房地产逼近泡沫化悬崖

　　中国房地产业局部泡沫化的趋势非常明显；如果措施失当，人们有理由担心，1992年前后的房地产危机会再度重 现

　　本刊记者/黄小伟

　　北京成寿寺路附近的一处现房楼盘，价格低至2600元/平方米。每逢周末，门可罗雀

的情景不能不让开发商心急 。

　　现在，房地产市场呈现出是这样的一种情景：一方面是房地产商如火的热情，他们吆喝着自己的楼盘“物超所值”， 他们的投资动作也未见缓，新的一轮“圈地运动”正在进行，仅广州周边用地规模在500亩以上的已建或在建的大型楼盘就 有20多个。

　　而另一面，购买者发现房价越来越脱离自己可以忍受的界限，国家统计局最新测算的全国房地产开发业景气指数结果 表明，今年1至8月空置商品房激增14.1%。北京、长沙、成都等地的实情也表明，大多数的开发商仍在一味地追捧高端 市场，造成新的空置。在中低档市场明显出现供不应求的情况下众多开发商还是无动于衷。

　　不少的业界人士及专家学者，也措辞激烈地指出：房地产泡沫正在临近！

　　局部“发烧”？

　　“那时候甚至国内各省的政府部门都筹集资金到海南来捞一笔，一个人能在一夜之间变成百万富翁，但是后来最终的 结果是，留给我们一大堆让人头痛的‘烂尾楼’。”海口市经贸局副局长朱国宪在接受中国《新闻周刊》采访时，回忆起了1 992年前后的“房地产狂潮”，他说：“国家已拿出4个亿的资金作补贴，来处理这些‘烂尾楼’，但是可能还不够。”

　　当时，上千亿的房地产资金“飞蛾扑火”般地投向几个地区，海南至少800亿，北海300亿，惠州150亿，这 些资金里很多都是从银行里贷来的钱。而用这些钱建造出来的房子却很少有人问津。

　　“1992年的房地产投资比1991年同比增加117%，而1993年房地产投资比1992又增加了124% ，连续两年的不正常高速增长，说明1992前后的确出现了房地产过热。”中国房地产及住宅研究会常务副会长包宗华教授 说：“但是即使这样，1992年前后房地产开发仍是局部过热。”包宗华所说的局部是指沿海开放的几个城市。

　　那次房地产危机总是被当作“标本”，比对的就是从1998年以来中国的第二次房地产开发高潮；相比之下，两者 有很大的区别。

　　“如果从房地产投资增幅来看，今年前6个月只比去年同期增加了32.9%，但全年预测可能不会超过2001年 的29.2%，并没有像1992年前后连续两年超过100%的增长，中国房地产正常的投资增幅应该是15%至20%。 ”包宗华教授说，“即使超一点，也是有特殊原因的，比如北京的奥运会。”

　　从投资主体看，新华远董事长任志强认为，和第一次高潮相比，这一轮房地产热的最大特点在于民营资本成为投资主 体，1997年以前，房地产市场商银行贷款占到了60%甚至70%的比例，但目前银行贷款只占23%左右。

　　“但有的地方的投资增长率大大超过了销售增长率，”建设部房地及住宅研究会秘书长张远端教授说：“这意味着会 有房屋积压，实际上，目前的房地产市场存在区域性过热现象。”而包宗华对此持有相同观点。

　　区域性的过热仍然不容忽视。根据上海物价局的统计，上海外来购房者已经达到53%，这些投资者多以投资为目的 ，而且购买目标多为高档住宅。他们购买的驱动力是预计房价会继续增长，“现在的高房价是靠二手房交易和出租市场支撑起 来的，但如果市场出现饱和，房价和租金一跌，投资者的压力就会很大。”中国城市规划设计研究院城市规划理论研究所所长 赵燕菁认为。

　　“亚洲的投资银行家们坚持将最后的赌注放到上海的房地产市场。台湾旅游者在上海最时髦的活动是戴着安全帽参观 建筑工地。当他们走出来的时候，‘售磬’的牌子已经挂了出来。”摩根士丹利亚有限公司董事总经理谢国忠这样描述上海的 “大牛市”。

　　广东省建设厅公布的信息显示，今年上半年，房地产开发投资保持较大增幅，但销售增幅下降。1至6月，广东销售 面积增幅12.92%，比去年下滑18%，而完成土地开发面积和新开工面积分别比去年同期增长127.88%和37. 58%。

