《小康》杂志：商业地产的十字路口

　　本刊记者 张亚 报道

　　今年7月到8月间，商务部兵分数路奔赴广东、福建、浙江等地，完成了对城市商业设施的深度调查。而旨在制止商业地产盲目开发的《城市商业网点规划条例》已经被国务院列入议事日程。一时业界传言四起，认为下一步房地产调控的重点将转向商业地产。

　　联系到国内不少城市出现商业地产泡沫，投资人利益受侵害的情况，人们对商业地产的下一步发展产生悬疑。也有舆论认为，住宅市场缩水，对商业地产市场吸引资金正好是一次难得的机遇。据闻温州炒房团已经杀向商业地产。

　　两种判断孰是孰非？商业地产究竟向何处去？

　　在启程之初，商务部商业地产考察团的重要成员、中国商业地产联盟秘书长王永平曾公平表示，难以推断考察之后会怎么样：一方面，具体采取什么措施在很大程度上要取决于调查以后的结果；另一方面，最终还取决于更高决策层。

　　北京瑞美赛睿商业管理顾问公司董事长、易铺网(商业地产权威网站)CEO陈建明在接受《小康》采访时表达的一个最明确的观点是，住宅市场与商业地产虽然同属房地产，但利益关系、社会影响、发展阶段截然不同，国家只会规范而不会限制其发展。

　　开发速度与行业发展脱节

　　近年来，全国各地出现购物中心在建设上相互攀比、一味求大，在营销上炒作概念、夸大其词，误导中小投资者等现象，进而引发出一系列社会问题，个别地方甚至出现投资者到国家机关静坐等事件。专家学者和新闻媒体为此纷纷谏言，表达对商业地产非理性发展的担忧，引起了中央高层的关注。去年，温家宝总理接连三次批示，相关部委、金融机构和地方政府要着手调查和清理有关项目，宏观调控直指商业地产。

　　商业地产在2001年开始快速发展，在2004年进入增长的黄金时期。根据入世承诺，2004年12月11日中国零售业对外资全面开放。对这一政策的乐观预期使得当年的商业地产顺势升温，开发速度和规模都显著提升。相关调查显示，2004年商业地产开发量的增幅明显高于房地产行业的整体水平。

　　陈建明认为，国家对住宅市场的发展状况进行调控时有数据可循，因为统计比较完善，各地的市场体系、资本框架比较清楚。但商业地产则不然，当政府要出面调控时，政府与民间都没有准确的数据来作参照。这次调查便是摸个底，好对症下药。

　　据陈建明判断，商业地产的发展状况是，开发规模已经到了中期，但行业发展和住宅市场相比很“初期”。这种“初期”主要表现在管理粗放，运作不专业。比如，在项目许可上商业管理机构的权威性得不到充分体现。以北京市为例，对二环、三环内建商铺也有相关的限制性规定，但开发商神通广大，建设过程往往敢于绕过商业管理机构，最后地买了，楼盖了，再给相关部门打招呼。

　　在项目运作上，往往是套用住宅的开发模式，从规划到营销，缺乏科学有效的管理。开发商开发一个小区，拿了一些土地，住了一些人，建若干面积的商铺，流程很简单，规划局、商业局、建委、房屋土地管理局是脱节的。而在新加坡，一个社区建商业设施，开发商必须跟政府合资，政府必须参与规划，政府通过这个方式来控制规划与规模，以实现健康发展。

　　商业地产有别于住宅

　　当业界获悉商务部组织考察时，一时充满惶惑不安的气氛，感到房地产新政正在向商业地产逼近。陈建明从商业地产与住宅的不同性质入手分析了这种担心的多余。

　　目前，很多中小投资者将资金投入进商业地产，而资金收不回来，这是目前商业地产投资中一个很典型的现象。但这并不造成严重的社会问题。从投资市场的角度看，商业地产与住宅有很大的不同，它吸引的是相对来讲比较有经济实力的老百姓，他们把相对宽裕的资金投入到这个领域。而住宅是居民的基本生活需求，政府之所以坚定不移地进行调控，是因为大多数老百姓买不起房，已经关系到社会稳定，从调控的措施来看，是要满足普通居民的住房要求。

