撰稿／杨艳萍(记者)

　　2004年3月14日，国家统计局发布的《2003年全国房地产开发市场景气状况报告》显示，2003年，上 海市商品房平均价格达到每平方米5118元，首次超过北京成为全国房价最贵的城市。报告同时指出，去年上海房价还以24.4 ％的增长速度，成为全国房价增长最快的省份和地区之一。

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　　“5118”是否偏低？

　　高于全国均价一倍以上的“5118”一经公布，便在上海地区引起不小的争议，争议的核心，是均价“5118” 是否显得偏低。在此之前，来自上海权威部门的统计数字显示，上海的房价经过近3年的快速攀升，到2003年末，内环线 以内大部分地区房价超过7000元／平方米，中环线附近大致在6000元／平方米，外环线附近约5000元／平方米。 即使是上海郊区，各区府所在地房价也正向4000元／平方米挺进。

　　在上海，相当多的业内人士抱有类似的观点。上海荒岛房产工作室常务副总经理虞颂明用一种不容置疑的口吻对记者 说，“5118”肯定是偏低的。2004年年初，荒岛房产工作室曾对2003年上海的房价进行估算，得出的结论是均价 超过5911元／平方米。

　　3月23日虞颂明在接受本刊记者采访时说，“我个人的感觉是，现在上海内环线以内的均价，应该在每平方米9000 元左右；中环线以内为每平方米7000-8000元；外环线附近每平方米5000-6000元。如果要找每平方米4000 元的房子，估计就要跑到南汇、奉贤这样的远郊了。距离市中心40多公里的松江新城，均价都已经超过了每平方米5000 元以上。”

　　金丰易居上海房屋销售有限公司副总裁丁祖昱同样认为“5118”这个数字明显偏低，他在3月31日向记者提供 的上海2003年商品房的均价为每平方米5801元。“这是我们根据上海交易中心的统计数据计算出来的。”丁祖昱对记 者说。

　　那么“5118”又是如何得出的呢？国家统计局城调队房地产处负责这一项目的徐先生就此问题接受本刊记者的电 话采访，据他介绍，《报告》中关于上海房价的基础数据，来自上海市统计局的统计月报。“我们是将2003年内所有企业 的销售面积与销售总额相除，得出了这一均价。”

　　采访中徐先生未透露所采用的销售面积和销售额的具体数字，但他认为这一结果反映出上海、北京等大型城市房地产 业发展的一种趋势：过去集中在中心城区的房地产项目，正逐步向市郊扩展；环线以外的房地产项目比重明显增大，无疑为广 大发展商提供了更为广阔的发展空间。

　　上海本地业内人士得出的均价何以与国家统计局的均价竟然相差近1000元？仲量联行住宅部国际董事庄培基的判 断是，两者取样的标准可能有不同，在他看来，国家统计局的数字应该是可信的。

　　“尽管本地业内人士，包括部分购房者觉得‘5118’有些偏低，但是我们认为，由于目前国内房地产市场透明度 尚不理想，来自国家统计部门的数字可能更科学，更具有权威性。”庄培基说，自2003年起，上海市有关部门加大了中低 价房的供应量，比如市郊一城九镇的中低价房在统计中的比例增大，就会稀释中心城区偏高的房价，这一因素不应被忽视。

　　在上海市人民政府参事、上海社科院房地产研究中心常务副理事长张泓铭研究员看来，“5118”应该是上海市域 范围内商品房价格总平均的概念，它是包括了金山、奉贤甚至崇明等远郊区县在内的加权平均数，将全市6340.5平方公 里陆地面积全部覆盖在内。“而大多数的购房者，他们所关注和接触到的住房，主要还是在环线以内，这就难免会对房价的理 解产生偏差。”

　　新近公布的“5118”，张泓铭认为这一数字是相当理性、全面和具有权威性的。“对于这一数字的理解，人们不 要以偏概全。开发商和中介代理商认为统计数字偏低，不仅有分析的角度问题，还可能是出于商业因素的考虑。不要用功利的 眼光看待这个数字。”张泓铭说。

　　丁祖昱对均价落差的解释，印证了庄培基的判断：差别主要在于统计的口径的不同。国家统计局是以销售面积为依据 ，而丁祖昱的统计是按照预售登记面积来计算的。根据上海市交易中心的统计数据，2003年上海商品房预售登记面积为2869.43 万平方米，预售登记总金额为1692.20亿元，两者相除，即得出每平方米5801元的均价。

　　丁祖昱告诉记者，作为一名房产销售商，他所在的公司参考的市场数据，从来都是以“预售登记”为基准，“它反映 的是市场实际成交的情况，数据更及时，更准确。‘销售面积’则与实际情况存在一个‘时间差’，一般会滞后一年。”记者 追问这是否意味着“5118”可能更接近2002年上海市商品房实际均价，丁祖昱对此表示肯定。

