90平米的横竖撇捺

　　从90平米的切口进入，可以洞察中国房地产业和城市居住的变迁。90平米成为缓解阶层矛盾和贫富对立的一个界 碑。我们的生活方式会有所平衡或断裂吗？

　　文/胡赳赳

　　如何把一个硬性之规理解为一个绝佳的创意？比如为什么要讨论90平米而不是80平

米或是100平米，这其中有 什么样的玄妙吗？

　　一年之前，经济学家易宪容快被一个追问句逼疯了：“你凭什么断言上海房地产泡沫是50%？这个数据怎么得来的 ？”

　　所有这些问题都不是无序复杂性问题，解决这些问题的钥匙掌握在统计学手中。但是，那些传统的现代

　　早在1961年，雅各布斯就在《美国大城市的死与生》中提醒我们说：“从逻辑上来说，认定城市问题是一种无序 复杂性问题，规划者和住宅计划者们——无须任何思考——就可以得出这么一个结论，那就是，任何城市功能上的问题都可以 得到纠正，就像是打开抽屉，换上新的东西一样简单。”

　　最新的变种则为，市民们生活的城池在决定它们前途的人那里，被打开抽屉、取出试卷，像老师给学生打分一样，打 出一个90分：从6月1日开始，新建住宅项目需要90平米以下的户型占到总面积的70%。

　　这更像是一个技艺高超的统计学专家所调查出来的数字，但遗憾的是，没有一个人站出来说：这是我的杰作！

　　横：90平米是横亘的一道鸿沟

　　90平米将成为横亘在造房者和买房者之间的一道鸿沟。这个硬性之规所代表的绝佳创意正在于：它对建筑师提出了 更为苛刻的要求，而这将刺激他们的自尊心和灵感，使他们在面对浩大的图纸时，面前多了一把更为精确的尺子。

　　90平米，一个不可逾越的界线。富有者可以通过购买两套打通的住房，从而获得他所需要的面积：180平米或更 多。而习惯于130平米大小的南方居民们则可以买两套紧邻的房子：80平米和50平米。这中间，他们要为购第二套房屋 而多交税，这自然转嫁到房价上了——我们很难就此看出房价的下跌。

　　至于贫穷者，本意是通过90平米界线来获取帮助的群体。他们终于可以通过低总价而获得住房。事实并非如此，商 品房并不适合他们，他们不期望拥有产权证，他们只希望有廉租房。

　　经济学家赵晓对《新周刊》说：“现在，每年进城的农民工有2000万，加上原有的1个亿，5年后，这2个亿的 庞大群体的住房问题如何解决？”

　　“城市病”归根到底是“房地产病”。本刊当年的专题《城市败笔》中所罗列的十大败笔，至少有8条与房地产有关 。

　　中国人民大学法律社会学研究所所长、社会学家周孝正悲观地向本刊表述了他的观点：改革正在“去神圣化”。“房 改完了工薪阶层买不起房，医改完了老百姓看不起病，教改完了学生上不起学。”他说，以股市为例，老百姓亏了1.5万亿 ，但是2004年股市上的高管却一年诞生了112个千万富翁，48个亿万富翁。

　　“我们的城市化有些荒唐。”周孝正说，现在在北京，即使住在所谓高档小区里面，他的生活质量也在下降。“如何 搞城市化，一定要反思西方300年传统工业化给大家带来的理性狂妄。”

　　“通过常识和对比，比如说我在北京生活了快60年，通过我亲身的体验，北京一般老百姓的居住水平下降了。我们 现在的科学发展观是以人为本，指的是人的最根本利益：第一是身心健康，第二是健康快乐，第三要可持续的快乐。”周孝正 说，“我们应该把最终的立脚点落在以人为本，人的本就是：清新的空气、清洁的饮水、安静的环境、健康的食品。汽车尾气 超标了，立即要停，新鲜的空气是人类根本的利益，所以发展不能影响空气的清新。”

　　中国有5.9万个开发商，周孝正同意一个专家的看法，应该让这5.9万个开发商“统统解散”，成立住宅合作社 自己盖房。周孝正每报出一个数据，都会脱口而出数据的来源：“全世界100首富中只有4个开发商，而中国100首富中 有70个是开发商，另外还有20个‘卖假药’的。”

　　90平米分界线所带来的城市微缩景观，最乐观的估计是，每个中国城市70%的人群居住在小于90平米的房子里 ，而另外30%的人交纳更多的钱住在更大的房子里。他们对空间只具有“非此即彼”的“选择权”，你只需回答“是”或“ 否”，就可以跨越90平米的鸿沟。

　　竖：90平米是竖起的一个牌坊

　　因为90平米，我们和他们被一分为二，被强制性打上空间烙印。能做的只是承认所强加的区别，随遇而安。并且遥 想，90平米在“别处”能做什么？

　　在美国，90平米对于一个中产阶层而言，可能只是“毫宅”，在日本和香港，却可以称之为豪宅了。他们也有90 平米分界线吗？事实上没有。在韩国，个人最多只能购买600平米的房屋面积。