　　商铺是个投资品种，它对社会的影响很有限。陈建明说：“2000年时，有的人担心政府调控股市会影响社会稳定，其实，政府的调控，包括现在的股权分治、全流通什么的，都是让股市从不正常回归到正常。股市从原来的2000多点，到现在的1000多点，影响社会稳定了吗？没有！股市是个投资品种，商铺也是一个投资品种。”

　　在国外，商业地产属于金融行业，大的机构作投资，大的商家去开店，老百姓去资本市场买它们的信托。国内还处于初期阶段，众多商家一窝蜂介入商业地产，且缺乏专业的管理，所以出现很多问题。金融行业的问题要通过金融杠杆来调控。事实上，从2001年商铺热起来开始，政府一直在以严格的手段调控商业地产的发展，从按揭的比率、审批的难度都远高于购买住宅。

　　调查组的另一位成员，中国商业地产联盟专家委员韩建徽先生看好商业地产的前景，也对商家发出警告。他认为预测了未来一段时间商业地产的几个发展趋势：第一，供应量会进一步增大；其次，空置率也会进一步增大，其中隐性空置率会更大；第三，可能会引发一些收入的问题；第四，商家会面临激烈的竞争。

　　商业地产将迎来规范发展

　　“整个的行业，从最初的决策——是做成商业街，还是购物中心——到实际的经营，应该是个专业化的、标准化的流程，政府要进行专业化的指导，开发商要有专业化的操作，服务机构也要有专业化的招商管理，这样才能健康发展。”

　　陈建明这样描述一种理想化的商业地产运作模式，“没有专业的运作，还像原来绝大多数开发商所做的那样，盖完楼就不管了，当然不能成功。比如国贸商城，如果没有人做专业的招商与管理，就与一个地下室没什么区别。”

　　所谓规范发展，首先是开发商不要随心所欲地规划。按原有的方式，开发商盖了100万平米的住宅，然后盖个10万平米的商铺，而理论上，50万平米的住宅能支撑1万平米的商铺，100万平米的住宅只能支撑2万平米的商业。周边社区只能支撑2万，剩下的商铺要活下来，并有稳健的经营，就需要开发商自己或结合专业化的机构来进行专业化的操作。

　　商业地产与住宅的另外一个大的不同是，商业地产关系到城市的发展，与城市的交通、形象息息相关，因此政府不能置身事外。正在制订之中的《城市商业网点规划条例》便肩负着合理协调商业网点与城市发展的预期。

　　2003年12月23日，驻有沃尔玛和百余家精品店的沈阳万达商业广场在建设8个月以后隆重开业，但由于客流太少，广场在6天后即宣告停业。这次停业，让很多业主发现自己倾家荡产买来的黄金店铺由于客流太少而根本出租不出去。业主们联合将万达集团告上法庭，还多次到政府门前静坐。

　　新加坡堪称商业规划的典范。商业网点发展规划，是该国城市发展规划的一个组成部分，占有十分重要的位置。在新加坡，商业规划由城市重建局负责，这是国家发展部下属的一个法定机构，是新加坡国有土地用途的策划部门，商业网点规划、城市发展规划、交通发展规划均由城市重建局负责，因此能做到商业网点发展规划与城市发展规划、交通发展规划同步规划、同步实施。这样做的好处十分明显，新加坡的商务、商业设施虽然十分集中、密集，车辆川流不息，但是给人的视觉是感到这座城市人口不多，十分闲适，干净整齐，井然有序。新加坡虽然与我国情不同，但在商业网点规划方面，有许多方面值得我国政府借鉴学习。

　　市场将趋于理性的一个很明显的征兆是投资者也变得更为专业化，因此简单地说资本会马上从住宅过渡到商铺是不准确的。陈建明本人经常到全国各城市为商业地产投资机构与个人做咨询、交流，他比较2003年与2005年两下温州的经历，感到投资者的专业程度、学习态度真的不同了。2003年10月去的时候，大家关注的是哪里有新开的商铺，反正到处有钱可赚；2005年6月又去了一次，陈建明给当地的投资机构、投资人去讲课，大家关注的是开发商怎么招商，“只要商家签约，我马上给你钱”。

　　商业地产需要规范化运作的外在原因是“狼”的侵入，去年底零售业的闸门打开后，摩根斯坦利、新加坡凯德置地、高盛等知名公司迫不及待地大举进入京沪两地的商业地产。这一方面说明中国商业地产的潜力之大，另一方面给在十字路口徘徊的中国商家提出了严峻的挑战。-

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