“新闻中国”六月论坛激烈争鸣(图)

论坛现场 摄影 邹宪/中国新闻周刊
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　　争鸣焦点一：房地产市场的调控理性

　　提要：市场承受的价格底限究竟在哪里？房地产市场会重蹈93年宏观调控后的覆辙吗？

　　平新乔：孟总刚才讲到，中国房地产业发展的过程中先后经历了几次调控。1993年的

调控实行了5年，也使得整个房地产业冷了5年，直至1998年才好不容易扭转过来。那么，你觉得现在中央出台的文件包括七部委文件，有没有重蹈1993～1998年房地产调控覆辙的可能？

　　孟晓苏：我认为不会有这种可能。1993年的宏观调控，最大的问题在于调控者的认识误区，即对于居民消费已经进入到了万元级和十万元级，住房将成为下一步的消费热点这一事实认识不足，还是停留在第一轮消费是手表、自行车，第二轮是电视机的层次。另外，当时房地产本身也存在盲目性。但总体来说，那一轮的调控是判断性失误，是个教训。那一轮调控，不仅压住了房地产，而且压住了相关产业，由此造成房地产业在1997年跌入最低谷，制造业在1998和1999年跌入最低谷。从1998年以来，国家调整了扩大内需的政策，使得整个经济在1998年以后、尤其是2000年以后持续上扬。经历过这些波折之后，大家再回到过去低层次的认识水平上，我认为不可能。尽管在调控中还会存在一些非理性的因素，但总体上不会像过去那么严重。我认为，现在对于房屋价格的调控力度已经适中，全国房价到5月份的增幅已经下调。政府在宏观调控到位的情况下，应该及时地考虑还有另一种调控措施，那就是增加供给。这套组合拳如果能够这么打，就有利于达到第三次宏观调控的整体目的。

　　平新乔：刚才潘总讲到，为了使房地产信贷热起来，中国建设银行上海分行在1998年把“零首付”的策略都推出来了，目的就是使房市繁荣起来。现在调控在信贷政策上却突然要收缩，这就把整个信贷条件提高了。潘总觉得，从房地产开发公司的角度来看，这次面临的压力，财政方面的压力大还是信贷方面的限制大？哪方面的杀伤力更强一些？

　　潘石屹：我的公司可能没有太多的代表性，但如果从整个行业来看的话，影响最大的还是按揭政策。因为建设和购买房产的资金，有超过一半的钱来自银行按揭贷款。对按揭贷款条件和利率的调整，会对消费者的购买力和企业的现金流量有较大影响。目前全国众多房地产公司的资金状况都不是很好。如果市场一旦低靡，观望时间持续较长的话，是会出大问题的。

　　任志强：现在最可怕的是消费资金的滞后。由于老百姓挣的钱不多，大部分购房者不能一次性付款，如果取消了消费信贷，房地产的消费需求一定会降下来。其实上一轮的暴涨也与消费信贷有关。消费信贷的特点是交易成本低、各种税费有所减免，从而促使购房者有能力用低成本进行交易。这样，购房者的欲望才能爆发出来。但如果他在交易成本、在税费、消费资金上有了一定障碍，就不会选择买房子，而会把钱先攒着。所以，消费信贷是很重要的。

　　平新乔：现在中国房地产每年投资的总盘子是1.3万亿左右，资产的盘子已经占到银行资产的五分之一左右。所以，如果价格一直往下跌，这么大的一个盘子，银行肯定是扛不住的。我昨天看到一个报道，广州市八年内房价均价从6500元跌到了5500元。我很想知道，像北京、上海这样的城市，如果房子均价下跌1000块钱，会是一种怎样的结果？一个城市的房地产业在其发展过程中，到底有没有一个最低点？

　　潘石屹：这样的局面我还想象不出来是什么状况，任总说吧。

　　任志强：我没觉得广州的房价7年内跌了1000元，这是数字游戏。他说的数字是平均价格的概念。但房子的真实价格未必下跌了，实际上房价是从城内跑到城外去了，地极差可能高了一两千元。北京市现在的行政规划是两轴两带多中心，房子都分散了，所以平均价格就跌下来了。所以，关键是“平均价格”这个标准不科学，我们的房子本来差异性就很大，但平均价格包括了“经济适用房”即社会保障住房，又没包括二手住房。所以经济学家如果用这种统计结果计算并得出判断的话，一定会出现问题。