　　中国艺术研究院建筑批评家王明贤说：“90平米可能相当于计划经济时代的处级福利分房吧，小三居或两居。”

　　在他看来，90平米是没有研究消费心理学、人体工程力学和社会生态学所制造出来的一个“标志”。

　　在历史镜像中，苏州式园林才是最适合“诗意栖居”的处所。90平米也许只是一个小别院、一个小亭台、一处书房 、一道竹林，N个90平米才能组合出中国最美居住环境，但这对当代中国人而言，无疑是一个奢侈的梦。

　　苏州式园林只存在于园林博物馆中，还是少数富豪们的大型玩具和游乐场，它的退场和淡出只能表明在明清史上所养 成的生活方式的彻底铲除。尽管不乏打着苏州园林招牌的开发商在90平米的分界线之前进行“复辟”式的造园活动，但那是 徒劳和蒙敝之举，有其形而无其质。抽水马桶、有线电视和无线网络构成的后现代空间轻而易举地把“缓慢”这种生活方式击 得粉碎。

　　另一方面，更多的人还在为90平米以下的房子而努力，这种历史图景与现实纠缠的空间转换使得人有被扭曲的嫌疑 。但这恰好是一部中国住宅发展野史所能给出的最真实的写照和最吝啬的派送。

　　苏州园林以降，四合院也是不错的选择。甚至于可以与江南的住宅样式分庭抗礼。

　　以鲁迅的居所为例，据考证在北京共有四处。其中八道湾宅甚至比后来作为鲁迅博物馆的西三条胡同21号院还有名 。

　　1919年，鲁迅兄弟俩以省吃俭用储蓄的钱，加上卖掉绍兴故宅所得1000余银元，买下北京新街口八道湾一套 大四合院，这是一套三进的四合院，也就是一个大四合院里，不算厢房有三排正房，共有20多间房子。房价3500银元， 中介费173银元，税款180银元，自来水管费115银元，为了这个新居花费4000银元左右(折合今16万元)。这 时，周作人在北京大学担任专职教授，月薪240银元，兄弟俩月收入共600多银元(折合今25000元以上)，房价相 当于他们7个月的薪金总和。

　　现在一个不赚外快的大学教授，用14个月的薪水连首付款都凑不齐。而在计划经济时代福利分房的受益者，将三房 一厅或四房两厅变卖之后，迅速成为百万富翁。与此同时，筒子楼、大杂院和棚屋在城市“迁建”的名目下土崩瓦解，无家可 归的人能否为90平米的救命稻草注入新的活力？

　　90平米所代表的是一种经济资源、居住资源乃至于生活方式资源的重新分配，不可否认的是它降低了“准入”的门 槛，使中低收入者不用跳起就能摘到桃子。但庞大的市场需求是否仍会为价高者所把持，“桃子”是否仍会被利益驱动的“中 间人”人为地转移到高处，却是谁也无法保证的。

　　如果90平米所代表的意义只是个可资纪念的牌坊，它在历史推进的住宅演化过程中，只是一个不成功的符号，那真 的是我们的居住质量越来越下降了。

　　撇：90平米是撇开的一种生活

　　90平米的建筑面积意味着一种新的生活格局演变，这种新的空间的批量制造，随之而来的会是无穷无尽的烦恼和抱 怨：你一开始会嫌它大，而几年后又会嫌它小。

　　它将不能简单地用局促、促狭、凑合、将就、满足而不满意、高兴而不开心这样的词来描述。有诗人说过，“它痛恨 自己未能如此优美”。的确如此，90平米的鸡肋式空间，你打算做什么？

　　它会不会诞生一种新的强迫症，使人对90平米的事物抱有异常而极端的兴趣？在90平米的个人办公室办公，有资 格的情况下享用90平米的花园、给90平米的草坪除草、拥有90平米的车库。当然，这里所表达的是富人的一种达致偏执 的乐趣。

　　我国住房持有率达到了80%左右，人均住宅面积达到26平方米，这一数字居于世界较高水平。也许，90平米的 念头正是来源于此，一个三口之家，所需要的正是人均面积的三倍左右。90平米，不就是最佳尺度么？

　　北京星河湾是众所周知的豪宅，但这次，业内人士说它将按规定修改它的计划，90平米的房子须占到面积的70% 以上。于是，小于90%的“豪宅”将会在北京破天荒地出现，一个“五星级”的家也许只有50平米。

　　从2004年开始的房地产宏观调控，两年来对人们生活的影响是：赶紧买房吧，等不到跌的那一天。尽管民间不买 房运动轰轰烈烈，呈现出“非暴力不合作”的民怨倾向，但正如经济学家赵晓告诉本刊的那样：“这种声音仍然被忽略了，对 公共政策和发展模式的不满看起来无效。”

