做。

　　赵晓：不管怎么样，核心的观点，中国房地产的发展，之所以它要发展，就是因为有三个代表。如果一定要把房地产打压下来，似乎就是违背三个代表。当然我们讨论的时候，我们可以稍微缓和一下，但是大概是有这个意思。

　　我们下面把发言的时间给李总。

　　李建国(北京天恒拓展房地产开发有限公司总裁)：

　　我觉得首先房地产业不算什么特殊行业，大家老认为房地产是支柱产业，但是房地产从业者内部的感觉，我觉得在国家看来还不是什么太大的行业，它只是其中之一。

　　说它转型我倒不这么认为，我觉得现在有些政策的出台，其实政府也是看到了一些不足的地方，希望它更加规范。作为发展商来说也只是一个遵守游戏规则的一个组织，政府毕竟是制订游戏规则者，游戏规则的制订它是要从大局出发的，它要符合整个广大人民的利益，我觉得这点无可厚非。所以作为发展商只能去承受，去面对现实。

　　最近的政策出台很多，经常有人问我，说对你们有没有什么影响？我说我没有感觉到什么影响，可能每一个公司的定位不同，我觉得没有受到任何影响，所以也不存在什么转型问题。

　　谈到和谐，现在这么大的国家，一个这么大的行业出现一些小的问题是正常的，我认为整体一直都是很和谐的，没有出现大的问题，所以这个和谐我认为也没有受到影响，作为一个发展商来说，我觉得还是多做少说为好，把自己的事情扎扎实实做好，争取不受到任何冲击。

　　其实，现在的鼓励政策，我觉得现在可能是我们跟富力的情况不一样，富力需要大片的土地来开发，我们做的只是小地块，所以我们觉得影响不大，尤其是市区，我们做高端土地贵一点也不成大问题。我觉得这段时间作为我个人来讲，我觉得比以前还好，为什么比以前好了呢？一是，我们的品牌逐渐的形成，原来没有品牌，现在有很多人找上门来跟我们合作，我也想借鉴阳光100的模式，他的模式也是我们推崇的模式，他先做品牌，我们也是这种情况，可能也算是步你们的后尘。其实合作也不是不好，有很多人拿到了土地但是不会做，这种情况对我们终极的公司是一个很好的机会，没有受到任何影响。

　　作为我来说，和谐正在一步步迈进，并且像我们这种具备一定实力的公司，做的比较高端的，我觉得人群可能更高端一些，我觉得和谐的成分大一些。因为整体比较起来，相对素质会高一些，所以我觉得没有出现任何不和谐的成分，我觉得慢慢从我们的业主变成的合作伙伴，这是我们近期的一种深刻的体会。所以我觉得没有太多的观点，只是从我个人的角度出发，现在公司的状况出发，我觉得前景非常乐观，我也赞成吕总的意见，说大的形势没有问题，今后房地产还会稳固发展，有一点小问题没有问题，谁去管都一样。所以前景，首先在十年、二十年内会有一个比较好的发展，这也是很多国外的投资商和发展商进军的主要原因，他们比咱们走的更快一些，看的更远一些，他们用大量的资金来中国投资，他们肯定比我们分析的透彻。所以作为本地的发展商，要坚定信心，规范自己的行为，做出一些好的产品，这是极其重要的。

　　所以大的形势还是稳步向前发展，我本人对中国的房地产发展是充满信心的，就讲这么多，谢谢。

　　赵晓：非常感谢李总。企业家有一个特点，就是通常比较乐观的，在别人认为很困难的情况下，他们通常能在困难中看到机会。刚才的几位老总嘉宾都不约而同地显示出这样一个特点，我认为他们不是故意摆姿态，这与企业家们乐观的天性，善于从困难中去寻找机会的天性是有关系的。

　　我们接下来的时间就留给聂部长，您可以讲长一些，因为我们的时间现在大大的节约了。节约的时间将来在后面我会分成两块，一半分在嘉宾的辩论时间中，一半时间分给媒体的朋友提问。