　　就在3年以前，上海的平均房价还停留在每平方米3000多元的水平，2003年却一跃而成全国第一，对此丁祖 昱的看法是，这不过是一个价值回归的过程。每平方米3000多元是与上海这座国际性城市的价值是不相匹配的，即便是全 国第一的“5118”，也远远不能体现上海现有的价值水平。

　　“近两年之所以出现房价快速上涨，原因之一是过去的基数太低。2004年的上海房价，继续上涨是毋庸置疑的。 以‘5801’为基数，我认为今年的涨幅会控制在10％左右，如果以‘5118’为基数，那么涨幅将达到20％。”

　　何处还有“5118”？

　　“5118”目前分布在上海的哪些区域？经过多方努力，记者未能从行业主管部门获取更权威的相关数据。通过电 话调查和网上搜索，记者找到了近20家开盘价在“5118”附近的楼盘(见附图)。

　　这批楼盘的开盘时间为2003年的9月到2004年1月，价格从4700元／平方米到5200元／平方米不等 ，主要分布在外环线以外的闵行、宝山和浦东地区，徐汇、闸北、普陀、虹口区的边缘地带，尚有一到两处罕见的“漏网之鱼 ”，在黄浦、静安、卢湾、长宁等区，“5118”早已彻底绝迹。

　　然而在采访中记者了解到，2003年年中以来上海中心城区部分高档楼盘出现滞涨，而外环线附近5000元／平 方米到7000元／平方米的中档楼盘却显现出热销迹象。记者目前搜集到的楼盘，实际上房价都已出现了不同程度的上涨， 数月前的“5118”，如今也已成了明日黄花。

　　采访中记者还发现，部分地处远郊的区县，商品房的价格也在逐步向“5118”逼近，一些临近中心城区，或者规 划完备、地理位置相对优越的楼盘，价格早已在“5118”以上。

　　嘉定区房产交易中心一位不愿透露姓名的女士告诉记者，2003年年内，嘉定尚有每平方米2000多元的楼盘， 但主要是卖给拆迁户。去年区内房产的均价为3437.83元／平方米，高档楼盘的价格为2003年的12月已涨到6000-7000 元／平方米。“在2003年我们嘉定的房价还是以4000元／平方米占主导，但是到了今年，4000元的房子已经很少 看到了。”

　　奉贤区房地产交易中心一位张先生对记者说，在2003年的年初，奉贤的最低房价在3000元／平方米，全年区 内商品房的均价估计在3800元-4000元／平方米之间，一些房型较好的小高层价格还不到5000元／平方米，但是 2004年的最高价一定会超过这个数。

　　2003年的南汇楼市，也出现了较大的涨幅。南汇房地产交易中心的朱女士向记者透露，去年南汇商品房的平均价 格在3000元／平方米左右，芦潮港附近的大团还有县内最低的2000多元／平方米的住房，绿地集团开发的康盛家园， 房价高居南汇县内之首，达到4800元／平方米。一些分布在南汇的别墅房，价格早已超过了1万元／平方米。

　　在占地面积1083平方公里的崇明岛，由于市府开发崇明的整体规划尚未完成，当地楼盘数量非常有限，近两年几 乎没有推出大楼盘，市场供不应求，供需矛盾比较突出。在崇明投资房地产项目的上海瀛通集团有限公司总经理严汉其认为， 在整体规划没有正式出台之前，2004年崇明的房价涨幅有限。过去的2003年，崇明商品房的平均价位应该在3200 元／平方米，价格最高的楼盘达到3800元／平方米。

　　崇明新开发商品房虽然有限，但是当地房产交易部门提供的交易数据，也是上海统计部门所采集的基础数据中的一个 重要组成部分。记者电话采访崇明房产交易中心，中心工作人员坦率地说他们提供的数字可能不够准确。

　　“在崇明买卖房屋，合同上登记的交易金额与实际成交金额相比很可能是偏低的。”这位工作人员透露，在市中心买 卖房屋，购房者与发展商基本都是陌生人，严格按照合同执行对双方都非常重要。但是在崇明，由于人口相对较少，购房者与 发展商更容易直接或者间接地建立关系，这样在购房合同中将交易金额报低，就可以少交契税。这对原本相熟或者有某种关系 的交易双方来说，并无利益损害，发展商也愿意接受。

　　类似的情况在上海其他远郊区县是否存在，记者无从考证。从崇明一地的情况可以推断，如果作为统计部门数据链的 源头出现偏差，最后得出的数据必有存疑之处。

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