　　赵晓更愿意用“民意市场”来指认房地产市场的本质，因为房地产市场在西方也不是完全的市场，而是权力资本的舞 台，宏观调控也应给每个人适当一票征求他们的意见。

　　赵晓住过70平米的地下室，也住过90平米的两居，他的生活积累使他对现在的政策感同身受：“我承认非市场的 手段伸得过细了。”他认为，过去管理者卖地，像商人一样，价最高者得，只有效益导向，没有公平导向，现在，积极的一面 是开始顾及公平了。

　　一部分人认为，90平米的标准虽然不是最佳标准也不是最科学的标准，但至少提供了一种标准和价值体系。《经济 观察报》首席记者章敬平说：“划线这个手段是不是最好说不好，关键是对哪些人有利，实施效果如何？”

　　“90平米”一刀切太不符合中国国情和人情。就中小面积、中小套型的普通品质的商品房来说：北京的“90平方 米”至少要50—60万，而昆明只需20—30万；上海的“90平米”可以满足普通家庭夫妻加一个小孩和一个老人或保 姆的基本居住需求，而重庆的“90平方米”只可以满足普通家庭夫妻加一个小孩或老人的基本居住需求；难道要把买房户都 培养成统一居住方式、统一生活习惯的标准户吗？

　　捺：90平米是捺下的一种心态

　　九部委联合发布的《关于调整住房供应结构稳定住房价格的意见》中要求：“明确新建住房结构比例。自2006年 6月1日起，凡新审批、新开工的商品住房建设，套型建筑面积90平方米以下住房(含经济适用住房)面积所占比重，必须 达到开发建设总面积的70%以上，直辖市、计划单列市、省会城市因特殊情况需要调整上述比例的，必须报建设部批准。”

　　北京开发商潘石屹认为：“目前房价上涨，空置率同时在提高，根源是二手房市场没有根本建立起来，尤其是没有把 前几十年分配的旧房子在市场上流通起来。甚至有的人会有种绝望感，认为一辈子赚的钱也不可能买一套新的商品房。而解决 这些问题的办法不是靠新建房去解决，而是靠旧房子在市场上流通去解决。”

　　全球最大的房地产综合服务提供商21世纪不动产与其他房地产商一样，坐下来紧急“研究”了新政出台后的“对策 ”，其中国区域的副董事长卢航表示：“大家的目光仍然集中在新房的开发量上，而没有想到二手房市场与一手房市场联动带 来的稳定性结构。只有二手房市场正常运转，才会向一手房市场释放出更大的需求。另外一个现象是，基本上现在过了三个月 的楼盘销售期，就进入尾房和存量房市场了，二手房市场是一个经营与服务的概念而不是开发的概念，它不是一次性的，而是 长期的。二手房市场将成为未来的主流房地产市场。”

　　“你不要完全听开发商的。”经济学家赵晓提醒说，开发商的判断仍然是房价仍会涨，但开发商是用市场的方式在说 话，而现在的房地产市场并非一个完全意义的市场。

　　在深圳，普遍认为90平米不符合深圳居民的住房需求，网友们联名希望深圳市政府能有更适合地方性的细则出台， 并提出如果能将分水岭改为120平米会更适合深圳的实际情况。

　　在上海，90平米实际上是针对初次置业的，而在上海这一比例仅为30%，更多的是改善型的用户。所以要让90 平米以内的房子占到70%，实在有点本末倒置。正如赵晓所说：“90平米之规对某些城市是荒诞的，对某些城市具有合理 性。”

　　在广州，有市民认为90平方米不够住。建议广州政府应该把户型分水岭的面积适当加大一点，100平方米则比较 合适。

　　城市专家王军说：“90平米之规是富人给穷人陪绑。”他进一步提醒说：“中国还不是一个创新型国家，如果房地 产的成本上去了，将是个灾难。”

　　他说，通过房地产转移的社会财富，已经导致了国内的有效需求不足，中国外贸依存度(进口和出口贸易总额在GD P中所占的比重)高达60%，经济运行风险加大。

　　王军表示，一定要改变住房消费阶层的心态：住房子必定要买房子。也一定要改变开发商的开发心态：建设廉租房是 赔钱的。他举例说，在英国只有60%的房屋自有率，而在中国却有80%，住房必买房使得一部分人成为“房奴”。在英国 市中心，1/3的可承担住宅为廉租房，由政府提供担保，银行资金支持，提供给中低收入者入住，这为工业化时期经济保持 住劳动力优势提供了保障，到中低收入者有支付能力时，政府再将房子卖给对方。

　　“现在银行有9.2万个亿的存差，有6万多个亿因找不好的项目贷不出去。”王军说，投资过剩和有效需求不足仍 然是大国现实。“我们是超生的一代，20年后老了，社会保障机制不足，如果还买不起房，就被社会抛弃掉了。”

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