　　聂梅生(全国工商联房地产商会会长)：

　　去年参加了一次中国新闻周刊的新闻中国月度论坛，很高兴今年又来参加。

　　现在谈转型与和谐，不能离开它的背景，因为现在是在宏观调控当中，而且还是在宏观调控比较关键的阶段，这和转型的和谐有很大的关系。

　　关于背景可以分为三个方面：一个是经济，这次宏观调控在经济方面还是很重要的。投资增长过快，金融、银行等方面的问题，都属于经济领域；第二个是社会，社会方面就是住宅供应结构，社会方面张力比较大，经济、金融方面张力也比较大；另外一个，资源的张力也比较大，包括环境、土地、能源。在这样的背景之下，提到这次宏观调控，确实会促使中国房地产业转型。

　　转型，是从产业属性的一面转到另一面，并不是每个东西都能转的，比如汽车行业就不可以，但是房地产可以转。

　　房地产是一条扁担，一头挑着商品住宅，另外一头挑着公共产品。房子是商品，遵守无形的规律，又是公共产品，必须得要解决住的问题，所以我们可以不买不看电视机，但是不能没地方住。这条扁担就是挑着这两头，应该更多的从原来经济领域属性特别强，公共产品属性弱这点，往公共产品这方面去转。

　　住宅有投资功能和使用功能，要是一家买十套房子会引起社会公愤，要一家买了十个电视机肯定没人管，甚至买十辆车都不一定那么大的愤怒，就是因为住宅有扁担作用，有投资和使用双功能。

　　另外，住宅有使用功能。现在这次宏观调控打压了投资功能，或者说控制了投资。90平方米占70%这一类的住宅再加上国土资源部在土地方面的调控，就是限价，限房型，这两个条件加一起，这种房子的投资价值就不高。因此，这次宏观调控的结果会使扁担平衡。不能说房地产只有使用功能，不许有投资功能，这是不可能的。一旦买了房子，实际上就是进行了投资。

　　为什么说房地产是个扁担呢？因为它在产业链上连接了上游下游的产业，比如上游，钢铁、水泥、能源。现在说它们产能过剩，2005年我国在全世界只占了4%的GDP总量，但是消耗的水泥是40%，钢材31%，氧化铝20%多。这些东西都出口了吗？很多没有，都在国内消耗了，房地产消耗就是很大一块，所以说，房地产是在上游联系了一大堆产业。

　　房子建成了以后又联系到下游一大堆产业，家装、家具、电器、汽车，汽车还得装到车库里，这又是一大堆。因此，又有一种说法，认为房地产不仅仅是支柱产业，而且是主导性的支柱产业，就是因为它连接上下游的产业链太长。它是一个扁担，所以要转的话，我觉得就是应该把产能过剩这块消化掉，转到产业链的下游刺激内需，使我们经济能够平衡，不应该往上游去推动产能过剩，现在作为银行来讲，投资流动性过强，和内需消费也是一种矛盾，所以要往这边转。

　　最后一个转型：房地产是城市化当中的一条扁担。比如说，最近的开发企业在观望，找地，开发量减少，农民工因此受不了了，农民工进城找不着活干，这也就不和谐了。流向城市的很大一部分农村人口的就业是和房地产有关的。另一面，房地产同时又造就了住宅，形成了新的城镇，促使了城镇化。按照国际上通用的说法，现代化就等于工业化加城镇化，只有工业化加上城镇化才等于现代化。所以在工业化的过程当中和城镇化快速发展的过程当中，它又是一条扁担，你没有城镇化这条路中国就到不了现代化，换句话说，如果九亿农民中的相当一部分没有到现代化，甚至也到不了城镇，要说转型，怎么转呢？转型应该更多的倾向于中小城镇，更多的有利于社会主义新农村建设，不这样转的话，中国整个社会就没办法往前发展，经济到了这一步，所以我觉得提到转型，从这头转到这头，它是一个扁担挑的两头。

