南方周末：地产商售楼未经验收 购房者索赔碰壁

刘昌沛与“星河湾”的纠纷至今也未解决
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　　房地产维权直通车

　　“在《商品房买卖合同》中，充斥着许多制约买房者的条款；而约束开发商的条款尽管就那么几条，却常常还履行不到位。”近日，广州和南昌的两位购房者先后向本报反映了同一个问题：开发商在交楼时不能提供楼盘验收合格的材料，但购房者对这种明显的违约行为进行索赔时却陷入了困境。

　　发展商：交楼未附验收资料

　　去年8月，广州市民刘昌沛购置了该市“十大明星楼盘”之一的“星河湾”内的一套价值130万元的“豪宅”。该楼盘的开发商是广州市宏富房地产有限公司(下称“宏富公司”)。

　　南昌市民张莉去年9月则在当地的知名楼盘“丰源嘉会”花50余万元购买了一套商品房。该楼盘的开发商是江西和诚房地产有限公司(下称“和诚公司”)。

　　今年3月，刘昌沛前往星河湾收楼时发现，宏富公司提供的材料中缺乏该楼盘验收合格的相关证明，如《竣工验收备案表》、《建筑工程规划验收合格证》等。

　　据了解，国家建设部2001年颁布实施的《商品房销售管理办法》中明文规定，只有竣工验收合格的商品房才可以出售；而建设部和国家工商行政管理总局联合制定的《商品房买卖合同》中则详细列举了发展商在交付商品房时所必须具备的各种验收资格。

　　“没有验收合格手续，怎能保证房子质量？”刘昌沛暂停收楼，并向开发商讨说法。

　　4月18日，宏富公司答复说“验收手续仍在办理之中”。

　　而张莉今年9月收楼时，也没有发现相关楼盘验收合格的证明材料。“我当时就提出了异议，要开发商作出解释并依照合同规定赔偿。”张莉告诉记者，同在丰源嘉会购房的其他百余名业主也大多因此而拒绝收楼。

　　购房者：索赔碰壁

　　事后，刘昌沛与张莉均向开发商提出了索赔。

　　“我们签订的买卖合同中确定了‘出卖人逾期交房的违约责任’，《补充协议》中也规定，若买方在此情况下选择继续履行合同，卖方应根据买方已付清的房价款按每日万分之二点一向买方支付违约补偿金。”刘昌沛告诉记者，他后来据此拟就了一份赔偿协议交给宏富公司，但对方表示要等到验收手续下达，也就是赔偿的日期最终确定后再作打算。

　　今年9月初，宏富公司联系刘昌沛，建议他先收楼，并保证“赔偿照付”。刘昌沛当时答应了，但“事后证明这是个陷阱”。

　　收楼当天，在刘昌沛办完手续后，宏富公司突然说验收材料已下来了。刘一看，验收文件的落款日期居然是今年6月。

　　一周之后，宏富公司与刘昌沛商谈赔偿事宜时，双方对合同上规定的赔偿标准产生了分歧。宏富公司表示只能依照刘已付清的首期款作为基数赔偿，且态度强硬：“要么按这个标准赔，要么免谈。”但刘昌沛认为应该以房价总额作为基数，因为“我按揭还款是以自己的房产作抵押与银行发生关系，而银行早已代我将所有房款支付给了发展商”。

　　双方当时不欢而散。而此后，宏富公司再未就赔偿问题与刘昌沛沟通。

　　对于这一纠纷，记者多次联系宏富公司的冷胜梅经理等负责人要求采访，但截至发稿时也未得到回应。

　　而张莉的赔偿要求则被开发商强硬拒绝。“因为合同中对于开发商延期交房免责的特殊原因包括了‘验收手续因质检部门原因待批或待发’，开发商就以此为由推卸责任，拒绝赔偿。”张莉说，后来她联合其他18名业主进行了艰难的求证，但无论是开发商还是江西省建筑质量监督检查总站，始终拒绝透露丰源嘉会未获得验收证明的原委。

　　无奈之下，10月27日，张莉等19户业主一纸诉状将和诚公司告到了南昌市西湖区法院，请求法院判令该公司承担延期交房的责任并给予赔偿。

　　张莉日前告诉记者，这些业主买的房才住了两三个月，就出现了较严重的质量问题。

　　律师：签合同注意规避风险

　　“我居然给房产商捡了漏。”说起后来的发现，刘昌沛苦笑。据他称，宏富公司现在公布的购房合同的补充协议中，已对开发商因无法提供验收手续而逾期交房的免责条款进行了细化，“更有利于其推卸责任了”。

　　12月20日，记者在星河湾售楼处查阅宏富公司出具的买卖合同时发现，有关逾期交房的条款果然发生了细微的变化：在出卖人可以免责的情况中，遭遇不可抗力情形下的出卖人告知买受人的期限，由原先的30天扩大为60天；原先笼统的“政府行为”细化为“政府部门延迟有关文件的批准或其他政府行为”。这就意味着，现在的购房者若遇到与刘昌沛相同的问题，开发商完全可以依照这份几乎“无懈可击”的合同免除责任。

　　“像刘昌沛与张莉这样的遭遇，不少购房者都曾经历过。其原因在于：商品房交易中，有关发展商交楼时应具备的验收合格条件的问题，目前尚存有争议。”广州市律师协会房地产委员会主任许奋飞律师告诉记者。

　　据了解，新的《商品房买卖合同》给出了“验收合格”、“综合验收合格”、“分期综合验收合格”3个概念，其中，“综合验收合格”应该是包含范围最广，对消费者权益的保护和对开发商的约束最为均衡的层次。但今年9月国务院颁布的“行政审批权取消名录”中，建设部门对住宅小区等群体房地产开发项目竣工综合验收的审批权被取消了。

　　“这意味着‘综合验收合格’已名存实亡，显然不利于规范开发商的经营行为和保护购房者的利益。”许律师说，现在，开发商一般选择“验收合格”的层次，而在界定“验收合格”的解释尚付阙如的情况下，他们往往将其“单向”地理解为工程质量验收合格，以规避其他验收环节(如小区附属设施、绿化、学区建设等方面)的责任。“更为糟糕的情形是，购房者在对购房合同尚缺乏足够了解时就草率签署，令某些开发商借机瞒天过海，在合同中暗设种种‘霸王条款’或补充协议以推脱责任。”

　　因此，许律师建议，购房者在合同签署之前即寻求专业人士的帮助，以规避合同中权责不对等的条款。“只有在合同中有了相应的规定，事后的维权才会行之有据。”

　　一旦在验收环节产生纠纷，购房者该怎么办？许律师认为：“最便捷也最有效的途径是付诸法律手段。因为只有在法庭上才能把举证责任归于开发商，要求其出具免责的证据；而消费者如果自己谋求解决，则往往会陷入无法取证的困局，导致事倍功半的结果。”(本报见习记者　朱红军　文／图)

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