　　深圳也是如此，70%以上的地产商集中在塔尖顶层的那5%至15%群体，这个群体的购买量毕竟有限。深圳去年 房屋销售平均价格每平方米为6921元，今年又有所上升，这与城市居民收入月平均3000元是不大适应的，因而背离了 主流消费群体。

　　而北京面临同样的问题，“按照房地产4至6年的开发周期计算，2002年是北京的房地产供给高峰，如果此时销 售跟不上去，那么市场就会对房价做出调整。”原建设部房地产司司长张元端教授说。

　　统计显示，到今年7月底，全国商品房空置面积达1.2亿平方米，其中空置一年以上的达50%，占压资金257 0亿元以上，居所有行业不良资产之首。

　　泡沫“临界点”

　　武汉楼市近年来不断刷新历史纪录，去年就创下了几个新高：住宅开发投资95亿元，同比增长27%，住宅建设在 房地产开发投资中的比例高达85%；房屋施工、新开工和竣工面积均创历史新高。全市住宅竣工506万平方米，增长34 %。与此同时，武汉市的房价涨幅超过10%。

　　苏州也受到整体房价飚升的影响，去年新区房价平均每平方米上扬了500元左右，而一些热销楼盘更达到1000 元。

　　近日，央行发布了《2002年第二季度货币政策执行报告》。央行在报告中预期，房地产业经过了几年的快速增长 后，存在调整的可能。这一预期值得关注。就去年对中国GDP增长贡献率而言，房地产业明显偏高。据测算，2001年房 地产开发投资对中国GDP增长的直接贡献率为1.3个百分点，间接贡献率为0.6到1.2个百分点，两者相加共计1. 9到2.5个百分点。这表明，中国GDP增长对房地产业的依赖程度较高。

　　“现在房地产是拉动国民经济的火车头，如果刹车的话，对国民经济的影响将是非常大的。”中国城市规划理论研究 所所长赵燕菁说。

　　赵燕菁认为，判断房地产市场是否出现过热首先要找出过热的动力是什么，那么现在这个动力是否还起作用，或者又 有新的动力加入；如果有，那么房地产就不会出现泡沫，如果没有，那么风险就大了起来。

　　这次房地产最主要、直接的导因，是由于1998年开始的房地产制度改革、尤其是住房制度的改革。从统计数字上 可以清楚地看到这样一个分水岭。

　　中国从90年代初开始，经济进入高速发展状态，1993、1994年达到高峰；紧接着就是由于中央开始治理整 顿经济过热，投资和住房规模一路下滑，1996、1997年到达了谷底；但从1998年开始，房地产业的增长有一个非 常直线的上升，当年就达到最高峰，整个住房投资和住房开工量就超过了1994年最高峰的时候；接着一路上升，1999 年和2000年经济一路高速发展，2000年房地产开工面积一举超过了2亿平方米；而去年在这个基础之上，投资更是猛 增了将近30%，速度非常快。

　　由此可见，这个高速发展是从1998年的房地产制度改革开始的。房地产在这次经济发展中本身就是车轮，而且带 动了整个的经济发展；而且到目前为止，可以认为它是最成功的一次改革。

　　“所以这次房地产热不是泡沫，因为到目前为止需求都是真实的，但是问题是再往后会怎么样。如果高端市场继续增 长，那么就有可能出现泡沫，因为你无法知道市场的拐点在什么地方。”赵燕菁说。

　　2001年，全国房屋销售价格同比上涨2.2%；2002年上半年房屋销售价格同比上涨3.6%，上涨幅度仍 在合理范围之内。另据对35个城市的调查，2001年销售均价在3500元以上的只有5个城市，住房价格与消费者户均 年可支配收入之比为5.1倍至13.7倍，而发达国家在6倍至12倍之间。

　　“中国房地产仍有很大的发展空间，二三十年的高速发展也是可能的，但是风险主要集中在高端市场上，而低端市场 仍供不应求。”建设部房地产及住宅研究会秘书长张远端教授说。

　　挤压泡沫的手

　　“我发现每次泡沫都有三个阶段。在第一阶段，每个人都尖叫‘便宜’；在接下来的阶段：投资者在下单之前咬着指 甲自言自语‘不贵’；在最后阶段，错过了早期上涨阶段的人们会嘟哝着‘不便宜，但还有上涨空间’而带着他们有限资金匆 忙杀入。”谢国忠这样形象地描述。

