经济人之易宪容专栏
去年广州土地拍卖创下两项“天价”记录的琶洲两地块，最近都因中标方拖欠地价，被广州市国土房管局收回。不少人对这种现象提出质疑，比如广州楼市是否出现泡沫迹象？有无必要对现行“价高者得”的土地拍卖机制做些调整？其实，“天价”地的收回并非土地拍卖机制惹的祸。
近年来为什么各地的土地拍卖连创新高？其中有这样一些问题。一是在土地拍卖时，房地产开发商预期该地建好房子后，价格一定会很好，也就是投资回报率会很高。如果没有出售房价好的预期，土地拍卖时的价格也就不会冲到当时购地者所认可的高位。
二是土地拍卖出来的所谓“天价”，其参照物是什么呢？是以市场的价格为参照物还是以非市场的价格为参照物？如果以市场的价格为参照物，那么刚刚发展起来的土地拍卖市场所依照的东西不会太多，即使广州也是如此。因为以前开发商获得土地基本上是通过非市场的方式。如果以非市场的方式为参照物，那么两个不同的价格相比没有多少意义。特别是像土地这样的物品，它具有唯一性，以非市场条件下的低价来对照市场环境下的高价，开发商当然不情愿。一种十分稀缺的物品的交易由非市场方式向市场方式转变，其价格上升也是很自然的。只不过这种物品的价格上升后，其成本分摊的方式不同，要承担的人不同。也就是说，当房地产市场的暴利转化为市场的平均利润时(土地拍卖所需的高成本要房地产开发商来承担)，开发商是不情愿的。
三是房地产开发商通过拍卖的方式获得了土地，为什么会把如此稀缺的资源又拱手相让呢？可能在于他们对土地建房后的销售价格能否达到预期产生了怀疑。房地产是一个周期性相当长的行业。在土地拍卖时，由于房地产市场的繁荣，其土地预期价格也就高；当市场发展出现周期性变化时，土地的预期价格自然会降低。而土地拍卖后要求退回也就说明房地产开发商预期当地房地产市场的变化是下行，因此他们不愿承担下行风险。
同时，我们已经看到了，以往房地产开发一直在叫嚷的地价决定房价，地价推高了房价的谬论在此也完全破产。因为不仅从经验上来说，即从1997年到2004年，土地购置面积以年均29％以上的速度增长，但单位土地购置费用的绝对水平却比较低，除2004年高一些外，前几年单位土地购置费用增长率平均仅为3.6％，但房价增长率却远高于此。从这个事件中我们也应该看到，由于房地产开发商预期到未来的房价走势不理想，所拍卖地价水平无法承担因而只能退出该市场。
房地产开发商在获得拍卖的土地之后为什么会退回？并不是由于“价高者得”的土地拍卖机制有多少问题，而是这种拍卖机制的合约履行机制有问题。因为，尽管目前土地公开拍卖的机制并不如发达市场机制那样完善，如竞标者的综合因素(包括实力、信誉、设计方案等的可行性)考虑不多，但作为一个基本合约设定，任何违约者都要承担违约后的巨大风险。特别是这种高价格的合约设计、签订与获得，合约双方都可能面临着巨大的风险。如果违约成本很低，或者说违约遭受到的损失可能比履行合约要承担的损失小得多，那么违约者随时都会退出这个合约。
总之，土地拍卖机制是土地市场化的必由之路，在国外这种拍卖方式也盛行了几百年，为什么一到中国就会失效呢？并不是这种拍卖机制本身有多少问题，而可能是没有与这种土地拍卖机制相应的制度规则与制度环境。因此，如何寻找一种更适合中国的土地拍卖机制也势在必行。
(作者系著名金融专家)
本版言论仅代表作者个人观点