　　平新乔：我想问杨慎会长一个问题。对于房地产市场，政府是一定要调控的，但您怎么看调控的方式和调控的内容？

　　杨慎：现在出台的调控政策，国家打的组合拳，是往外打、往下打的。政府对房地产问题采取的是面很广、参与度很强的行政政策，但房地产业的很多问题是体制上、政策上的问题。因此，我们应从现行的体制上存在的问题来打这个问题，不能全都对外，全都打别人，。举一个广州的例子，为了增加供给，广州市把城市的布局改变了，在城市的周围建了大量的房子，把城市从一个单中心的平面扩展成若干个空间，因此广州市的不缺房子。这种改动是体制上、政策上的改动。所以，现在的组合拳，应该往我们的体制、政策上打。

　　争鸣焦点二：土地供应的制度性难题

　　提要：闲置土地的盘活能否满足市场的需求？政府扮演的利益主体谁来监管?物业税能够约束地方政府的利益驱动吗？

　　潘石屹：上海的房价过去涨得快，最重要的原因是房子的供应量减少，尤其是市区内房子的供应量减少。北京2004年公开招牌挂的土地有500多万平方米，可是在四环内公开出让的土地只有7.88%，而北京的医院、基础设施、公园基本上都汇集在四环之内。所以，城区土地的供应量紧张是一个大问题，应当尽快调整。

　　据国土资源部统计，中国目前闲置的土地有359万亩，这个数字是非常大的。如果能把这些闲置的土地利用起来，就会增加很大一部分供应量。

　　任志强：这是数字游戏。如果把这些土地平均到35个大城市，一个城市就只有10万亩，10万亩再平均按1.5的容积率计算，根本就没多少。而我们现在有2600多个城市，除以2600的话，一个城市只有1万亩。因此，政府调控土地供应量，必须弄清能实际使用的量到底有多少。潘总买了一块地，到现在都没批下来。

　　潘石屹：我是去年的5月4号，从CBD公开招牌挂拿到的一块地，由于种种原因…

　　任志强：不管是什么原因，还是没弄下来。现在已经一年多了，你还没拿销售证呢，能一年半弄出来就不错了。

　　平新乔：不久前，物业税的概念在国内引起了广泛关注。国务院发展研究中心做了一个方案，中国人民银行也在研究它。物业税在美国就有很大争议，有人说“美国的房地产税是最好的税和最坏的税的混合物”。为什么？因为它对土地的价格征税，是在为公众服务，所以引起好评；但如果对土地的附加物都能够征税的话，就会影响房地产的投资与开发，这就引发很多争议。我想请问贾所长，您对这个问题是什么看法？

　　贾康：我只能说说个人的观点。物业税在十六届三中全会中被正式写入文件，但是概念跟美国不是一回事儿。我们是在简单地套用香港的概念，但香港的物业税也不是这一套东西，说起来比较复杂，如果以后有机会的话，最好能把物业税调到房地产税或不动产税中，这样就能减少误解。十六届三中全会后，有关部门接到大量群众电话，对于政府在他们承担很重的物业费的情况下，又增加物业税的做法表示不满。实际上，物业税与老百姓有无住房并无关系。但是，具体怎么设计，确实有不同的思路。有人建议，应该把地价摊在每年的物业税中；但还有人认为租、税、费，应该各行其道。

　　平新乔：对于土地价格的评估也非常复杂。早开发、晚开发，价格都会不一样。

　　贾康：中国的房价问题离不开地价。怎样把地价理顺，我想和各位交流一下。我认为，应该尽可能地采用拍卖的形式。现在投入使用的农转非用地，70%协议出让，20%多由政府直接划拨，直接拍卖的很少。但真正能够体现并揭示土地“价格”的还是拍卖的方式。因此，政府应当通盘规划好用地，及时发布辖区内相关土地信息，并最大限度地提高拍卖比例，这样关系才容易理顺。

　　孟晓苏：我觉得，目前的问题在于，中国的土地市场还是一个没有发育成熟的的市场。这种不成熟表现在两方面：其一，是多元的购买主体对单一的提供主体；其二，在农村土地进入城市化用地过程中，是多家农户构成的村落对单一的收购主体。只有政府才能够提供和收购土地政府从两头垄断了市场，导致的后果是，这一头(买方)价格不规范；另一头(卖方)造成大量的失地农民。这就引发了“紧缩地震”这样荒诞的说法。怎么解决？我认为，政府应该使购买主体多元化的同时，使提供主体出现多元化。谁是多元化的提供主体？谁手里有地？答案就是广大农村的农民。现在有些地方的做法得到了中央的鼓励。像农民拿土地出租入股，这样就能变“失地农民”为“租地农民”。如果农村用转股退权的土地制改造取代原来的集体用地，那么土地的股份制就成为可能。这涉及到土地制度的巨大变革，如果走到这一步，中国的土地制度不仅能和国际接轨，也才真正符合市场经济的要求。

　　贾康：孟总的说法是从根本上解决问题，但目前各方面的条件还不成熟。能否采取透明的、受公众监督的政府行为，让政府把分散的土地集合起来统一拍卖，再把部分收入回到农户的头上去。有没有这种可能性？

