王炼利：房地产商无需“公布成本”

　　作者：王炼利

　　公布全部成本，不现实；公布部分成本，无意义

　　出于对房价暴涨的愤怒，网络和平面媒体都响起了要求公布房地产成本的呼声。笔者认为，公布全部房地产商成本，这是根本不现实的；只公布部分房地产商成本，则了无意义

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　　商品房的建设单位是“地块”，在同一个行政区内同一时间段里，各个“地块”的房屋建筑安装费用可以大体无二致，但各个地块的得地成本、拆迁成本是迥然不同的。你知道“公布成本”的地块是属于得地成本高的还是得地成本低的？是属于拆迁成本高的还是拆迁成本低的？他是零地价得来的土地，可他说他是出了高价得来的，你能发现？

　　譬如1994年时上海某地段的土地实际发生的征地费用是每亩35万元，可是上报的土地发生费用是每亩50万元，这些土地的成本到底是按每亩35万元算还是按每亩50万元算？如果你坚持是35万元，乡镇政府会支持你吗？是你有公信力还是乡镇政府更具备公信力？原本郊区农村的自留资金中已经安排了养老费用，90年代初期每月给养老对象发放100元到300元，等到1994年征地行为发生，就对养老对象一次性支付养老费用一至三万元(相当于一次性支付八至十年的养老费用)，可是上报的养老费用是每人七万元到八万元，那么征地中的养老费用是以养老对象拿到手的费用为准还是以基层政府的“一口价”为准？如果说应该以养老对象拿到手的费用为准，那谁有能耐把这些养老对象都集合起来，让这些老人来证明你是对的？

　　再譬如有一块1994年得来的土地，一直到2000年才几经转让到最后一个房地产商手中造了房子，这土地价按1994年算还是按2000年算？按2000年计算，是接近了最后成本，但远离真实成本，因为只有1994年的地价才是最接近于土地的真实成本，即接近于青苗补偿费、土地补偿费、劳动力安置费、耕地占用费的真实成本，并且1995年以前的内资项目用地还不发生转让土地价格，以后逐年增加上去的土地成本是在房地产商的不断转让中升值的；2000年的地价肯定远远高出1994年的土地成本，如果认可2000年最后接手的房地产商的得地成本，那其实等于认可炒上去的地价就是房价的合理的组成部分，这样的成本公布对房价的理性回归能起什么作用？

　　发现真实成本的代价远大于公布成本的代价

　　只要对房地产运作有所了解，就会明白一个道理：发现真实成本的代价将会远远大于公布成本的代价——在房地产业中，“地价”是一个迷宫。

　　占全国房地产业利润34%的上海(2004年第一次经济普查数据)，房地产业的利润主要来自土地上，1995年前内资内销土地是“零地价”的，自1995年开始，内资内销土地开始收地价。当年浦东小陆家嘴黄浦江沿线多层楼面价是每平方米235元、高层楼面价是353元，浦东内环线内多层楼面价是每平方米190元、高层楼面价是285元，浦东内环线外和浦东原属于杨浦区南市区地段的多层楼面价是每平方米150元、高层楼面价是225元。而1995年一般商品住宅的出售价是不含地价的(因为1995年出售的商品住宅是在1995年以前不发生地价费用时造的)，当时在征来地的土地上建造的多层住宅成本是2300元/平方米，销售价2550元/平方米，销售价只比成本高11%；征地的土地上建造的高层住宅成本是4128元/平方米，销售价4570元/平方米，销售价同样比成本高11%。如果加上地价成本，小陆家嘴多层住宅的成本也就是2535元/平方米、高层住宅的成本是4481元/平方米。但现在小陆家嘴的住宅销售价是多少？也许有人以为那是地价上涨造成，但自1996年开始，楼面价的统计就不再公开了，所以，自那以后，地价就是谜团。(此处的土地楼面价、住宅成本价、销售价均引自《96上海房地产市场》，上海市土地使用制度改革领导小组办公室、上海统计局编，中国统计出版社出版)

　　不过90年代后期上海整体的地价并没有高涨，这从对1995年到2000年竣工住宅造价的统计中可以看到。根据《上海统计年鉴》统计，1996年的竣工住宅造价比1995年增加了45%，我们可以把这个增加当成1995年内资内销土地发生了地价后延迟一年的反映，这个延迟期就是造房的周期。但是，自1996年以后一直到2001年，竣工住宅造价都没有超过1996年。2002年造价只微超1996年1%，而2003年造价一下超过1996年52%，2004年到2005年，造价又都没有超过2003年。这说明1995年到2002年，地价就是维持在1995年水平，2003年以后的地价则整体上维持在2003年的水平。

　　然而，住宅销售价就不一样了。1996年住宅销售价比1995年增加了20%，以后各年与1996年相比，销售价增加了：-3%(97年比96年)、2%(98年比96年)、5%(99年比96年)、12%(2000年比96年)、23%(2001年比96年)，35%(2002年比96年)、68%(2003年比96年)、115%(2004年比96年)、126%(2005年比96年)。销售价上涨与造价上涨如此悬殊，这就是高房价与建房成本关联并不紧密的例证。

　　整个90年代，房地产业囤了大量土地。上海地产集团副总裁曾在《上海房地》撰文承认，“上世纪90年代以来，……每年批准出让几千公顷城市建设用地。由于对土地供应总量缺乏严格的控制，致使相当数量的土地批而未用。”2003年春天，当时的上海市房屋土地资源管理局局长在上海两会期间公开表示，开发商手中尚未开发的土地总量不少于6000公顷(6000万平方米)，其中绝大部分都是住宅用地。

