以租代售：中国城市百姓的住房福音

　　-观察记者 傅宏波

　　日前，从国家建设部传来消息说，我国住房保障体系调整思路初定：廉租房、租赁型经济适用房及限价商品房三个等 级将共同组成实物型的住宅保障体系。这里，租赁型经济适用房最为引人关注。在新方案中，经济适用房将一改以往出售的形 式，而面向低收入人群出租，也就是说“以租代售”将是未来发展的方向。

　　租赁型经济适用房是指由政府提供专项资金和优惠政策，限定建设标准及租赁对象，以有限租赁方式解决中国城市低 收入住房困难家庭住房问题的专项住房。在实施操作中，经济适用租赁住房将按照政府主导、资格准入、轮候配租、契约管理 的原则进行建设和租赁，只租不售。那么它是否意味着解决中国城市百姓住房问题的“幸福时代”将要来临呢？

　　老潘的住房梦和经济适用房

　　在狭窄的楼道里，盘旋而上到了顶层5楼。老潘在一串钥匙中熟练地捏住一把，打开了房门的“四别灵锁”。一个只 有10平方米左右的昏暗小

　　这是杭州九莲社区内一户三口之家居住了十几年的地方。

　　在一家企业做保安的老潘其实不老，今年才46岁，但生活的操劳使他看上去要比实际年龄大。妻子在一所高校的食 堂工作。夫妻俩收入都不高。技校毕业的儿子在附近一家电脑公司打工。

　　据老潘介绍，自己一直没有住房，这套房子还是老母亲的，因为实在挤不下，所以老母亲一直住在弟弟家。看着儿子 渐渐长大成人，老潘想买房的愿望与日俱增，但看到杭州连年飙升的房价只好作罢。

　　“因为我家是‘小康’家庭，没有资格申请廉租房。”老潘自嘲说。

　　“申请经济适用房也试了，排队，等号子，好不容易摇到号，结果是100多平方米的，而且在郊区，生活成本又高 ，根本付不起房价，所以只好放弃。”说到这里，老潘一脸的无奈。

　　老潘只是目前中国城市住房困难群体中的一个缩影，由于他们收入普遍偏低，想拥有自己的住房永远是一个遥远的梦 。

　　我国的住房制度改革起步于1998年，也就是从那时起取消了福利分房制度，实行了长达数十年的职工住房由单位 大包大揽的方式被推向了市场，货币化分房浮出水面。

　　而房改在制度设计上，实行的是类似美国和新加坡的住房分类供应制度。即对高收入者供应商品房，对中低收入者供 应含有一定住房社会保障的经济适用住房，对最低收入者供应含有较多住房社会保障的廉租房。

　　从这几年实行的效果来看，房改减轻了国家财政的包袱，房地产市场在短短数年时间里空前繁荣和壮大起来，并成为 了国民经济的支柱产业和经济增长的动力源。近几年全国房价呈“电梯般”上涨和各地房交会上人潮涌动的火爆现象就可以说 明问题。

　　另一方面，政府在这数年时间里确实也建了一批经济适用住房，廉租住房也随后开始启动，满足了部分中低收入者和 最低收入人群对住房的迫切需求。

　　但问题是，我国高收入者和最低收入者毕竟比重很小，而中低收入者却占总户数85％以上。几年来我国每年供应中 低收入者的经济适用住房建设投资，却只占总投资的6％左右，覆盖面为7％。

　　根据国家发改委提供的数据，今年前5个月经济适用房投资占房地产开发投资的比重仅为2.6%，比去年同期下降 5%。

　　再回过去看，也就是只占总投资的6％左右的经济适用房，由于制度设定上的不科学，在施行没多久就引发不小的争 议。媒体时有报道说，“开着奔驰、宝马车的人在买经济适用房”、“经济适用房不经济”、“一些住经济适用房的人购买了 第二套房子”等等。渐渐变味的经济适用房动摇了其为中低收入者服务的宗旨和社会公平。人们有理由质疑：我们的住宅保障 制度究竟保障了谁？

　　有业内人士向记者透露：位于杭州城西的某楼盘是经济适用房，但目前里面90%的房子是出租给别人的，房东几乎 都是在企事业单位供职、有着丰厚福利待遇的所谓“中低收入者”。

