作者：顾建发      

　　据《东方早报》7月20日报道：针对当前商品房销售中“少量多批”“捂盘惜售”有所抬头的情况，上海市近日出台《上海市商品房销售方案备案管理暂行规定》，规定商品房的销售方案须经备案并在售楼场所予以公示；区县房管部门则应通过销售方案备案和房地产登记等手段，制止开发商捂盘惜售。预售面积不得低于3万平方米，销售方案须经备案并公示。

　　这是上海市政府有关部门自去年10月份对房地产市场进行“救市”以来，第一次开始“浇水降温”。为什么时隔9个月，政府主管部门的态度来了个180度的大转弯，主要原因是：

　　今年春节至今，上海住宅市场从一波小阳春的行情发展成为“主升浪”行情，日成交量从300-400套增加到600-700套，再到1000套以上，达到了上海房地产市场繁荣时期的水平。2009年上半年，上海一手商品住宅成交面积超过880万平方米，和去年上半年相比增长了70%。市场库存急剧下降，库存量只有3-4个月， 根据网上房地产的数据：截至7月20日，可售住宅套数仅37114套，面积522.73万平方米。与此同时，随着市场回暖，商品房销售中“少量多批”“捂盘惜售”的“饥饿营销”法，已从个别有所抬头到成为一种普遍现象，这更加剧了市场恐慌。6月19日-6月21日，上海楼市迎来17个楼盘井喷式的开盘狂潮，无论是市中心或郊区，在松江或南汇，这些楼盘的售楼处前尽是排起的购房长队。

　　同时，房价也出现不同程度的上涨，中房上海住宅指数今年6月比2008年12月上涨65点，涨幅3.46%，许多楼盘的涨幅超过了两位数，一些市中心楼盘的涨幅超过30%。7月17日，2180套房源入市，但是价格却普遍上涨了10%至20%左右。

　　上海房价的迅速上涨已引起上海市委市政府的高度重视。在7月14日结束的中共上海九届市委八次全会上，中共中央政治局委员、上海市委书记俞正声指出，要高度关注房地产问题，保持房地产市场稳定健康发展。同时， “开发商加价销售”开始被认为是除供求关系之外，推动房价过快上涨的主要因素之一。上海市住房保障和房屋管理局局长刘海生曾表示：“房价上涨主要原因除受供求关系影响之外，部分开发商加价销售也推动了价格上涨。”

　　今年以来，上海房地产业协会已经多次组织沪上各大开发商进行座谈，主题基本上都围绕着一个重点展开，就是要求各大开发商要珍惜目前的市场，不要盲目涨价。然而，市场依然我行我素，并且大有愈演愈烈的态势，在二手房市场甚至出现局部有价无市的现象。因此，房价上涨过快导致政府直接干预。对此，市场出现各种各样的声音，其中有不少人认为：政府管得太宽了，居然连企业的营销方式也要管，是不是要回到“计划经济”的年代？我们以为：此言差矣。

　　首先，从经济学角度来看：现代市场经济发展的事实已经充分证明，市场机制这只“看不见的手”远不是万能的，经常会出现运转失灵的问题。必须通过政府规制来解决。政府规制是一种政府或国家对经济的干预行为，政府规制的对象是微观经济主体的经济行为，政府规制的途径是制定和实施有关的政策法规。因此，政府规制能够在一定程度上解决市场失灵问题。

　　其次，从市场角度来看：房地产市场不是一个充分竞争的市场，因为房地产企业处于垄断地位，一定程度操纵房地产的市场价格；其产品(住宅)也并不是完全意义下的商品，带有准公共物品的属性。因此，政府的干预是免不了的事。

　　第三，从政府的角度来看：希望保持房地产市场稳定。当市场处于衰退萧条时，政府出台一系列的暖市政策，促使房地产市场复苏。如今房地产出现一些非理性因素，政府进行干预，希望房地产企业能够配合政府一起来维持市场稳定。如果效果不好不排除政府会再出台一些政策来稳定市场。此外，此次政府出台干预政策在具体细节上，应该更清晰更具操作性，使政策起到“精确制导”作用。

　　最后，从开发商的角度看，追求利润最大化无可厚非，但更要考虑整个社会和谐发展的需要和企业的社会责任。

　　因此，对于房地产市场各方来说，大家都要非常珍惜今天来之不易的市场形势，一旦因为房价上涨过快引起政府强力干预最终导致市场重新回落，这是大家都不愿看到的事情。(作者系上海社科院房地产研究中心研究员)