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乔新生:中国楼市的问题根子在城市规划上


http://www.sina.com.cn 2006年05月11日02:48 信息时报

  围绕着中国房地产市场价格居高不下,主要城市房屋空置率越来越高的问题,社会各界提出了一系列解决的办法。这些办法中,有的治标不治本,有的则会产生严重的负面作用。决策部门在制订决策方案的时候,应当认真斟酌。

  在我看来,提高贷款利率,增加房屋开发和房屋购买的成本,在短期内能够产生一定的效果,但考虑到我国房地产市场已经出现了畸形的利益胶合关系,中央政府出台的政策很
可能会被逐步消解,难以发挥根本性作用。相反地,如果操作不当,有可能进一步拉升房价,增加消费者购买商品房的负担。

  正如有人所指出的那样,我国当前

房地产市场发展中存在的问题,既不是源于人口的过快增长,城市化步伐的加快,也不是由于城市土地供应不足,更不是由于税收负担的沉重,而是由于城市发展缺乏整体规划,市政当局盲目将房地产作为支柱产业,不顾城市的居住成本和营商环境,盲目追求短期利益所造成的。

  一个城市房地产发展的快慢,固然能够在一定程度上反映城市经济发展的好坏。但是,如果房地产作为城市居民最基本的消费品价格增长过快,那么有可能会导致经济环境恶化,经济增长速度放缓甚至可能会出现经济停滞的现象。住房从本质上来说是一种公共产品或者准公共产品,如果一个城市绝大多数居民收入不足于购买维持其体面生活的住宅,那么,市政当局就应当检讨自己的做法,通过修改城市规划和建立集体谈判的机制,最大限度地满足城市居民住房需要。

  即使在一些发达的国家,在房地产开发方面并不总是完全依赖市场竞争。为了防止弱势群体露宿街头,或者成为房地产按揭贷款的奴隶,政府会通过修改城市规划或者增加住房补贴的方式,满足居民最基本的住房需要。比如,在国际组织众多的比利时首都布鲁塞尔,为了防止外国政要大量在当地购买高档住宅,从而在整体上拉升城市房地产市场价格,布鲁塞尔当局通过必要的城市规划,在保留具有历史意义的古老建筑的基础上,由政府出资建造商品房,并且以合理的价格向本国居民出售这些房屋。

  可见,在没有制订科学的城市规划,或者城市规划得不到贯彻落实的情况下,片面依靠财税或者金融手段对房地产市场进行宏观调控,不可能产生实际效果。按照现有的法律规定,通过提高房地产开发和销售环节的贷款利率,来抑制房地产市场的价格,甚至可能会产生适得其反的效果,道理非常简单,地方政府可以通过改变城市规划,或者改变土地使用权出让价格,将

开发商面临的问题转移到消费者身上,地方政府和城市房地产开发商,不可能因为中央政府实行信贷或者财税调控政策而受到损失。

  可以说,城市规划是城市房地产开发的基础,也是解决我国城市房地产市场发展中存在问题的根本所在。如果不在城市规划上做文章,不充分发挥政府的主导作用,优先满足城市居民最基本的住房需要,那么,很可能会出现“需要住房的城市居民无房可住、而大量的投机商人占有城市中心商品房”的不合理现象。

  作者:乔新生 中南财经政法大学教授


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