　　任志强：我们很早就提出过这种方案，关键是不能让政府去征集，政府是把关的，得让社会投标去征集，这才不会有腐败。

　　贾康：政府只应是监督者。

　　任志强：只要政府是利益主体，他就一定会犯错误。必须把他从运动员的身份变成其他的身份才行。

　　贾康：要让政府委托一个有公信度的部门，凡是拿到拍卖土地的收入，就应该合乎规则地回到分散的农户身上去。

　　孟晓苏：现在有人在做受农民委托、替农民谈判的土地信托公司，就是替农民做经营，是个很有意义的课题。

　　争鸣焦点三：房地产有没有泡沫？

　　提要：房价到底有无泡沫？泡沫论的数据基础存在吗？地价在房价中占多大的比例？

　　平新乔：目前对房地产泡沫的争论很多，哈博士您做了一些调查，用收入房价比、房价租金比这样一些指标，来说明泡沫差不多达到一半，您能否更细化地谈谈这个问题？

　　哈继铭：首先，我不觉得我有本事对市场的泡沫有多大进行测量。但是，我可以把我们研究的结果呈现给大家。至于房价涨得是否合理，要依靠大家来判断。

　　我们的研究是对比国内的情况和国外有过泡沫之后下滑的情况，分析一些可以观察到的指标，例如租金成本和资金成本的差额。我们能够提供给大家的是：资金成本在很多城市已经超过了租金成本，房价租金比涨幅在某些城市涨了70%～80%。而在澳大利亚、英国，他们现在房地产的涨幅也是这么多；香港1997年泡沫破裂以前，涨幅也是这么多，我们的有些城市的幅度和它们都差不多。有没有泡沫？大家自己去判断。

　　聂梅生：这里可能有一个问题。国外的租金和房价之间的差额是分析泡不泡沫非常重要的指数，但目前在中国，它们之间还形不成关联。原因是它与政府的政策有太大的关系了。中国政府历来强调每户都“拥有”一套住房，“拥有”是产权的概念，这是很大的政策上的误导。在这种误导下，从1998年房改到现在7年的时间里，租赁市场还没有形成。最近我和任总做了很多这方面的研究，就是要把这个概念说清楚。不能够提倡“居者有其屋”，不是“居者有房产”，而是“居者有房住”。如果这个概念不澄清，租金和房价之间永远找不到关系。

　　如果我们能够从现在开始，慢慢调整租金房价比，向美国靠拢，租金和房价才能发生关系。但现状是，公房全都被分完了，这怎么出租？全都是公房拥有人自己在出租。房地产开发企业也基本上把房子卖完了，租赁市场根本就没有形成。

　　哈继铭：但很多租金还是市场决定的。我们的结论是建立在调查得来的市场租金基础之上的。

　　另外，我想对任总刚才讲的财富论谈谈我的观点。财富缩水，财富流失，听上去耸人听闻。但首先我得问，这是真实的财富还是虚假的财富？这些财富无非是水泥、钢柱子、玻璃窗，如果大家都要兑现这个财富的话，不会有财富，很多地方是水分。但是，是不是有人率先兑现财富，得到真正的现金呢？有，那就是投机者，最后把真正对住房有需求的人沦为负资产，但是这是损人利己的财富。

　　任志强：我觉得哈博士的理论是说只要房子不卖，贬值了你就不受损失。这是一种极大的概念错误。就像股票，我不卖，价格是不是就不会贬值？在购房者当中，只有一部分人是卖房子，而大部分人是住房子的。如果房价下跌，房子只要自住就不贬值了吗？抵押贷款是不是会贬值？自己换住房的时候是不是会贬值了？任何时候，都是自住的人而非投资人与房价的关系更多。而不是只有投资人才去赚那个差价。

　　潘石屹：哈博士的问题不是在这方面，他是没有把房子看成一个不动产，对成本的估计有一定偏颇。实际上，地价成本所占比例就不小。越在城市核心区域，地价占的比例越高，越在偏远地区，地价占得就越少。我建的房子，地价占整个成本的65%。包括任总转给我的一块地，也占到65%的比例，这个65%是从哪些方面得来的呢？不是简单的玻璃、钢筋、水泥，如果这么理解的话，它一定是在贬值的。地价包括周围的基础设施、道路，理解房子的财富价值不能只说是一堆钢筋、玻璃、水泥，这些因素在房子整个价值中占的是小头，不是大头。

　　任志强：现在的宏观调控，如果不在供应土地上解决价格和其他供应总量的问题，是不行的。

　　平新乔：非常感谢各位嘉宾的到来。感谢《中国新闻周刊》给了我们大家这么好的机会来相互交流。今天的研讨会到此结束，谢谢大家。

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