“以房养老” 新模式呈现四大误读

　　北京部分社区里出现了一种新的养老模式——“反向抵押贷款”，人们形象地称之为 “以房养老”。这类似于在发 达国家流行的“倒按揭”。

　　当人们开始对这种新型养老模式的出现高唱赞歌时，记者调查发现，这种模式不仅在我国城市施行的现状并不乐观， 而且人们对所谓“以房养老”模式仍存在着诸多误读。

　　“以房养老”新模式呈现四大误读

　　□ 本报记者袁婷实习记者杨璇

　　“以房养老”门庭冷落

　　张金喜老人原本平静的生活被近日一个消息打乱了。

　　家住北京崇文区的张金喜今年65岁，儿子在外成家立业，老伴也于两年前去世，是个不折不扣的空巢老人。自从老 伴去世后，张金喜老人一直过着孤独而又平静的生活。

　　这两天，张金喜听说北京出现了一种可以实现“以房养老”的保险产品——住房“反向抵押贷款”。这一新型养老保 险品种与在发达国家流行的“倒按揭”做法基本相同：即老年人将自有房产抵押给保险公司，保险公司按月向投保人支付资金 ，直至投保人亡故，保险公司收回该房屋。由于这一操作模式中资金和抵押物品的流向，与银行贷款按揭正好相反，因此被形 象地称为“倒按揭”。

　　这个消息让张金喜老人动心了。老伴在世时，他们买下了现在居住的这套60平方米的房子，他的儿子明确表示在老 人有生之年不要这套房子。张金喜老人的退休金将近800元，儿子虽然每月都补贴他零用钱，但他想，房子再大也是自己一 个人住，如果能抵押给养老院，既省了儿子的钱，也有人照顾自己。在自己身故之后，房屋归属于谁已经不是他能操心的事情 了。

　　张金喜老人越想越觉得有道理，他一边打听哪个社区接纳这种养老方式，一边将自己的想法告诉给在外地生活的儿子 。没想到的是，张金喜老人的儿子首先就反对父亲的想法。他既害怕亲属嘲笑他不孝顺，又担心房屋产权最终无法顺利收回。 另一方面，张金喜老人通过各种渠道，居然也没有打听到，北京到底哪个社区能接纳他这样“以房养老”的老人。

　　相比而言，南京市一些和张金喜有过相同想法的老人更容易找到这样的养老院。南京汤山温泉留园老年公寓曾是我国 内地最早推出“倒按揭”模式养老的机构。一年前当汤山温泉留园老年公园大张旗鼓地宣传这种移植国外的养老方式时，国内 各媒体纷纷给予关注甚至较高评价。

　　一年后，当记者联系南京汤山温泉留园老年公寓时得知，当年被看好的“以房养老”的新型养老模式，现在虽然没有 销声匿迹，却也门庭冷落。公寓负责人告诉记者，这种方式主要针对孤寡老人，要求老人拥有60平方米以上房屋的产权，房 屋不抵押，只是由公寓进行托管出租。从去年到今年，公寓统共也没办理几笔这样的业务，数量有限。

　　北京的情况似乎也不乐观。戴德梁行泛城(中国)综合住宅服务项目总监岳锋钢告诉记者，北京确实存在这种社区养 老模式，但经营上出现和南京模式类似的敏感问题，现在至多是一种个人的投资行为，而不是一种养老趋势，更不是国家的政 策。

　　误读一：“倒按揭”是养老金全部来源

　　张金喜老人说，他之所以对这种“以房养老”的方式很有兴趣，其中一个重要原因是养老院每月能支付给他一笔养老 金。张金喜老人听说，按照他的年龄和他房屋的地段、面积计算，他每个月能得到2000元以上的“倒按揭”。对于每月只 有不到800元退休金的张金喜来说，这个收入很有吸引力。

　　毕竟，以房养老这种模式首先解决的还是养老金问题。因此当全国政协委员、建设部科学技术司司长赖明和九三学社 在政协会议上提出这种养老模式后，不少媒体和保险界人士都用“60岁前人养房，60岁后房养人”来评价。

　　中国

　　浙江大学经济学院柴效武教授特意算了一笔账：老人以机构养老和居家养老为主，市中心养老机构每月的基本花费在 800元到1000元左右，而大多数老人的退休金在1000多元左右，如果老人进行机构养老，可想而知，生活相对比较 拮据。但是如果一位老人有一套100万元的住房，老人可以将该住房抵押给银行，在有生之年，每月获得一定数额的贷款补 贴退休生活，其生活质量将极大改善。

　　这样分析使得以房养老的经济可行性大增，然而这里面仍然存在着被忽视掉的误读。以房养老的前提条件是老人拥有 房屋的完全产权。中国人民大学老年学研究所杜鹏所长说：“现在已步入老年的人，大部分并没有购买商品房，而多是单位分 房，真正有条件以房养老的人，是现在四五十岁、购有商品房的中年人。”

　　其次从北京、上海、南京、重庆等城市的实践来看，大部分“倒按揭”都要求房屋在60平方米以上，老人年龄在6 0岁以上，这两个条件其实已经将适用这种养老模式的老人限制在一个相对数量并不大的圈子里。事实上，对于这个范围内的 老人来说，“倒按揭”补偿的资金并不是养老金的最主要来源。房屋提供的倒按揭资金只是他们养老金的补偿，不是支柱。