　　浙江阳光房地产投资顾问有限公司总经理余先锋在接受观察记者采访时说：“目前变味的经济适用房体现出来一种极 大的社会不公平。而且由于没有很好的退出机制，经济适用房永远是政府的一个负担。反过来看，‘以租代售’是一种最合理 的方式，它不光解决的是一个社会公平问题，而且有限的资源也能得到科学合理的利用。”

　　“以租代售”值得期待

　　相对于显得不是很公平的经济适用房来说，廉租房制度的实施似乎也碰到了一些问题。

　　其实，从1998年提出建立廉租房制度到2003年出台相关管理办法历时才5年时间。

　　截至2005年底，全国291个地级以上城市中，有221个城市实施了廉租住房制度，占地级以上城市的75. 9%。

　　“各地结合实际情况，积极推进廉租住房制度建设，取得了初步成效，为改善城镇最低收入家庭住房条件发挥了重要 作用。”建设部有关负责人表示。

　　但不可否认的是廉租住房制度建设还存在一些突出问题。

　　如部分地区对廉租住房制度建设重视不够，还有70个地级以上城市没有建立廉租住房制度。没有建立稳定的廉租住 房资金来源渠道，部分城市财政预算安排资金不足。廉租住房制度覆盖面小，一些符合条件的最低收入家庭不能及时得到保障 。还有部分城市廉租住房制度不完善，有122个地级以上城市没有建立严格的申请审批程序等等。

　　北京市廉租房管理中心主任杨晓说，北京市从2001年实行廉租房制度以来，通过实物配租、租金减免和发放租金 补贴等方式，使10000多户低保家庭享受到了廉租房带来的阳光和福利。但是由于资金和房源不足，房租价格比较高，低 租金的房源难求，许多能够享受廉租房租金补贴的家庭经常找不到房子，而政府也没有足够的财力新建足够的廉租住房供廉租 家庭使用。

　　这些问题制约着廉租房制度的实施，为更多的困难家庭实现安居梦蒙上了一层阴影。

　　同样，介于中等收入与最低收入之间的所谓“夹心层”群体，他们住房条件也比较差，又买不起经济适用房。对他们 来说，“以租代售”，就显得更为迫切。

　　嘉兴人鲁虎和女友大学毕业后，在杭州找到了工作，两人计划着今年先买房明年再结婚。为此，每到周末，杭城的房 屋中介所经常会出现他俩的身影。

　　但到后来，鲁虎买房的兴致越来越低了。

　　他对记者说：“由于双方家境一般，家里不可能一下子拿出一笔钱来给我们付首付。而且我们目前的每月房租支出达 1000元，如果以后按揭的话，每月又是一笔不小的开支，生活压力会很大。于是我和女友商量，先租房结婚，等有了一定 积蓄后再考虑买房，不然到时候连孩子的奶粉钱都没有那怎么办？”

　　而当记者把近日建设部有关经济适用房“以租代售”将是未来发展的方向以及杭州市正在酝酿经济租赁房的消息告诉 鲁虎时，他显得颇为兴奋：“对于很多像我们这样刚走上工作岗位、收入不高的群体来说，‘以租代售’如果能真正实施那是 最好不过了。起码不买房就不用月供，又免除了数额不菲的首付款。租房会减轻我们的生活压力，提高生活质量。”

　　“由于现行经济适用房制度不是很完善，在经济适用房的审批层面，存在巨大的寻租空间。如果无法有效遏制某些中 高收入人群购买经济适用房，那么住房保障很可能就是形同虚设。而‘以租代售’的方式，在相当程度上，可以缩减这种寻租 空间。”

　　浙江工业大学房地产研究所所长虞晓芬告诉观察记者：“现行的经济适用房制度缺乏退出机制，而租赁型经济适用房 则面向低收入家庭，当家庭收入达到一定水平后，政府有权收回住房。‘以租代售’因为具备退出机制，显得更为科学。同时 减轻政府在公共财政支出方面的压力，从而更有效地保障中低收入人群的住房需求。从这个意义上来说，‘以租代售’值得中 国城市老百姓期待。”

　　观察记者在全球华人房地产门户网站上看到这么一个调查：您赞成经济适用房“以租代售”吗？在参与调查的832 人当中，有585人选择“赞成”，达到70.31%。租赁型经济适用房会成为未来发展的方向吗？832人中有572人 选择“会”，达到68.75%。

　　住房也需要梯级消费

　　买房还是租房？随着房价的不断攀升及房贷利率的上调，越来越多的人开始面临这个问题。

　　国资委研究中心宏观战略部部长赵晓则表示，自1996年以来，我国平均每年进入城市的人口大约为2000多万 ，其中200多万大学毕业生凭借自身优势，可能很快融入城市主流生活中去。

