中国第一家住宅合作社正式诞生于上海

　　10余年过去了，如今合作盖楼计划的操作难度比起昔日的住宅合作社要大得多。

　　撰稿／李泽旭(记者) 王 倩李冲贤

　　有人说，“蓝城计划”之类的合作盖楼项目，实际上并不新鲜。它拷贝和翻新了10余年前发轫于上海的住宅合作社 模式。

　　事实究竟如何？

　　创新还是翻新？

　　1986年12月，上海市二轻局玩具公司在市总工会、市政府有关部门及银行、财政部门的支持下，建立了新欣住 宅合作社。建房资金由社员、企业、银行贷款各1／3。1989年底，合作社已建成住宅7处，共2.7万平方米，解决了 144户职工的住房困难。依靠这种方式住进新房的职工当时没有想到，他们创造了第一个中国的住宅合作社。

　　1992年2月，国务院住房制度改革领导小组、建设部、税务总局联合颁布了《城镇住宅合作社管理办法》。2001 年，建设部副部长刘志峰在合作住宅发展理论政策研讨会上宣布：截至2000年底，我国各类住宅合作社发展到5000多 个，遍及全国20多个省市，大约150万个中低收入职工家庭通过合作建房的方式，实现了安居乐业。

　　什么是住宅合作社？根据《城镇住宅合作社管理暂行办法》的规定，住宅合作社是不以营利为目的公益性合作经济组 织，合作住宅是指住宅合作社通过社员集资合作建造的住宅，具有互助色彩。

　　据有关部门统计测算，住宅合作社建造的楼房比类似地块、相同品质的商品房要便宜20％以上，在昆明等地，甚至 出现过比商品房价格低50％的合作住宅。

　　不营利、集资合作互助的初衷与做法，与于凌罡等人拟定的合作盖楼的“蓝城计划”几乎完全一致。他们在今年3月 发布的《集资盖楼项目说明》里明确，这一项目遵循、遵守《城镇住宅合作社管理暂行办法》。

　　但是，于凌罡坚决否认“翻新”的说法。他认为住宅合作社的土地由国家划拨，免交土地出让金。合作社向社员出售 的住宅，投资方向调节税和营业税都免交。社员必须是本行政区内户口的中低收入家庭，第一次购买合作住宅，免交契税，购 房后自住期间免交房产税、土地出让税等。合作建房资金也有一定保障，国家安居工程贷款指标一般由住宅合作社预先使用， 还可以用一部分住房公积金贷款。住宅合作社可以向住房资金管理机构申请住房建设委托贷款，并将获得优先安排。

　　而合作盖楼是大家在风险共担，利益共享的前提下，共同成立项目公司，共同出资买地盖楼。不限制参加者的户口、 收入上限。这类项目属于商品房的范畴，一不限制购买者的身份，二不限制购买的面积。

　　另外，住宅合作社建房不属于房地产开发范畴，而是国家为缓解城市居民住房紧张状况，弥补国家建设资金短缺而采 取的一种政策性支持。房屋建成后如果职工不准备继续居住，则应退还房屋或者补交国有土地出让金后才可以到市场上转让。

　　合作盖楼是按照房地产开发的形式运作，只是在为保证项目的正常运作，并防止炒卖房号和住宅谋取暴利的情况发生 ，规定每个参加者只可以购买一至两套标准住宅。且在项目进行过程中及入住后三年内(暂定)因故需要转让参加权或住宅的 ，必须委托住宅合作社办理挂牌出售，并且无权指定受让者，只能委托住宅合作社通过公开、公正的渠道寻找受让者。

　　合作社为何式微

　　如今，住宅合作社似乎已是一件很遥远的事。几经周折，记者找到了一位当事人。

　　朱德华，现任职于上海建德企业发展有限公司，这家公司由原先建委的职工住宅合作社改制而来。朱德华说，以前上 海市建委的住宅合作社有数十个会员单位，会员单位每年缴纳一定的盖房资金。房子盖好后，再把这些房子分配给出资单位， 单位再分配给职工。不过，职工只有居住权没有产权，产权属于单位，盖房使用的土地是由国家有偿划拨的。

　　那时，很多单位都下设住宅办，专门负责解决职工的住房问题，而盖房所需费用均来自福利基金。当时很多单位比较 小，虽然有部分资金，但所拥有的资金不足以立项，也不够用来盖一栋房屋，住宅合作社应时而生。目前在金沙江路和泾阳花 园交界处的建德花园前三期就是这个住宅合作社盖的。

　　在这段时间，还有一种建房方式——单位集资。参与单位集资的建设企业的收入主要来自于3％的管理费用，房价也 比较低，每平方米只要2000元。房型主要以小户型比较多，大部分都是一室户。随着房改的深入，单位集资建房也逐渐萎 缩。按国家规定，机关已经不允许再进行集资建房。

　　上海财经大学财经研究所城市室、房地产研究中心主任丁健称，在欧洲，当商业银行不愿向低收入人群提供贷款时， 人们就联合建立信用合作社。从国际合作社联盟的定义看，蓝城合作盖楼的一切组织程序基本与住宅合作社的定义有很大的相 似性。不过，他们不是一个正常的法人团体，规范性的组织，而是一个松散性的团体。

　　1998年以后，住宅合作社逐渐式微。上海东方房地产学院教授陈伯庚在接受《新民周刊》采访时分析说，土地进 入市场竞标是国内的住宅合作社步履缓慢的主要原因之一，此外，许多原来挂靠在政府部门和企业的住宅合作社已经纷纷消失 或转变为房地产公司。

　　丁健认为，住宅合作社的发展需要外部条件的配套，比如成立住宅银行提供贷款，政府减免部分税收等。住宅合作社 在欧洲一些国家发展迅猛，与他们的经济发展水平是相称的。而在中国，目前许多条件尚未具备。

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