房价不断上涨，普通民众普遍感叹买不起房子。于是，相关部门不断出台各种措施，从系统的宏观调控措施，到不同的官员表态，应有尽有。比如，国土资源部官员就表示，将更为准确地界定别墅的范围，并禁止这方面的用地。（中央电视台《经济信息联播》）
其实，就在几天前，北京市已经公布了今年的土地供应计划，据此，今年将限制高档住宅商品房土地供应，禁止高档别墅用地。这类措施或许可以节约土地资源，但它们不大
可能抑制房价上涨。相反，这些措施可能使房价更快上涨。
在房屋买卖中，影响需求的主要因素是利率、土地供应量、房屋供应量等变量，及人们对于这些变量的预期。假如人们确信，土地供应正在减少，那他就会相信，房屋价格将会继续上涨，此时，如果利率维持在较低水平，他就会作出入市购买的决策，从而形成对房屋的新需求。而开发商预期到消费者的这种反应，自然会抬高房屋价格。
因此，抑制房屋价格，就政府所能利用的经济政策而言，主要不外两条：第一，提高消费贷款利率，增加购买成本，抑制人们的购买热情；第二，增加土地供应量，让人们形成房屋供应将会大于需求的预期，这同样会抑制人们的购买冲动。购买意向萎缩，开发商心中发虚，自然会降低报价。
为应对房屋价格持续上涨，与土地供应有关的各项政策，大多是缩减土地供应，或者提高了获得土地的门槛，提高土地转让成本。
比如，2005年，北京市住宅商品房用地实际供应量为627公顷、商服用地428公顷，两者供应量大大低于原计划，只完成了计划的35.8％和77.8％，而新公布的2006年的供地计划，住宅土地计划供应量比2005年又有所下降。这种局面推动土地价格急剧上涨。土地缩减导致住宅供应量下降。2005年全年，北京市商品住宅新开工面积1983.2万平方米，同比下降10.1％。预期到供应将会减少，消费者自然会积极入市，从而推动房屋价格上涨。因此，从去年下半年开始，房地产市场宏观调控的雷声犹在耳边回响，而北京市房价已经开始不断上涨，仅今年1、2月份，就增长了17.5%.广州的情况大体类似。
于是，有关部门和专家又开始把矛头指向高档住房和别墅，认为这些单价较高的房屋供应量过大，拉高了房屋总体平均价格。因此，这两年来，政府连续采取严厉措施。专家们分析说，严控高档房土地供应，不管是从算术平均还是加权平均来计算，都将有利于拉低房价。
但是，要使这一政策发挥效力，要有一个前提：中低档住宅用地供应量显著增加，并弥补高档住宅用地缩减的缺口，从而保持住宅土地供应总量增加。否则，高档住宅供地减少，必然产生两个效应：第一，推动高档住宅价格更快上涨，因为这个细分市场的供给将会减少；第二，同时，这一市场上消费者的购买力得不到有效释放，将会转向中低档住宅市场，从而推动中低档房屋价格上涨。尤其是，大量投机性资本似乎主要集中于高档项目与中档项目交界的地方，买主很快可以将目光下移。于是，为了解决中低收入群体住房问题的政策，到头来，反而让他们所要买的房屋可能被比他们收入更高的群体抢走，至少使其价格涨得更离谱。
因此，决策部门在做自己的推理的时候，要更加清楚和相信市场自身的逻辑。面对目前房屋价格仍然非理性上涨的局面，一个有利的选择是，保持高档住宅土地供应量不变，同时大幅度增加中低档住宅用地供应量，尤其是在城区增加经济适用房的供应量。这样，各个层面的需求都将得到有效释放，至少各类消费者都将形成土地供应、房屋供给充裕的预期，这种预期将会减缓人们的购买冲动，从而诱导房屋价格回归到理性轨道。目前抑制土地供应量，不管是哪类住宅用地的土地供应量，都会推动整体房屋价格上涨。
□秋风（北京学者）