　　关于和谐问题，这是个比较重要的问题，上级屡屡要研究一些问题，其中有一个就是中国的房地产供应结构和房价，调到什么程度好，目标是什么？怎么调？宏观调控目标是什么？这就是和谐问题。因为供应结构的问题，实际上就是体现和谐社会的问题。光说调整供应结构，一会儿研究商品房，一会儿经济适用房，到底目标在哪儿？调到什么地方才和谐？

　　关于价格，房价现在是高还是不高？有的说很高，有的说根本不高，到时候还要涨，现在持涨价理论者还挺多的。实际上确实是在涨，既然在涨价，是不是这个价格就合理？怎么叫合理？这个价格到底是不是像有些经济学家预测的会下跌30%，40%，泡沫破裂，崩盘？才对中国经济最有利，到底怎么样才合理？和谐问题是从这儿出来的，一个是结构不合理没房子住，第二个是价格太高，买不起。所有的和谐问题都是从这两点出来的。什么叫做供应结构合理？在说这个的时候一定要坚决的分成两个板块。因为，宏观调控还是各级政府起到了很大的作用，但是出台政策的时候，不管是“国八条”还是“国六条”，并没分成两个板块，什么叫两个板块？一个是全流通的商品房，另外一个就是限制流通的公共产品属性比较强的房源。目前说的房价，主要针对的都是第一块，就是商品房的房价，不包括二手房的房价，那么这块怎么调息，按揭等等，政府政策管理的方式主要是市场化的经济手段，是与公共产品这一块的手段不一样的。

　　另外一块是政府应该切切实实通过宏观调控负起责任的，就是限制流通的这块公共产品。这块应该把它分成几个比例，一个就是完全没有能力购房的，完全要靠吃社会保障的，就是说最低收入的人，大概各个国家5%，这部分人口不要和房地产市场宏观调控有关系，就用廉租房，这块应该加强。

　　第二部分，是夹心。就是各个国家都有一个夹心层，既不属于最低保障这块，又买不起房，这部分就是政府政策性补贴群体，提供政府补贴性质的住宅。原来就是经济适用房，现在是限价房等，这块可以租，可以卖，但是一定得有政府补贴，那一定是限制流通的。美国这部分有很多限制条件，有很多税收，租金的政策，如果租的话有贴租，如果是买的话，有贴息，对开发商减免企业所得税等等。这是有限制流通的，可能要经过十五年以后，经过调整，才能进入流通领域。

　　所以这次宏观调控分别出政策，如果混在一起的话，永远认为房价高，但还是有人买，买的人是第一板块的。这个板块的房价降不下来的城市不少。就拿上海来说，宏观调控就从上海开始的。上海2004年的4季度开始涨价，2005年1季度涨到最高，造成去年人大会议的时候针对房价的意见很多，开始第一轮宏观调控。2004年的12月份到2005年的3月份，这4个月涨的相当多，涨了30%以上的项目是不希奇的。涨了这么多，上海的房价怎么调，“去年全国跟着上海吃药，今年上海陪全国吃药”，可是，上海吃了一年多的药，结果怎么样呢？上海并没有回到2004年12月份以前的价格。上海外环以内、内环周围降了没有？基本没有降，为什么没有降？起码这一年半之内有人在买房。所以政策要分两块，肯定有人买就有人卖，这块就是属于全流通领域，有税，有调息，用经济手段调控完全是可以的。这是关于和谐社会的第一个问题。

　　第二个问题，是关于价格问题，价格这个问题比较复杂，房价也应该分成两块，刚才讲的夹心层的这部分人可能占到20%，25%，然后再加上最低收入这块，充其量30%，这部分人的住宅供应结构和全流通房是不一样的，所以价格也是不一样的。谈到价格的时候，有两个公式，就是在商品房领域的定价，有两个大家认为比较合理的测算方法，一个就是按照房价收入比算，但是房价收入比不是用现在国际上通用的7左右，而是根据市场销售的统计，按照中国各地的情况确定，例如选10，出来以后基本要符合市场定位。另外一个是按照房价租金比，如果比例过高这也是国际上一种关于有没有泡沫的判断，商品房的房价和租金比例也要在一个合理范围之内。例如北京某开发企业用每平方米月租金的120倍等于每平方米的售价来测算投资性购房的市场，这是商品房这块的房价。这两个指标一个是按照房价收入比，一个是按房价租金比。

