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物权法:管管你的房产70年后的事


http://www.sina.com.cn 2004年11月05日16:03 外滩画报

  外滩记者李杨/报道

  “这样一部重要的法律,全国人大常委会是非常谨慎的。”《物权法》草案主要起草人、中国人民大学教授王利明接 受采访时表示:“但如果不出意外,明年三月份的人大会议上,《物权法》将会提交表决通过。”

  2004年10月,当十届全国人大常委会第十二次会议审议“物权法草案”时,这个话题又一次吸引了人们的关注 。

  “续展”问题引人关注

  2002年,吴先生和妻子在威海路买了套门前挂“牌”(建筑保护单位)的公寓。他本来很不放心:听说房子只能 用七十年,这快八十年的老公寓“过期”了怎么办?

  中介告诉他们:这房子“续”过,可以“永久使用”,不会再交钱的。于是小两口高高兴兴地付款、收了房。

  遗憾的是,中介说的话并不正确。房子下面的土地不是就这么“永久使用”的。

  我国宪法规定了城市土地的国家所有制和农村土地的集体所有制,城市住宅用地的所有权人是国家,而个人、企业都 只能获得一定期限内的使用权(最长的住宅用地使用年限为70年)。

  目前对土地使用权到期之后的相关财产问题,《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》有相关规定:“土地使用 权期满,土地使用权及其地上建筑物、其他附着物由国家无偿取得。”这一规定被认为违反了民法的公平原则。

  土地使用权届满后“应当”推定拥有房屋所有权的公民仍享有该土地使用权,但公民“应当”支付延长期限的土地使 用费。王利明如是说。

  而在新的“物权法草案建议稿”中,相关的内容则表述为:“国有土地使用权期满,出让方未收回土地使用权的,土 地使用权人可以继续使用土地并应当支付出让金。出让方收回土地使用权的,应当提前六个月通知土地使用权人。”

  这段文字涉及了“物权法草案”关键内容:土地使用权的“续展”。

  对于想把房子传给儿子的人来说,“70年之后”的“续展”问题至关重要。不难理解的是,一些人“杞人忧天”、 睡不踏实。

  方案:“延期土地使用费”

  可以肯定的是,买了房的吴先生免不了远期的支出;当整个社会的存量房产一年年“越滚越大”的时候,“延期土地 使用费”肯定不是个小数。如果将来被纳入“物业税”,形式上就不引人注意了。

  有人觉得这笔钱有必要交得明白一些:“到期之后还要再交钱的话,比例如何规定?开发商交的土地出让金是不公开 的,老百姓买的时候不知道,70年以后怎么交、交多少?如果交纳一定比例的土地使用税费,应该跟地价而不是房价挂钩。 ”

  香港已经出现了土地使用年限超过70年的问题。政府的办法是将土地续租给使用者,收取新的土地使用费用。

  众所周知,地价平均要占到房价的三四成;到了市中心,高昂的房价除掉建筑成本就剩下了高昂的级差地租。将来让 吴先生们把房子再“买”一遍,似乎不太可能;象征性收费又损害了国家的利基。不管怎么说,有产者得知道自己的“应收应 付”。

  值得注意的是,房产的“永久所有权”建立在有期限的土地使用权之上,不是无条件的,如果不按期交纳土地续展的 使用费,就适用:“土地所有权人有权撤销土地使用权:(一)未按约定支付出让金或者使用费的;……”(“物权法草案建 议稿”)

  “公私合营后收归国有的房子,有人还有地契证;住在解放后没收来的房子里的住户,拆迁的时候问题就来了。”一 位不愿透露姓名的学者对记者表示:“过了期限的房子谁在住着?他还能住多久?怎么‘续租’?土地产权制度有个‘说法’ 房地产市场才能长治久安。”

  声音:土地使用期限应公示

  土地使用期限不止是老房子,新房子里的人同样会遇到相关问题。

  比如开发商接盘一个六年的烂尾楼,如果没有土地使用权证书,权利人的土地使用年限就缺失了六年;如果是商业用 房,缺失六年的租金非常可观。这个问题在当前有普遍性。在有的地方,发放的土地使用权证书上没有年限;不少城市的房产 买卖合同范本中同样没有标明土地使用期限。在地块的转手中,有时连开发商都弄不清楚土地使用年限。遇到公房上市交易的 问题,使用年限更不好算。

  “物权法要保护合法的私人不动产,首先要确定不动产的所有权。谁拥有不动产?所有权的期限如何?法律明确规定 住宅有70年土地使用权,但是实际的相关文书往往缺乏起始期限。”广盛律师事务所的李莉认为:“如果权利保护的期限不 确定,私有财产的范围也就是不确定的。”

  如果不公布土地使用年限、或在合同中注明,各类房产都可能有或长或短的缺失;拍卖得来的土地使用年限如果缺失 而不予以公示,价值也就打下了“埋伏”。

  前景:为房地产法规“定音”

  简单地说,《物权法》就是保护私有财产的法律,房地产是其最主要的内容。

  “土地使用期限”只是房地产业的话题之一。做为保护公民私有财产的法律,物权法将“牵一发而动全身”。

  “物权法的制定和颁布将为房地产法的整合提供契机和必要性。既然物权法是关于土地使用权和房屋所有权及其转让 的最高规范,那么,城市房地产管理法与物权法相重叠和冲突的部分就变得无用和无效。”华东政法学院教授高富平认为:“ 随着物权法的制定,将房地产法及其依此而制定的规章进行整合,形成与物权法并列的或附属性的房地产法即成为必然。”

  在房地产领域,实践中不同部门发布的法规条例也有矛盾。至今审理一些房地产纠纷靠的还是1995年最高人民法 院的司法解释 。

  相比之下,现在人大审议中的物权法才是房地产业的“根本大法”。“今后应该根据《物权法》对以前颁布的法律法 规重新修订。”有房地产律师担心:“如果旧的法规继续生效,在实践中‘县官不如现管’,《物权法》有被侧重部门、地方 利益的旧法规‘架空’的可能。”

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