特约撰稿／石良平
中国房地产价格持续上涨引起多方关注，尤其是在中央强有力的宏观调控下，今年第三季度房地产价格仍上涨9.4%，从而使今年1-9月全国商品房平均售价上涨13%。房地产价格的这一上涨态势是否健康？针对这一问题，经济学界近期争论激烈。争论的焦点集中在三个方面：1、中国房地产业是否存在泡沫？2、中央出台的一系列宏观调控政策对房地产业发
展有什么影响？3、房地产业的未来发展趋势如何？
关于“泡沫”问题，尽管各国的界定标准有所差别，但多数人同意如下判别标准：一是房价收入比。一般认为平均房价不超过家庭年收入的3-6倍为合理区间，而我国目前许多城市的这个比率已达到甚至超过12倍。二是房屋空置率。一般认为房屋空置率应控制在15%-20%以下，而目前我国许多城市的这一数据已达到20%，不少大城市甚至超过20%。三是居民购房是否理性，即购房贷款数额是否与自己的还款能力相符。目前我国一些城市投资性购房比例已达到12%以上，接近15%的警戒线。
从历史上泡沫经济形成的角度看，投机性资金的集中炒作是一个重要因素。而最容易被投机性资金冲击的主要是两大领域，一是股市；一是房市。由于目前中国股市呈现出系统性风险，因此大部分投机性资金集中投向房地产。这部分投机性资金一部分来自国内民间游资(如前一时期温州的炒房团)，另一部分来自准备投机人民币升值的国外资金。正是由于它们的大规模进入，造成目前我国空置房比率持续上升。一旦出现风吹草动导致这部分资金的大规模撤退，就会对目前的房市产生极大的冲击。
当然，由于我国所具有的特殊国情，房地产业存在的泡沫并没有达到有些人所说的“要挟整个中国经济”那样严重。我国目前正处在房产私有化的初始阶段，城市化进程刚开始加速，因此是民众购房需求集中释放的时期，房地产业的高速增长和房价的快速上升都有一定的必然性与合理性。再说目前在一些大城市的购房者中，有比重不小的一部分是海外顾客，因此纯粹用本地居民的收入与房价进行比较不一定很精确。而且各种迹象表明，我国居民收入统计中的遗漏情况也比较普遍，真实情况可能是房价与居民年收入之比到不了12倍。
其实，对于房地产出现的泡沫，中央早已有所洞察。早在去年6月，中国人民银行就推出一系列紧缩房产开发商贷款的措施，今年上半年的宏观调控，又把主要调控对象指向了房地产。然而，中央持续一年对房地产市场的调控都是针对房产供应方的，如控制土地审批、抬高地价、规定开发商自有资金比率、规定预售房屋的标准等。这些措施确实使一部分房地产开发商退出了市场，房产开发的过度热情得以控制。但是，已被预期充分调动起来的房屋需求购买热情却未得到抑制。随着今年物价水平的不断走高，实实在在的负利率使略懂经济学知识的人都会在利率如此低的情况下，通过大量贷款来弥补自己在物价上涨中的货币损失，这也是今年居民购房贷款急剧上升的主要动因。其实，升息的最佳时期应该是在去年下半年。如果当时控制房屋供需双方的政策能同时出台，今年的房价就不会如此快速上涨。
从今年出现的经济过热和目前高居不下的世界石油价格，都使我们回想起70年代初世界石油危机和我国上世纪90年代初的高通货膨胀。目前世界经济已基本上从东南亚金融危机所造成的通货紧缩中走了出来，开始出现经济高涨的迹象。一个伴随着成本推动型通货膨胀的中长期经济增长周期已经开始，而中国在这一增长周期中正扮演着重要角色。与此相对应的是，央行不断缓慢升息也是一个必然过程。正因为看清了这一趋势，目前央行的小幅升息具有打招呼性质，试图通过这种改变预期的市场化运作，使人们调整投资理念和策略，从而避免银行坏账的集中爆发的压力。
从另一方面看，由于房地产的开发需要消耗土地，而土地是不可再生资源，是国家的战略物资，其开发的机会成本非常大，尤其是加快城市化过程和环境污染导致我国耕地面积的急剧下降。目前国家对增量土地开发实施了严格的控制，从战略意义上来看是非常正确的。问题是我们应该如何来调整土地的存量结构。从根本上说，抑制房地产价格的最好办法是增加有效供给。改善我国居民的住房条件是党和国家的一贯方针，目前我国城市居民的住房条件刚刚得以改善，距离现代化的目标还相差很远，不能因为目前房地产业存在泡沫就抑制了这一产业的发展。现在的关键是，必须打击各种以开发区名义进行圈地的行为，在全国范围内进行土地资源结构的重新调整，适当增加而不是减少房产开发的土地供给。与此同时，也必须用各种经济手段控制高价房，开发平价房，调整房屋的价格结构，限制房价炒作，使房地产业的发展能真正改善全体人民的居住条件。(作者系华东理工大学工商经济研究所所长，上海市政府决策咨询专家)
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