外资建仓商业地产渐成规模

　　又收了上海广场到处都是大摩的影子

　　在敏感而又不知风向的上海楼市，大摩的这一单如同迷雾中突然闯入的醒目路标——亲爱的朋友们，前方是风景胜地 ：商业地产。

　　外滩记者陈贤锋／报道 小武／摄

　　6月20日，上海最繁华的淮海路依旧熙熙攘攘，位于淮海中路138号的上海广场平静如初。跟往常一样忙碌的物 业管理人员告诉记者，最近的每一天跟以往没有任何的区别。

　　然而就是在这样的一种平静中，该大楼却已经悄然易主。与换了东家相伴的是一笔9亿元人民币的巨额交易与神妙莫 测而又无处不在的摩根士丹利。

　　在敏感而又不知风向的上海楼市，大摩的这一单如同迷雾中突然闯入的醒目路标——亲爱的朋友们，前方是风景胜地 ：商业地产。

　　又一次大型外资收购

　　6月15日，香港，中国海外发展有限公司(中海发展，0688.HK)发布公告。公告称，6月13日，公司控 股的上海广场买卖各方签订协议，出售各自的上海广场股权。买方——名为MSRAsiaAcquisitiongsI, Inc.(注册在开曼群岛，是摩根士丹利旗下的地产投资公司。以下简称MSRAsia)的一家投资公司分别以5520 28302元以及294415094元港币的价格收购中海发展所持有的60%股权以及另一大股东香港信兴集团有限公司 手头32%的上海广场股权。整体收购金额大约为8.46亿港元(约合9亿元人民币)。

　　根据公告，摩根士丹利此次并没有采用直接收购的方式收购上海广场，而是购买中海发展全资子公司福邦投资有限公 司的股份，以及购买香港信兴旗下Prudential的股份。福邦与Prudential共同持有上海永菱注册资本中 大部分股权(上海永菱分别由福邦公司、PrudentialSurplus及上海永业拥有约60%、32%及8%的权 益)，而“上海广场”又是上海永菱的主要物业。

　　这也是继今年4月高盛(GoldmanSachs)斥资8.6亿元人民币买下上海百腾大厦之后，又一次大型的 外资收购上海物业案。

　　由于另外8%的股权所有者上海永业企业集团有限公司本身就是摩根士丹利在中国的战略合作伙伴，摩根士丹利与永 业这对战略合作伙伴实际上已经拥有了完整的上海广场股权。

　　上海广场是一个集办公、商业、餐饮、娱乐为一体的建筑群，主楼高38层，建筑群由32层办公楼、6层商场及3 层地下车库构成，总建筑面积近8万平方米。其中，总办公面积约为25851平方米，购物平台面积为4.07万平方米并 有158个泊车位。在收购之前，中海发展是其最大股东。

　　据记者了解，25851平方米的办公楼实际已经被分割出售，所以此次出售的实际上只是上海广场所剩余的4万多 平方米商场部分，以及上海广场的管理运作权。也就是说，摩根士丹利此次买下的是上海广场6层高的商业裙房。

　　再包装升值

　　按照公告的中的价格计算，此次摩根士丹利购买上海广场的价格在每平方米2.4万元人民币左右。记者从上海中原 物业租售人员处了解到，上海广场办公楼目前的平均售价在3500美元每平米左右，折算成人民币，上海广场的售价在每平 方米2.9万元左右。

　　“这么点差价，摩根士丹利是看不上的。”中原物业的一位分析人士告诉记者。他认为，摩根士丹利购买后会对上海 广场进行再包装，来提升它的品质，经过像摩根士丹利这样国际大公司的包装后，价格的跃升将会很大。

　　据了解，买下之后再包装，让楼盘增值，这正是摩根士丹利在中国内地投资地产的策略之一。2004年，摩根士丹 利收购了上海广东路500号世界贸易大厦，经过改造，身价已由原来的每平方米1800美元跃升到了3000至4000 美元。

　　摩根士丹利有关人士接受媒体采访时表示，接下来公司计划拿出10%的股份，聘请一个团队来管理商场，摩根士丹 利希望未来的上海广场是与周围的太平洋、连卡佛、巴黎春天并肩的“人气商场”。