　　结果呢？房地产市场价格在经过一段异常膨胀后，开始下跌、破灭；由于房地产价格陡降，造成有房地产金融业务的 银行出现呆、坏账，银行体系运转失灵；最后，汇率机制被破坏，整个国民经济陷入困境。在这个过程中前一时期过量的房地 产投资(投机)给以后的金融危机埋下了定时炸弹。这是亚洲金融危机时的真实写照。

　　也许中国房地产没有必要担心，和1992年的开发热相比，今天的房地产市场显得更加理性。但是真实的数据还是 反映出危机所在。

　　从资金来源看，房地产企业有23%的资金来自金融机构，加上购房者的按揭贷款，这一数字接近60%，金融机构 风险难以忽视。而今年1至6月，全国房地产投资的增长速度超过了GDP增长速度的4倍，为32.9%，有开发过热迹象 ，同时，过多的社会资源(资本、企业等)挤向房地产开发。

　　据统计，2001年中国房地产开发投资总额达到了6000多亿元，同比增长25%左右，2002年1至6月， 全国累计完成房地产开发投资2821亿元，同比增长32.9%；另一方面，截止到2002年6月底，金融机构个人住房 贷款余额已达6630.1亿元。据有关专家测算，金融机构用于房地产开发和个人住房贷款余额，占全部金融机构贷款之比 估计为10%左右。

　　房地产市场不盈利的房地产企业增多，盈利的房地产开发商的利润也下降。以广州为例，2001年1318家房地 产企业有1288家亏损，平均利润率仅为2.3%；与此同时今年1至7月，全国商品房空置面积增长速度加快，达到12 .9%，空置率约26%。

　　“当前房地产市场需要调整的是结构性矛盾，具体的说，开发商仍然热衷于开发销势已经减弱的高价位住房，而经济 适用房却不能引起他们的兴趣，这需要政府去引导。”包宗华对中国《新闻周刊》说。

　　20年之内中国城市要转移进来的人口有4亿到5亿人，如果按4个人一套房子计算，将要在未来20年之内提供上 亿套房子，如果按照这个需求估算，假设把它平摊到每一年，可能至少需要5到6亿平方米的开工量才能满足这个需求。但现 在中国每一年的开工面积大概是3亿平方米左右，还远远没有达到要求。

　　“这些人需要的都是那些低价位的经济适用房，而非高档住宅，所以经济适用房是整个房地产市场的主流，而且能起 到稳定器的作用，起到抑制房价虚高的作用。”赵燕菁说，“而且房地产业能带动其他产业的发展，比如家电和装修业。”

　　“现在问题是，经济适用房开发的比较少，而且开发出来的经济适用房却被并不是低收入者购买，这也需要政府进行 有成效的界定。”张远端认为。

　　张远端提出，银行应该在贷款上采取审慎态度。投机资本往往来自于金融信贷部门，要从源头上控制投机资本。为此 ，应该严格规定金融部门向房地产贷款的比例和房地产抵押贷款融资的比率，严格审查房地产抵押贷款的条件。

　　与此同时，各地尽快开放房屋的二级市场。国外一人一生平均换六七次房子，如果国内每个人是3次，按此计算，城 镇住户有1.5亿，每年有10%的家庭换房子，每个家庭换房子要花10万元，那么就是1.5万亿元，而“九五”期间， 每年住宅投资也就3000亿。

　　“这是一个非常大的数字，但有的城市动得非常慢。”包宗华说。“同时，政府还应该建立起房地产市场的预警机制 ，因为房地产牵动的产业太多。”

　　众说纷纭“房地产泡沫”

　　北京天则经济研究所所长张曙光认为：中国房地产已经出现了泡沫，这从房价的快速增长就能看得出来；而且，现在 ，房地产投资还有继续扩大的趋势，许多开发商还在大规模地圈地，许多不是搞房地产的公司也纷纷挤进房地产，这在很大程 度上加大了房地产业的危机，到一定程度，危机爆发的时候，是没有人能从中得到好处的。

　　国家信息中心经济预测部周景彤分析认为：从销售、房屋成本等因素考虑，中国房地产业泡沫成分并不大，房地产开 发投资增速较高，在有效供给不足的条件下属于正常现象。只要商品房是以市场决定的价格销售给消费者，其价值得到实现， 在这种情况下，即使房价上升也不应视为泡沫现象。

　　中国房地产业协会副会长兼秘书长顾云昌认为：当前房地产热不是泡沫；有人认为当前房地产热就是泡沫，其实这是 两个不同的概念。房地产热不是泡沫，投资热、销售热都不是坏事。如果整个行业都是冷冰冰的，那才不是好事情。

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