作者：马红漫
国土资源部土地利用管理司副司长束克欣日前表示，我国目前城市住房产权自有率达到82%，这一数字远高于美国的68%，英国的56%，而欧洲其他国家城市住房产权自有率大约在30%~50%之间。据此，束副司长建议，国家应调整目前鼓励全民买房的住房政策导向，不能只单纯地鼓励大家买房，而应倡导中低收入家庭租房居住。
仅从数字大小的比较，中国城市居民的居住理念确实有悖国际潮流，作为政府主管部门似乎理当加以引导和修正。而实际上，联合国的统计数据显示，自有住房比率高是发展中国家的普遍现象，绝大多数发展中国家的自有住房率都在80％左右，最高的如匈牙利为89.6%，哈萨克斯坦为93.2%；阿尔巴尼亚甚至高达到94.8%。
发达国家自有住房率低，有以下几个主要原因：一是经济发达和住房供应充分，租房和买房都很容易；二是科学技术发展快、产业结构调整迅速，特别是产品更新换代和结构调整快，因此造成人口流动频繁；第三，居民购买住房时的投资意识较为明显，将住房作为一种资产纳入家庭的投资组合，并不十分强调自有是比租赁更为优越的住房使用模式，而住房紧缺国家的居民却将拥有住房作为富有和事业有成的标志；第四，税收政策和社会保障制度以及作为社会保障制度重要组成部分的公共住房政策，也在很大程度上影响着居民在租赁与自有之间的选择。
所以，一般来讲，国家经济发达程度与自有住房比率之间存在一定的负线性相关关系。决定自有住房比例高低更多的是市场化发展程度、经济发展水平以及社会保障政策的完善程度，而并不能简单地归因于人们的置业观念落伍。
然而除去发展中国家的共性特征，我们认为，目前中国房地产市场的结构性失衡问题，也是造成租房比例偏低的重要原因。事实上，对于中低收入家庭以及刚参加工作的人士而言，急于把购房作为一个目标，确实并不理性。但现实情况是，上述人群之所以大多倾向于买房，其原因在于影响他们抉择的约束条件出现了问题。
从市场表征来看，一方面是民众对于高房价、高房租的抱怨，另一方面是开发商依旧刻意迎合高端市场供给，动辄豪宅庭院，动辄超大房型和高绿化率，烘托出高昂的房价。这对矛盾的背后，是现行不合理的中央与地方财政分配制度，导致地方政府行为异化。
中国历次财政改革的结果，就是地方政府财政收入比重不断下降，同时却要承担更大的公共责任，诸如基础教育、基础设施建设、公共安全和公共卫生等公共产品，这些已经逐渐成为地方政府的重担，地方政府财政缺口严重。在这种情况下，作为预算外收入的土地出让金收益金，就成为地方政府弥补财政缺口的自然选择。据统计，近三年全国土地出让金收入累计达9100多亿元，一些市、县、区的土地出让金收入已经占到财政收入的一半，有的作为预算外收入甚至超过同级同期的财政收入。
地方政府“卖地生财”直接导致房地产市场的结构失调。地方政府为了谋求更高收益，期望能够以更高地价出让土地，而对于没有直接经济收益的经济适用房和廉租房却毫无兴趣。由此导致的结果就是，地价高企、房价和租金居高不下，而廉租房、经济适用房却供给不足，群众利益因此受损。这样，居民面对“租房还是买房”的抉择依据就是：适宜的低价租房市场供给的严重不足，同时预期的房价和租金仍将进一步上涨。由此，在强烈的居住需求与避免“踏空”的投机心态作用下，租房还是买房？答案显而易见。
所以，虽然从长期来看，中国高企的住房产权自有率，或许会随着经济发展和社会变迁而自然下降。但面对目前房地产市场突出的结构失衡问题，却绝不应当消极等待，通过财政体制的变革与优化，实现政府经济利益与公益目标的统一，才是解决问题的根本途径。
来源：东方早报