　　明天广场收购搁浅

　　在成功收购上海广场之后，摩根士丹利表示已经放弃了明天广场的收购谈判。这样，这笔预计可能达到32亿元人民 币的巨额成交宣告流产。

　　“目前，我们把明天广场放一边，一点也不考虑。我们很清楚，至少在今年……”摩根士丹利的有关人士公开表示。

　　明天广场是上海浦西第一高楼，位于上海南京西路399号，是一个集超豪华五星级酒店、高级服务式公寓和商业裙 房为一体的多功能综合物业，占地11340平方米，高约281米。明天广场主楼60层，全部建筑面积近13万平方米， 作为项目核心的明天广场JW万豪酒店、万豪行政公寓已于两年前营业。其中第38层至第60层就是著名的五星级酒店“J W万豪”。

　　今年5月，市场传言该项目将以32亿元人民币的价格被摩根士丹利收购。如果成功，明天广场将创下上海写字楼市 场的最高收购价格。

　　由于一度有消息称该收购项目的买卖双方已经基本谈拢，目前传出谈判停止的消息有些出乎意料。

　　据悉，谈判停止的信号发自明天广场的投资方上海安联投资发展有限公司。

　　明天广场由上海安联投资发展有限公司独家投资兴建，上海安联投资为浦发银行旗下的大型国有独资综合性投资公司 。近年来，该公司在上海市区黄金地段相继投资建设了明天广场、东银大厦、永银大厦、希尔福公寓等，面积达40多万平方 米，资产总额67.5亿元。

　　事实上，对于传言的32亿元的收购价，外界一直以来多有猜测。当初投资方建设明天广场的投入在20亿元人民币 左右，目前如果以32亿元的价格出让，投资方依然有利可图。但从明天广场所处的位置(上海市中心黄金地段)、经营(万 豪酒店入驻)等方面的因素考虑，32亿的价格不高。

　　记者了解到，参与收购谈判除了摩根士丹利之外，还有另一家境外投行高盛，以及香港公司长江实业等。

　　到处都是大摩的影子

　　“我们将用我们的钱包来说明我们对中国房地产市场的判断。”这是摩根士丹利房地产基金亚太区业务副总裁白可福 在2004年年底的表白。

　　有关数据显示，今年以来，从北京到上海，大摩总计已经在地产领域投下了数十亿人民币的资金。

　　“现在感觉到处都是大摩的影子。”国泰均安的分析师刘涛感慨。

　　实际上，从2003年开始摩根士丹利房地产基金就开始了中国房地产的投资。

　　2003年7月，摩根士丹利房地产基金率先进入上海房地产业，与上海永业企业集团合作，投资了卢湾区“锦麟天 地雅苑”项目，当时却该项目他们仅仅投入了项目总投资的10%，而恰恰就是这10%，在短期内获得了超过预期30%的 收益。

　　此后的2004年，尝到甜头的大摩频频在国内与开发企业合作，涉足房产开发领域。2004年年初，摩根士丹利 房地产基金与上海复地成立项目公司合作投资位于上海市黄浦区的中高档住宅项目——“复地雅园”，投资总额约为5000 万美元。由上海复地负责与地产开发相关的项目投资可行性研究、规划设计、开发建设及销售等业务，确保项目获得良好投资 回报，而摩根士丹利房地产基金则提供项目融资服务。

　　4月27日，摩根士丹利房地产基金又与天津开发商顺驰公司签订了战略合作投资意向书，准备共同进行房地产开发 投资。

　　无论是上海还是天津，大摩与内地房地产公司所采用的合作方式均为合作开发项目的模式，对于基金而言，与投资经 营性的项目或投资房地产项目的抵押贷款资产相比较，这无疑是风险更高而回报也更诱人的一种模式。

　　正当众人目光开始聚焦大摩对于住宅产业的频频出手之时，他们却已经感受到了住宅市场所累积的风险，悄然间，其 投资方向发生了变化。

　　2004年底，大摩耗资近5亿元人民币将上海“锦麟天地雅苑”收入囊中，这一具有高出租率的高档酒店式公寓成 为其稳定收入来源之一。与此同时，大摩第一次把手伸向了办公楼市场，不动声色之间，他们收购了位于人民广场的写字楼上 海世界贸易大厦，耗资2亿美元。今年2月26日，摩根士丹利启动了进军北京的第一战。以4亿元收购富力城整栋商住楼。 6月13日，上海广场股权又被大摩拿下。

　　分析人士认为，大摩在去年年底开始收购商业物业并从住宅开发领域转移，说明大摩半年之前就应该已经意识到了住 宅市场所蕴涵的风险。也就是说，他们在决定改变投资方向的时间应该是在2004年中期。

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