作者：易宪容

　　提要     在一个以投资为主导的房地产市场，增加土地和房源供应是无法真正做到平抑房价的，只会为炒作者提供更多的可炒作产品，让房地产市场的泡沫越吹越大。

　　截至今年上半年，北京市已出让经营性用地730公顷，为了防止形成土地恐慌，今年下半年，北京市政府将加大土地供应，预计供应量将达到1000公顷，以此来平抑房价。因为，从今年5月份以来，全国的地价都在连连攀升，特别是北京更是如此。土地的拍卖出现一个又一个的“地王”。比如，5月21日北京广渠门外10号地，楼面价超过了每平方米15000元。6月30日，中化方兴以40.6亿元又创造了广渠门外15号地楼面价、总价双料“地王”。不少媒体表示，随拍卖土地的价格快速上升，住房的价格上升更是必然。

　　对于这种说法及上述现象，有几个问题值得澄清。一是北京市几块土地的拍卖价格飙升，是不是全国房地产开发商购买土地又进入一个疯狂的时期，是不是房地产开发商又看好未来房地产市场的发展？从国家统计局的数据来看，这个问题的答案是否定的。因为，1－5月份全国土地的拍卖无论是面积还是金额都出现较大的负增长，前者为－28%，后者为－32%。也就是说，尽管北京这两块土地的拍卖出现所谓的“地王”，但实际上只是个个案，根本就没有普遍性。就目前的情况来看，全国有不少地方的土地需要拍卖出去，但是房地产开发商或是库存化程度高，或是并不看好房地产市场未来，因为不愿意冒大的风险进入土地市场。因此，国内的媒体不应该用一个个案对此大做文章，并无限夸大这种现象的普遍性。

　　二是土地价格决定房价还是房价决定地价，有人认为这是鸡生蛋蛋生鸡的问题，是谁也无法说清楚的问题。但是，按照一般的经济学常识，当然是房价决定地价。如果房地产开发不是预期未来的房价会上涨，涨到高于其获地的成本，就没有一个开发商会愿意举牌拍得土地。但是，房地产不仅是一个产品生产周期性较长的行业，而且也是一个高风险的行业。这样，房地产开发商在拍卖土地时，如果对房地产市场未来发展分析不清，那么他们拍卖土地投资房地产同样面临亏损的风险。但实际上，到目前为止，中国房地产业是只赚不赔的市场。因此，在他们看来，拍卖土地的价格高了，房价自然也就高。但是实际上无论是从房地产市场逻辑来看还是从房地产理论的内在逻辑来说，这种说法是不成立的。

　　正因为有对房地产市场的这种错误的观念，即土地的价格高会推高房价，那么要平抑房价唯一的办法就是增加土地的供给，让有更多的土地来建造更多的住房，以便增加住房的供给。现在要问的是，增加住房的供给能否平抑房价？这里就得分为两种不同的情况而论了。

　　一般来说，住房是一种两栖商品，既是投资品也是消费品。而对于不同的投资品与消费品来说，两者定价方式及需求的变化是有本质区别的。对于投资品来说，它的价格是由投资者的市场预期来决定的。如果投资者预期投资品的价格会上涨，而且还有便利融资工具及相应的金融杠杆，那么这种投资品就不在于价格水平高低，投资者都会涌入这种市场。反之，如果投资者预期投资品的价格会下跌，即使这种投资品的价格水平最低，投资者也不会轻易地进入市场。比如说，一家上市公司的股市，IPO时的发行价为10元，现在涨到100元了，但市场投资者仍然预期它会上涨到110元，所以投资者仍然会购买该股票。如果能够便利融资，这种投资需求是无限的。如果股市跌到6元，市场投资者预期该股票仍然会下跌，在这时候，投资者也不会进入市场购买。可见，投资品的需求是处于零到无限的区间。

　　如果住房作为一种投资品，当投资者预期住房的价格会下跌时，即使住房的价格最低，投资者也不敢贸然进入。反之，当投资者都预期住房的价格会上涨时，而且又有优惠便利的信贷政策，那么不仅投资者会涌入房地产市场，而且购买住房可以是一套，也可以是一百套。这时投资者的住房需求是无限的。因此，如果住房是投资品，加上可以突破第二套信贷政策限制，以极高的金融杠杆获得银行资金进入房地产市场，那么在这种情况下，土地供给再多，生产的住房再多，都是无法满足投资者无限投资需求的。所以，如果北京市不对住房需求进行界定，并禁止利用大量的优惠信贷资金炒作，房价仍然在涨，无限的投资需求会越来越膨胀。

　　但是，住房作为消费品时，其情况则完全不同。当住房是消费品时，不仅购买住房的居民对住房的消费是有限的，而且住房的价格是由居民实际的支付能力来决定。在这种情况下，住房的价格是由市场的供求来决定。即住房的价格上涨，其需求就会减少；住房价格下跌，住房需求就会增加。在这种情况下，如果住房的价格上涨，增加土地的供应，增加住房的供应，是能够平抑其价格的。但是，从最近北京及全国一线城市房价快速上涨的情况来看，基本上是以投资为主导而不是以消费为主导。

　　比如深圳这样的房地产市场，当前房价之所以快速上涨，就在于从今年3、4月份开始，房地产的需求由消费为主导向投资为主导转换。从深圳了解到的情况来看，最近房地产市场之所以从消费为主导向投资为主导转换，根本上的原因就在于各家商业银行都在以各种方式突破第二套住房信贷政策限制，让住房投资者进入房地产市场可享受住房消费者的各种信贷优惠政策。在这种情况下，投资者不仅可以享受房价上涨收益，而且也能够享受到信贷优惠政策利益。这就使得大量的住房投资者涌入房地产市场推高房价。如果不是这样，国内一线城市的房价在短期内快速飙升是不可能的。所以，如果各地政府不对住房炒作进行严格限制，落实第二套住房的政策，只是用所谓增加土地供应来平抑房价，那只能为投资者提供越来越多可炒作的产品，而不可能平抑房价。在这种情况下，当然最有利的也是地方政府，这时它们可以让更多的土地以高价拍卖出去，并促使房地产泡沫越吹越大。最后房地产泡沫破灭，银行危机及金融危机发生，让全国人民来埋单。

　　总之，在住房需求投资为主导的市场，增加住房的供应并不能够平抑房价，只会为炒作者提供更多的可炒作产品，让房地产市场的泡沫越吹越大，直到最后破灭；只有在住房需求以消费为主导的市场，增加住房供给才能让房价下跌。这些基本常识，希望大家能有所了解。(作者系中国社科院金融研究所研究员)