　　这部分人的住房问题怎么解决？何况中国还有千千万万在城市的打工者。叫他们去买商品房？不可能，因为他们没有 那么多资金。叫他们去买经济适用房？不可能，很可能由于户籍问题被卡在门外。那么叫他们去住廉租房？那更不可能，因为 条件不符合。

　　那么他们只能选择租房。租房和买房哪个合算呢？记者带着这个问题作了一番采访。

　　采访对象冯先生，浙江衢州人，毕业于郑州某科技学院。来杭州4年了，他目前在西溪数码港工作，月薪5000元 以上。

　　按理说根据冯先生的收入，买个面积小一点的房子，再按揭付款应该问题不大。可他就是一个“怪人”。

　　“我今生估计不会买房了，其实身边很多像我一样情况的朋友在家里的资助下，都陆陆续续按揭买房了，他们也劝我 早点买房，将来成家要用的，但我觉得租房也没啥不好。”冯先生说。

　　在接下来的采访中，就租房好还是买房好。冯先生摆出了一大堆理由说租房合算，试图竭力证明他的观点。

　　刚来杭州那会儿，他在翠苑社区看了一套70平方米左右的二手房，单价5000多元，20%首付，加上其它杂七 杂八的费用，月供起码2000多元。后来考虑到户型实在是不满意，就决定不买了。

　　冯先生现在住的是一套单身公寓，麻雀虽小，五脏俱全，公寓里应有尽有，月租金2000元不到。

　　“这实际上相当于当时的月供。但我省下了近10万元的首付款及其他费用。而且现在我们国家房屋产权是70年， 原先那套二手房已经有20年了，还有50年左右。那过了70年产权期政府要收回房子怎么办？”冯先生振振有词地说。

　　“如果我选择在城西买新房的话，那里的房价都接近万元每平米，路途遥远，上班很不方便，早起不说，可能还要再 划出额外的大笔开销—买车。按照现在的油价，养车又是一个大问题……再说万一我换了工作，说走就走，哪里租房都可以。 买了房就不一样了，就像是把全部的身家性命当赌注押给了开发商，好还好，不好，你怎么办？有很多是期房，等交房那天发 现根本不是那么回事的例子太多了，我身边的朋友就碰到不少这样的情况，现在他们正在维权呢。到时候房子不是资本，倒成 了背在身上卸不下的担子了。”

　　在他连珠炮似的发言中，记者终于在谈话间隙“战战兢兢”地插了一句话：“那你没房子结婚怎么办？人家女孩会嫁 给你吗？”

　　“其实我周围很多朋友都是被女朋友以结婚为理由逼着买房的。我就不明白了，买房和结婚有关系吗？没房就娶不到 老婆吗？有房子就幸福吗？到底是嫁老公还是嫁房子啊？”

　　……

　　采访终于结束了，记者还是没有找到确切的答案，租房和买房到底哪个更合算。但着实为冯先生捏了一把汗，他以后 会打光棍吗？

　　《天下无贼》中的傻根，一个没受过什么教育没见过什么市面的乡下小子，在辛苦了几年攒了6万元钱后，也是想着 回到老家买地盖房子讨老婆。

　　业内人士在和观察记者探讨的过程中提出，住房也要讲究梯级消费：没钱买房先租房，等有了一点积蓄就买小一点的 房子，过了若干年等经济条件好了再买大一点的房子。这是一种非常正常的现象。

　　但实际情况是，目前没有买房需求的和买不起房的四处举债都来争相买房，造成在某个阶段供求关系的扭曲。这就有 点不正常了。

　　生活中由于购房而背上债务甚至是背上沉重包袱以至于生活水平受到影响的事例屡见不鲜，所以根据自己的收入确定 不同的居住方式，量力而行，才是明智的选择。住房消费客观上是一种梯级消费，相比“一步到位”的住房消费观念，梯级消 费更为科学理性。

