瑞士的房地产

　　文/蔡琦冬

　　因为老公是建筑设计师，而且在瑞士从事多年房屋设计建筑、房地产开发和中介，所以，对瑞士的房地产状况，特别 是我们居住的瓦莱州，不敢说熟知至少也有些了解。

　　房地产有严格的管理部门

　　瑞士的房地产市场相比其他欧洲国家最大的特点是：价格透明，稳中有升，几乎从未有过下跌的现象，当然要想获得 暴利除了特定的地点也不太容易。房屋总体质量非常高。再加上瑞士的遗产税在欧洲是非常低的，而且瑞郎市场稳定，所以在 瑞士置地买房是非常明智的投资保值的选择。

　　瑞士的房屋管理系统非常严密。每个州都有一个专门的办公室，Edilité，可能相当于国内的建委，专门负责 该州的所有跟建筑有关的事宜，总体规划，从新增房屋的布局到历史保护建筑的维护。这个办公室通常有几名资深建筑设计师 或工程师负责，任何一项决定都要经过讨论投票，根本没有一个人说了算的可能性。当然这里也负责审批发放建筑许可证。同 样意义的办公室也存在于每个地区，每个城市，甚至每个村。也就是说，如果有人想自己买地盖房，就要先从这块地所属的村 子或地区开始申请报批，报批材料包括设计规划图纸，细致到建筑风格、选材、颜色等等，经过当地的Edilité的审批 后，再报到州政府通过并发放建筑许可证才可以开始建筑工程。这个过程通常至少需要两个月的时间。

　　另外一个与房地产密切相关的部门是Cadastre，这里保存所有该地区的土地数据，包括土地的面积、地上建 筑物的状况、历史买卖转让纪录，以及最重要的土地的价格。个人或单位都有权利到这个办公室查询所感兴趣的土地和建筑物 ，并且获得一个指导性的价格，如此被人骗走钱财的机会就微乎其微了。

　　瑞士的房地产价格大致分成这样几个部分，首先是地价，然后是地上建筑物的价格，最后是地区差价。

　　地价，在瑞士是非常透明的而且很有一定之规。每块地。根据它的位置用途不同，都有固定的底价。也就是说，出售 的价格通常是不能低于这个价钱的。除此还会有一个指导性的价格范围，这个是可以在当地的Cadastre办公室查到。 那么具体到最后的成交价格就要看跟地主的谈判情况了。

　　地上建筑物可以请房屋中介公司或建筑师给估价。因为瑞士有很多古老的房屋，可以追溯几百年的历史，所以房屋的 年代和后期的改造质量及效果是考虑价格的一个重要因素。其次可能就跟正常情况没什么两样，更多偏向个人喜好和用途吧。 不过一般人买

　　地区差价的幅度是惊人的。打一个比方，在一个偏僻的普通小山村，每平方米的建筑用地可能是70～90块瑞郎， 地上建筑的价格可能在800～1000瑞郎左右。换到普通的中小城市，地价就可能升到300瑞郎左右(或者更高)，地 上建筑的价格升到2000瑞郎左右。旅游度假区在瑞士占有重要的地位，是欧洲有钱人趋之若鹜的置业地点，房地产的价格 当然就变成没有道理的一升再升。举个例子，在瓦莱州的著名滑雪旅游胜地韦尔毕耶，建筑用地的价格是3600瑞郎每平方 米，建好的公寓房(包括新房和二手房、多手房)每平米的售价在18000瑞郎左右，独体别墅还要更贵一些。即使是这样 ，仍然供不应求，很多名人都在此有物业，比如美国著名的歌手提纳特娜，英

　　外国人在瑞士买房受限

　　说瑞士的房地产不能不提一下瑞士房地产的买卖政策。瑞士国土面积很小，只有4万多平方公里，地处西欧的心脏地 位，不但是沟通东西南北的交通要道，而且政治经济稳定，拥有发达的银行系统，税率在欧洲更是非常得低。所以多少年以来 成为欧洲乃至全世界有钱人聚集的世外桃源。但是值得注意的是，并不是但凡有钱人就可以来瑞士定居的。

　　在瑞士，房产和土地其实并不是有钱就可以买的。外国人在瑞士买房会受到很多限制，比如普通城市是不允许外国人 购买的(除了用于经营的商业地产)，或者有的地区规定海拔1200米以上的特定区域外国人才可以购买，换言之就是贵得 没谱的那些地区外国人还是有可能买到的。再或者，你是集金钱和名誉于一身的世界名人，好像赛车王舒马赫，你想拥有瑞士 日内瓦湖的湖光山色并定居于此，没问题，你当然付得起比常人更昂贵的地价，而且，当地政府会跟你谈判，为你量身定做专 门的税收政策，也就是用钱把当地政府抚平，这样你就可以安居乐业了。这个数目肯定也不是普通的有钱人可以支付得起的。 有许多这样有名又有钱的人都住在瑞士，比如法国演员阿兰德龙，007的扮演者罗杰摩尔，加拿大歌星珊雅图安等等。瑞士 人很会尊重别人的私人空间，所以这些名人在瑞士很少能被记者和粉丝围追堵截，生活悠闲自由。