　　根据上海1998年~2002年每年新投入使用的高层建筑占每年新投入使用房屋建筑总面积55%、新投入使用的20层~29层高层占新投入使用的高层建筑43%的比例，保守估算上海1996年到2002年的平均住宅建筑容积率为2.2，那么，到2003年春尚未开发的6000万平方米住宅用地其准许建造的住宅面积应该是13200万平方米；从1995年到1999年，平均每年住宅新开工面积约1000万到1500万平方米，2000年到2003年平均每年住宅新开工面积2216万平方米，因此在6000万平方米的土地上造的住宅如果按1995年到1999年的每年新开工面积计算，可供房地产商施工9年，按2000年到2003年平均每年住宅新开工面积计算，可供房地产商施工6年。

　　这说明了什么？说明至少在上海这个城市，2002年以后开始的房价飞涨与土地价上涨并无关联——一直到2003年春天，上海的房地产商还在“吃低地价乃至零地价的土地存货”，并还有富余！在房价高涨的2003年和2004年，房地产商辩解说是地价高影响到了房价高，那么上海在2001年前低地价乃至零地价土地上造的房到2002年以后一路飞涨又怎么解释？

　　事实上，不管土地转让费是否发生、发生多少，房屋的销售价总是“与时俱进”的。房子什么时候出售，房地产商就按什么时候的市价出卖，没有哪个房地产商会因为土地得来时是零地价、低地价，卖房时地价就按零计算和低地价计算的。房价已经不需要真实成本作为依托，“房屋成本”相对于“房价”也就失去了意义：从2004年7月到2005年3月，仅8个月时间上海卢湾区新盘住宅成交均价从每平方米14082元飙升到30925元，上涨了1.7万，(2005年第五期《上海房地产市场报告》)，原本每平方米1.4万的房屋均价本身利润率就超过100%还不止(如果按1996年到2001年的地价)，再在原有房价上又涨上一倍多，这是不用公布成本就能看清的暴利，我们对此倒熟视无睹，反而纠缠于不现实的 “公布成本”岂不滑稽！

　　当零地价土地、高地价土地上造的住宅其出售价都按当年的市场均价出售，那么虽然土地成本相差悬殊，公布出来的房产“成本价”照样可以不相上下：零地价得来的土地其“地价成本”固然是子虚乌有，换个名目不叫它“地价”就是了。

　　地价中其实花样多多，外行怎么来辨别？内行即使能辨别又要花去多少代价？

　　发现真实成本的代价将会远远大于公布成本的代价的理由之二，是拆迁成本难以计算。说拆迁成本难以计算，不是指账目中难以反映，而是指动迁百姓实际得到的动迁费用是大大低于房地产商的账目上反映的动迁成本的。并不否认，最近两年房地产商付出的动迁补偿是比以前提高了许多，但是，即使提高了“许多”，也肯定不会是动迁百姓百分之百得到的，这里面的“猫腻”只要不是生活在真空中，大家都明白。现在，房地产商账面的拆迁成本倒往往是准确的——就是他所给出的全部拆迁成本，而只要你承认了房地产商公布的拆迁成本是真实发生的成本，那你就等于认同“猫腻”也是成本的合理组成部分。

　　高房价是房地产业渗透了地方政府利益的直接后果和必然后果

　　所以，即使部分地区部分楼盘的房地产成本公布了，也不值得很认真地对待。一则其未必真实；二则，如果再坚持让房地产商公布成本，我们可能会步入陷阱；三则，房地产业的问题其实不是什么房价问题，而是诸多地方政府以实际上的土地所有者和行政管理者的双重身份参与进房地产经济运作中，从而成了阻碍房地产业健康发展的最大障碍。地方政府不仅控制了土地的供应，还决定了土地的命运，各种理由各种名目下发生的大动迁就是政府在决定土地的命运，由于政府又垄断了农村土地向城市土地的转换途径，亦左右了生活在土地上的人的命运。地方政府的这些行为不是超脱于具体利益之上的，“本届政府利益最大化”等的动因在不断调整着政府行为的力度、方向与火候。这种着眼于短期利益的频繁的调整，也是导致了房价的失控和房地产业无序发展的主要原因之一。

　　我们不要自己先扰乱了视线——虽然房价是近三四年突飞猛进大涨的，但是，掘到最多金子的房地产商未必是在这最近三四年中介入的房地产商。如果我们把焦点集中到公布这几年的房地产成本上，我们就会忽略这十来年地方政府和房地产商的联手“经营城市”所带来的全面后果。他们毕竟是“内行”，到时候，敢公布成本就说明他们是在打有准备之仗，而并不具备房地产专业知识的“外行”凭什么应战？如果硬要“战”下去，赢者必定是他们：伴随这三四年中房价飞涨的，是房地产成本的确也水涨船高上涨很多，他们把上涨了的地价、拆迁费用和其他各种费用一一列出，就是要你们得出这样的结论：房地产商付出的成本真的很高，房地产商的利润空间真的很少。但是，你们是不会知道有哪些房地产商至今还有零地价低地价土地可供开发，你们也不会知道哪些房地产商能以优惠价得到土地、优惠幅度是多少。

　　这十来年一茬又一茬房地产商早就赚得盆满钵满了，在政府和媒体的配合下，光是“炒概念”，就把土地炒翻了几番。还记得世博会在上海召开的消息刚公布，第二天相应地段的房价就立马上升吗？以前，房地产商赚钱主要是赚在土地上，当土地价格大幅上涨，房地产的利润空间必然缩小，当土地再不能便宜得到，大规模大范围炒高房价就是逻辑的必然。

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