　　“以租代售”，

　　实现“居者有其屋”？

　　世纪老人巴金先生生前的愿望中，有一句话说是“希望所有的人都有房子住”。可见，“居者有其屋”依然是我们每 个人要实现的一个梦想。

　　但自从上个世纪90年代以来，中国每年的住宅投资虽然增加了10多倍，然而住房的矛盾却不断加剧。

　　“所有这些现象无不与住房制度有关。”杭州滨江房地产副总经理朱立东对观察记者说：“1998年城镇住房制度 改革，从制度的设定与政府所倡导的住房理念是有缺陷的，所谓‘居者有其屋’，是保证每个家庭都有房可住，满足基本的生 存需求，既包括拥有产权房的有购房能力者，又包括住租赁房的无购房能力者。不能误解为人人拥有产权房才算‘居者有其屋 ’。即使是发达国家，住房租赁也要占居住消费的30%—40%左右。从这个意义上来说，我觉得‘以租代售’是一个非常 好的模式，是对过去我国住房制度设定当中一些不完善部分的有益补充。”

　　建设部数据显示，我国城市居民住房自有率接近82%。在国外，城市居民拥有产权房比率最高是美国68%，英国 56%，欧洲等其他国家30%—50%。

　　在这里，人们恐怕会惊讶于我国居民住房自有率怎么会那么高？

　　实际上，我们是将计划经济时代租赁或分配给居民或企业职工的住房，通过“房改”，以成本和低于成本的价格出售 给居民和职工的。但这不能说明我国人人都可能买房。别被表象所“忽悠”。

　　其实，大力发展租赁市场才是保障中国城市中低收入者住房需求的一项重要途径，也是实现“居者有其屋”的重要举 措。

　　不过业内人士认为，经济适用房“以租代售”，目前还只是一种方向，具体操作建设部都还没有明晰的细则出台。比 如，面对现在普遍100平方米以上的经济适用房，普通商品房90平方米的户型限制是否会同样有效？在租赁定价方面，又 如何有效区分不同收入人群的不同需求？更为重要的是租赁型经济适用房的房源从何而来？据记者了解到的消息，杭州市目前 能作为“以租代售”的房源仅有几百套而已，僧多粥少，这显然不能解决问题。

　　为此，上海市房产经济学会副会长、教授级高工刘锦春就租赁市场的政策设计提出了自己的看法：政府应当提供一定 优惠的政策保障，鼓励和引导有实力的企业家、投资人投资住房租赁市场。建造小户型多功能住房，作为租赁市场的房源；租 金设计，既要保证投资者20—25年收回成本，又要保证中低收入者租赁住房的经济承受能力，每年的租金率是购房成本的 4%—5%；保护与兼顾出租人和承租人的权益。鼓励自有住房的居民拿出空房出租。政府在税收政策上给予优惠，在出租价 格上实行政府指导价，并加强对房屋出租者的培训和管理。

　　与此同时，记者从建设部获悉，国家将采取四项措施促进租赁市场的发展，核心是鼓励房地产商投资租赁型经济适用 房。

　　建设部住宅与房地产业司负责人日前表示，四项促进租赁市场发展的措施包括：一、拓宽融资渠道、完善税收政策， 鼓励房地产开发企业等机构投资者进入租赁市场；二、研究通过“低税率、严征管”，鼓励私人住房出租；三、发展租赁型的 经济适用住房，逐步实现租赁型经济适用房和廉租住房制度的衔接；四、研究建立房屋租赁统一管理机制。

　　一位开发商认为，租赁型经济适用房必须保证发展商的投资回报率在8％—10％左右才具吸引力。也有房产商认为 ，不同的产品有不同的市场定位和市场人群，尽管租赁型经济适用房可能利润相对低，但既然政府鼓励发展商去做，就会给予 发展商一定的政策保障，租金也会相对稳定。

　　由于我国在相当长的时间内还处于社会主义初级阶段，人均收入水平总体比较低，国家(或地方)的财力有限，所以 只能从现阶段的实际情况出发，提供公平、合理、适度的住房保障。

　　就目前而言，我们的社会不可能让所有的人都买得起房，也不可能让所有的家庭不分收入差别都用市场化的方式解决 住房问题，经济适用房“以租代售”的新政无疑是对我国住房保障体系的一种完善。

　　建立多层次的住房保障体系，保证一定的房源，规范租赁市场，建立一套科学合理的准入和退出机制，真正实现“以 租代售”，对建立和谐社会、构筑文明的社会环境是有利的。

　　唐代诗人杜甫的一句“安得广厦千万间，大庇天下寒士尽欢颜”，道出了解决住房问题的关键是要使穷人有房可住， 诗中表达的意愿是一种处于萌芽状态的“居者有其屋”的住房观念。

　　因此，“以租代售”，实现“居者有其屋”。人人有其居，不是人人都须去买房。租房住也是居，也是生活。 -

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