　　针对外国人，还有更详细的划分，比如持工作签证的外国人可以购买什么房地产，持永久居留C证的外国人又可以买 什么范围的房地产，持学生签证的外国人也有特定的范围。然后按照地区，老欧盟成员国的外国人，北美等发达国家的外国人 ，等等。可见瑞士的国家保护政策是非常严密的。不过想想也有道理，这么小的国家给钱就卖的话，瑞士可能早就被瓜分不复 存在了。

　　瑞士本国人买房也需要经过银行的严格监控，评估你的财产状况，家庭情况和收入水平，从而确定你可以购买怎样价 位的房产以确保你有能力偿付贷款和利息。各种综合的原因，瑞士真正拥有自己房产的家庭只占到30%左右，大部分人还处 在租房住的阶段。

　　几乎没有人家装空调

　　国内现在买房的人越来越多，其实买到手的只有70年的产权，买房款也就相当于租用70年房子的租金吧。在瑞士 就不同了，买了就是你的，永远是你的，你可以把它传宗接代。不过话说回来，国内目前的建筑质量很令人担忧，各式各样的 “豆腐渣”工程屡屡被曝光，就算没成为“豆腐渣”，也很难想象70年以后房子会是什么状况，更不用说各种劣质材料造成 的疾病和能源的浪费等等。所以房屋的质量是价格之外更引人注目的一点。

　　其实，抛开前面说的政策性的限制，瑞士普通居民生活用的房地产价格其实不算很高。中型城市的房产价格大概在3 000～5000瑞郎每平方米。相对于法国同等城市平均4000瑞郎以上的价格实在是很划算了，因为瑞士的平均工资至 少要比法国高出一倍呢。更重要的，瑞士的房屋质量非常高，“豆腐渣”工程基本无处可寻。老房屋的翻修维护工作也非常到 位，这一点要是还同法国对比的话，法国人肯定就没脸见人了。

　　瑞士的建筑设计师在国际上有非常好的声誉。他们代表着严谨、创新，采取最先进的科学手段，并且富于想象力。瑞 士的建筑设计师们为瑞士高水准的建筑奠定了基础。

　　瑞士基本没有什么自产资源，而且30%左右的国土面积属于冰川、山地、森林等不能建筑的土地。所以造就瑞士人 今天充分利用自然资源与能源，不断创造出新的科学技术，寻找得到能源的途径，充分利用，重复利用现有资源。这一点在房 屋建筑上得到充分的体现。

　　瑞士的房屋大部分都经过严格的保温处理，不论是木结构还是钢筋水泥结构大部分都装有保温层，而且对保温层的材 料要求非常严格。其次是门窗。全部窗户都是双层玻璃的，关起来严丝合缝。想起我父母在国内住的商品房，用我妈妈的话说 ：不要说灰尘，连蚊子几乎都可以飞进来。玻璃窗外边总会有额外的木头栅栏窗或者卷帘，天热的时候关起来，把日照暑热挡 在外面，天冷的时候关起来可以抵御寒冷。房屋的朝向也都经过精确的测定，如何更有效的利用阳光并避免受风。所以在瑞士 ，几乎找不到居民安装空调的。

　　曾经有瑞士很著名的建筑公司来到北京，发现北京的房子在隔温保温处理和有效利用能源方面还处在入门的阶段，于 是决定在北京建一座公寓楼，其理念就是“不需要空调的房子”。每平方米均价15000人民币，一经上市就被抢购一空。 当然这样的房屋建筑成本会更高一些，但是想想国内夏天满街空调热气，冬天屋里热得要开窗，多少能源就这样被浪费了，与 此同时又对我们的居住环境造成多大的破坏！这些可都是关系到生存质量与生存空间的长远问题啊。

　　另外一点，瑞士人极度热爱自然，当然也就热爱大自然的产品。很多建筑利用当地的木材和石材资源，尽量将建筑形 式材料颜色融入周围的景观，使得自然和人文融为一体，相得益彰。非常偶然也可以看见粉红色的房屋或者其他刺眼的颜色， 但是多数情况就人的视觉而言绝对不存在冲突。瑞士最著名的木屋，最开始是牧民游牧歇脚的地方，是牲口栖息的地方，后来 逐渐发展成为瑞士的一大特色。木屋的建筑形式也有多种多样，水泥做底，木结构在上，或者空心砖搭建木板包装，无论如何 这种房屋是阿尔卑斯山地最佳建筑形式，也是人类与自然融为一体的最佳见证。

　　非常喜欢阿尔卑斯山的风景，所以庆幸自己可以在瑞士生活，可以生活在阿尔卑斯山区，享受悠闲健康的生活方式。

　　(摘自《法律与生活》半月刊2006年10月下月刊)

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