国家九部委前不久出台了“国十五条”，其中两个硬性调控数字非常引人注目：“套型建筑面积90平方米以下住房面积所占比重，必须达到开发建设总面积的70%以上”。“优先保证中低价位、中小套型普通商品住房和廉租住房的土地供应，其年度供应量不得低于居住用地供应总量的70%”。
但是，文件并没有清楚地说明90平方米和70%的准确含义，大多数人是第一次听说“套
型面积”这一词，搞不清楚它究竟是指建筑面积还是使用面积。70%就更含糊了，究竟是针对每个项目，还是针对整个行政区，是一年还是多年？是针对新公共项目，还是针对竣工项目？
于是，从开发商到专家、从消费者到媒体，展开了一场竞猜游戏。主管部门官员的每一句话、每一个暗示，人们都如获至宝，但很快，有关部门又会郑重其事地出来辟谣，说不是那么回事。
那究竟是怎么回事？快一个半月过去了，90平米和70%似乎终于有了一个说法。据报道，建设部已出台了《关于落实新建住房结构比例要求的若干意见》，其中规定，90平方米是指套型建筑面积，而70%比例将针对各城市年度新审批、新开工的商品住房总面积。
文件如此规定，人们的第一反应是，当初以严厉口气颁布的调控政策，已经变得灵活、和缓多了。很多人希望70%针对具体项目，此前深圳出台的实施细则也正是这样规定的。现在建设部的意见规定70%针对全市开工项目，将使具体项目的套型面积大小，享有相当大的回旋余地。有些项目完全可以不建一间90平米以下的户型，而依然可以获得审批，只要有别的项目来分摊政策的硬性要求。
这种灵活性也许没有错。强制要求每个项目90平米以下的户型应该占到70%显然是不合理的，那将导致城市房屋的高度雷同，也将妨碍民众实现改善自身生活质量的需求。有专家称，目前建设部的意见将让地方政府考虑本地实际情况，把户型结构的调整和人口聚集结构的调整结合起来。比如，郊区容积率可以低一些，放宽户型，而经济适用房可以多建在市区，这样，广大的中低收入者可以更多地留在市中心，从而改善交通，实现人口区域布局调整。
应当说，70%中小户型比例针对全年全市，未必会妨碍调控政策的有效执行，只要中央政府在未来继续保持足够的政治压力。问题在于，建设部的意见跟别的红头文件一样，只是要求各地严格执行，但对于没有严格执行者，却并没有明确的惩罚措施。因而，人们不清楚，到明年此时，假如某地没有严格执行70%比例要求，建设部能怎样？
更严重的问题是，可以预料，此新政颁布后，开发商将不得不加紧公关步伐。70%的比例要求针对各个城市年度新审批、新开工总量，赋予了地方政府相关部门以过大的自由裁量权。假定大户型房屋利润率较高，开发商普遍希望建造大户型项目，则开发商就必须去有关部门进行竞争：而这正是相关审批部门官员的寻租机会。
这也正是行政调控无法避免的两难困境。行政调控需要借助漫长的行政链条来执行，而链条越长，信息失真的可能性就越大。因此，行政调控要有效发挥作用，就必须控制中间环节的效力衰减。为此，相关规定要足够准确、详尽，没有含糊之处。若能做到这一点，则政策的执行将不会走样。但如果中央政府的规定过于准确、具体，将不可能完全切合地方实际，有可能无法执行。反过来，假如考虑到各地具体情况，而给地方政府、给相关审批部门、监管部门留出较大的自由裁量空间，则这种自由裁量权很可能会被官员滥用。而这种权力的滥用，将极大地损害政府的调控权威。
行政执行的这种特性意味着，运用行政权力来调控市场，不是最优选择。最优的选择是充分考虑市场的内在机制，顺势而为。当然，到了现在，既然已经选择了行政调控，那么，唯一可做的就是强化地方政府政策执行过程的公开性，对房地产项目审批程度予以改革，以最大限度地杜绝可能发生的寻租活动。(秋风 北京学者)
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