作者：梁小民
在全国房价高企的背景下，全国政协委员傅继德提交《关于停止开发建设经济适用房》的提案，再次使经济适用房成为热点话题。据媒体报道，北京天通苑的经济适用房被许多业主用于出租或转让。那些“有门路”的人尽管已有住房，但仍可以购得一套或数套经济适用房，作为一种投资，出租或转让。由于经济适用房价格低廉，购买这种房就成为一项
极有利的投资。经济适用房的出发点是想解决低收入者的住房问题。但善良的原理却被人利用，成为谋利的手段。其原因就在于经济适用房的做法违背了市场经济的基础规律。
同样的房子有两种价格，一种是由政府补贴的低价格，即经济适用房价格，另一种是随行就市的高价格，即商品房价格。这种定价方式在经济学上称为“歧视价格”，用我们的话说称为“价格双轨制”。在没有政府补贴，且高于成本的情况下，企业根据不同消费者的支付愿望和能力实行歧视价格可以实现收益(或利润)最大化。但实行歧视价格必须具备两个条件：一是商品不可转让，要由购买者直接消费；二是可以用客观标准区分不同消费者。在住房定价中不能应用歧视价格原理，就在于住房这种商品不能满足这两个条件。住房作为有形的商品是可以转让的，这就是说，购买者可以再出售，而不是自己居住。在这种情况下实行歧视价格就会引起投机性套利活动，即低价购进、高价转让或出租。而且，以收入水平来界定购房人身份，给不同收入的购房者以不同的价格，在现实中也难以实现。比如北京规定购买经济适用房的条件是家庭年收入6万元以下，但实际上任何人都可以弄到一张6万元以下收入的证明。何况当人们的收入多元化时，工资并不能代表个人的真正收入。
现实中经济适用房销售上存在的种种问题，其实都源于这种违背经济规律的定价方式。经济规律是客观存在的，违背了规律必然是好心办坏事。各地的经济适用房，或者超标，或者停满了小轿车，或者被多次转让，或者居住者少，都是由此引起的。而且，真正的低收入者无能力也买不到经济适用房。在北京，价格最低的经济适用房，每平方米也在2500元至3000元之间，即使50平方米的房子也要十几万。低收入者有此能力吗？按国家统计局去年“引人注目”的一个说法，年收入6万元以上已经属于中产阶层了。在我国目前的经济状况下，政府总不至于用纳税人的钱去补贴中产阶层吧？
许多人支持经济适用房，一个重要的原因是目前住房价格太高，中低收入者承受不了。市场经济应该实现公正，“居者有其屋”是社会公正的内容之一。这话的确不错，但在各种方案中，经济适用房并不是最优的，甚至也不是次优的。应该说，廉价并不是永远不变的。当前房价高是多方面原因造成的，如高收入者购房需求旺盛，土地使用受到严格控制，钢材、水泥等原材料涨价以及其他政策因素。更重要的是，目前房地产市场竞争还不够充分。随着市场改革的深化，房价必定会恢复正常。所以，实现“居者有其屋”这一目标的根本出路还在于经济发展和市场化改革。在这一过程中，适应市场需要更多地开发房地产(如在郊区发展房地产，并发展公共交通)，通过改革减少房地产中由政府不合理干预引起的成本上升，促进房地产业的竞争。同时，随着经济发展和再分配政策的运用，提高中低收入者的收入，使他们有能力买房。
当然，通过经济发展和市场化改革实现“居者有其屋”还是较长时期的事。要解决中低收入者的居住问题，目前更见效的是采用廉租房的方式。许多国家的经验证明，这是一种投入低见效快的有效方式，由政府租给无房的中低收入者居住。当这些人收入提高后就自己购买房子，交出廉租房。此外，也可以把经济适用房的暗补变为给中低收入者用于买房或租房的明补。这也可以解决经济适用房销售中的各种问题。
实现“居者有其屋”的动机是好的，但只有尊重经济规律才能好心办好事。而且，结果好才能说明动机好。 (作者系清华大学EMBA特聘教授)