　　误读二：“倒按揭”能免除赡养义务

　　和张金喜老人一样，北京的宋女士也在打听“以房养老”的社区，但她和张金喜的处境不太一样，她的需求不是领取 “倒按揭”养老金，而是有人能陪她说话，不让她感到孤独。

　　62岁的宋女士，在距离市区较远的五环附近拥有一套面积150平方米的住房，房屋九成新，经评估房屋现价80 万元。按照中国房地产开发集团总裁孟晓苏的推算，宋女士如果将房屋抵押给保险公司，她每月能得到将近4000元的保险 金。宋女士的女儿在国外生活，她自己的退休收入加上女儿给付的赡养费已经超过4000元，从经济角度上，“以房养老” 方式对宋女士没有特别的吸引力。

　　宋女士说，她离异多年，自己抚养女儿长大。女儿结婚后和女婿一起到国外生活，她的生活一下子没了重心。这两年 她也雇过保姆和她做伴，但多年的独身生活让她难以接受和保姆一起过日子，况且她觉得自己目前还不算老，雇个保姆反而别 扭。宋女士向往社区的养老模式，主要是想有人能陪她说话，不让自己感到孤独。

　　但宋女士的愿望和实践中的“以房养老”还存在着误差。孟晓苏认为，我国最有可能实现的“以房养老”模式不是将 房屋抵押给社区，让社区成为这个法律关系中的一方，而是由保险公司成为“反向抵押贷款”的介入者，投保人可以用居住房 屋的产权作抵押，按月从保险公司领取现金直到身故。因此它实际上是一个保险产品。

　　换句话说，无论是银行还是保险公司介入“反向抵押贷款”，以房养老模式解决的还是谁给付养老金的问题，而不是 谁来照顾老人的问题。老人在哪里养老，如何度过晚年时光，谁来照顾他们的起居，谁为他们排遣孤独，这些困扰着中国老龄 化社会的核心问题并不能因为“倒按揭”而得到妥善解决。“倒按揭”至多能补偿养老金，却无法免除儿女的赡养义务。

　　这也可以解释为什么在国内几个城市出现的“以房养老”机构都偏重于家庭结构特殊的家庭，似乎“以房养老”成为 孤寡老人和空巢老人的专利，当然并不是所有的孤寡老人都能享受这种新型养老模式，适用这种模式的其实是那些孤独的“房 产富翁”。

　　一些社会学专家曾评价，对“以房养老”模式过度抬高的隐患之一就是，将养老的概念等同于给付养老金，以为让老 人生活、医疗的费用有着落就解决了养老问题。这无疑夸大了赡养义务中经济扶助的成分，而忽视了儿女在赡养义务中还应履 行的照顾义务。

　　误读三：“以房养老”改变“养儿防老”

　　张金喜老人将住社区养老的想法告诉儿子后，儿子表示强烈的反对。在儿子看来，他赡养父亲是天经地义的事情，虽 然他现在身在外地无法尽照顾之孝，但给父亲赡养费是不能推卸的义务，父亲没必要将房子抵押出去换“养老金”。相对的， 他也认为，父亲的房产应该留给儿子，而不是变更为养老机构所有。这是他对家庭功能的理解。

　　当人们认为，“以房养老”只是改变了养老模式的时候，专家认为，“以房养老”改变“养儿防老”的养老模式的同 时，也在冲击着家庭功能的变化。中国人民大学老年学研究所杜鹏所长说，中国老人通常的做法是将房产传给子女。这种做法 缘于一种家庭功能的观念，几千年流传下来的观念不可能轻易被一种新型的养老模式而颠覆。

　　“以房养老”本是个舶来品，从它在西方国家、新加坡到我国的变身过程中就可以看到，我国固有的家庭功能观念发 挥了强大作用。在美国，“以房养老”有这样一种模式，退休人员可将自己的房屋做抵押，每年从银行取得一定的贷款作为生 活补贴。夫妇去世后，房屋首先被用来弥补银行借款及其利息，有剩余时再留做儿女继承。虽然这也牵涉到儿女的继承问题， 但与中国父母将房屋无偿“留给”子女是完全不同的两种情况。

　　误读四：重观念改变轻操作难度

　　年初，中国农业银行等金融机构曾对推出“反向抵押贷款”业务表示出极大关注，近日记者联系农业银行和光大银行 信贷部工作人员时获知，目前银行对此项业务还处于观望中。

　　我国社区养老模式还处于起步探索阶段，目前业界分析最有可能成为“以房养老”模式介入者的是银行或者保险公司 。孟晓苏主张，“倒按揭”的介入者应是保险公司。这样投保的老人能够在收入低谷期开启“房产金库”，有效补偿老年生活 ，这一寿险服务使产权住房成为一种“养老储蓄”，为养老而储蓄不再必要，真正实现“以房养老”。

　　但

　　浙江大学经济学院柴效武教授更倾向于让银行成为“反向抵押贷款”的介入者。柴教授认为，这种养老模式包括售房 和养老两个步骤，合并在一起，直接由银行来办理。银行信用度相对较高，可以增加业务量，降低交易费用。银行如果愿意接 受这项业务，一方面屋主将获得银行分期返还的房款，另一方面，银行的利润可能来自房屋未来的增值、原价和房屋未来价值 之间的差额等等。

　　但国内银行机构同样也有困惑。光大银行私人业务部个人信贷处处长肖英男认为，这项业务要求银行主动地去经营房 产。银行通过反向按揭，即使拿到了房产，但如何处置仍是个大问题。以往国内银行置房产都是被动的，都是处理的抵债房等

　　如此看来，在我国推行“以房养老”模式的难点，不仅在于社会学者所担忧的养老观念，还有经济学者所分析的、更 为复杂的现实操作层面，最关键的问题是这种模式很难走向市场化。(版权声明:任何媒体转载该条新闻，须注明来源《民主 与法制时报》,否则追究法律责任。)

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