　　另外一个属于政府补贴的，这部分的价格就是另外一回事了。90平方米规则在两个板块当中体现的形态应该是不一样的，所以说和谐社会有两个事，一个是住房的供应结构，一个是价格，这两件事调好的话，可能才谈得上和谐。

　　赵晓：非常感谢聂会长。聂会长强调了一个观点，这个观点和我们吕总、李总的观点稍有不同，两位老总认为现在就挺和谐，也谈不上转型，虽然问题要处理，但是用转型的说法太重了，但是聂会长，我感觉她非常认同我们现在的的确确面临一个转型的阶段。转型的背景有三个方面。一个是经济方面的原因，就是宏观经济运行方面需要这么一个转型，然后就是住房环境原因，第三是社会压力的原因，都会促进转型。这个转型她打了一个非常好的比方，就是一条扁担挑两端，扁担的一头是作为商品的住房，另外一头是作为公共产品的住房，过去我们是一头重一头轻，现在有一个转型，逐渐的从强调住房的商品属性，转向强调它的公共产品的属性，从强调住房的投资功能转向强调它的使用功能这是一个转型。

　　一条扁担挑两端还有一个含义，是一边挑着农村，一边挑着城市，这里面也有一个转型。那么，她所看到的情况跟小广的观点很一致，但是小广强调的转型是发展的理念和方向转型，比如强调房地产它的支柱产业的作用，到转向对它的制度的抑制，特别是在经济常态下，但是聂会长显然更多强调了仍然要注重房地产的发展，特别是这个扁担的两头比较平衡了之后，在市场这块仍然强调发展的意义，包括它对过剩产业的拉动作用。

　　刚才我们讨论了很多，非常的精彩。也有很多观点我个人都觉得非常受启发。譬如，以前我喜欢讲中国房地产发展应该有两个轮子，一个轮子是它的住房市场化，另外一个是住房保障体系的建设，但是今天我听了聂会长讲一条扁担挑两端，我觉得比我说的还要形象，而且她还说扁担挑着农村和城市，我觉得非常深入。

　　小广讲到了他对房地产市场一些判断，特别是他在2004年就提到三个转变。他当时就提到了制度转变。我觉得这是非常了不起的，在2004年的时候，我个人更关注房地产跟宏观经济的关系，很少从公共角度，从制度角度看它。我个人进行制度的思考是过去一年左右，基本上是和发展商讨论到最后，我发现一点价值也没有，才突然感悟到公共问题、制度问题才是重要的，这比小广晚了一年多。

　　另外几位开发商也给我很深的印象。他们很多的观点，也包括他们对整个市场的乐观的看法都很好，同时他们非常积极的表态，说要脚踏实地，不争论也不抱怨，做好品牌，特别是在这个时期，品牌企业要负起更多的责任，要树立开发商的正面形象，我觉得这是非常好的。市场的和谐是包括所有市场相关利益者之间的和谐，开发商有这样一个立场，我个人非常的赞赏。

　　我们下面讨论的时间，我希望我们能够集中在一些非常有价值的问题上，同时也能够集中一些分析性问题。我想先强调一下，我今天在这里的目的不是挑动群众情绪，也不是要做成PK，因为PK这种方式是逼着你不说人话，这是没有意义的。我们共同探讨的目的是什么，是一起来寻找中国房地产转型与和谐这样一个大智慧。由于小广刚才休息的时间最长，所以我接着把自由讨论的时间第一个给他。他可以对需要补充的观点和强调的观点作进一步补充和强调，另外其他人也可以跟他进行讨论。