撰稿／杨艳萍(记者)

　　“谁能消化北京、上海两地过剩的新建写字楼面积？”根据国际知名房地产服务及投资管理公司仲量联行最近的一项 研究结果显示，试图在中国新兴保险行业分一杯羹的各大保险公司，将成为京沪两地巨量写字楼的主要承租户。

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　　经济学家认为，近年中国经济持续增长的主要动力，集中在能源、汽车、科技、信息、房地产五大领域。过去10年 国内房地产行业投资快速攀升，针对写字楼的巨大投资，使北京的CBD区域以及上海浦东的面貌发生了深刻的变化。

　　过去5年中，上海浦东甲级写字楼的供应量为58万平方米，未来5年的供应量将接近100万平方米。而在浦西， 过去5年的甲级写字楼供应量为93.5万平方米，未来5年的供应量也将达到100万平方米左右。北京写字楼供应量更是 大得惊人，过去5年甲级写字楼供应量为100万平方米，未来3年将达到300万平方米。

　　即将到来的下一波供应高峰，会不会造成在一段时间里写字楼空置率居高不下？这是个令业主们头疼不已的问题。

　　写字楼市场的新主力

　　历史数据显示，从1995年到2003年，外资银行、证券公司、科技企业和制造业的总部，成为国内写字楼的主 要承租户，未来5年上述行业如果能继续保持原有的增长优势，势必仍将在国内写字楼租赁市场中扮演主要的角色。

　　尽管由于国内贸易环境的改善，一大批国际企业有扩张计划，同时许多新的公司将成为写字楼新的承租户，但是这些 需求仍不足以消化掉多余的供应量。为了尽快消化这部分供应量，急需一个快速增长并且对写字楼空间具有很强吸纳能力的行 业出现。

　　与此同时，一股不容忽视的力量正在崛起，迅速成长起来的中国保险业，已引起业界人士越来越多的关注。在过去的 6-9个月内，由于政府为保险公司代理商在销售额度内的经营打开了方便之门，结果导致北京将近2万平方米的写字楼空间 被保险公司消化。类似的情况在亚洲其他新兴保险业市场中都曾出现过。

　　仲量联行预计，还将有超过30个保险公司代理商会进驻北京，从而增加对写字楼物业更多的需求。2003年美国 大都会人寿保险公司在北京的办公面积从原来的120平方米扩大到了超过4000平方米。保险行业此次大发展，将很有可 能占据北京2004年写字楼物业总吸纳量的20％。

　　中国保险监督管理委员会2001年公布的一份报告显示，当年中国人的保险花费仅占世界总量的1％，但是，在中 国购买保险的公司和个人的数量增长却十分迅速——2003年上半年，比去年同期增长了32％。过去5年内，中国的人寿 保险业收益的平均增长速度接近70％。

　　根据仲量联行的分析，国内保险市场快速增长的原因，首先是由于保险提供了比银行存款更高的回报；其次目前国内 社会保障体系尚不完善，人们希望通过购买保险，来实现医疗和养老的保障功能。第三，经过多年的市场培育，中国人对保险 的认识也与从前大不相同，随着生活节奏的加快，生活成本的加大，购买保险成为社会各阶层更多人群的选择。

　　在美国、日本等保险行业已趋成熟的市场，人均保费已达到3000美元，在中国的近邻韩国，人均保费也已超过1000 美元。占世界总人口20％的中国，即便以韩国为近几年的发展目标，市场上升空间已极为广阔。因此许多专家相信，中国的 保险业市场不仅将保持持续增长，而且不久还将成为亚洲的第二大保险业市场。

　　到2004年12月(中国加入WTO3年后)，中国将取消所有对国外保险公司的地域限制条件。同时国外公司业 将获许在中国建立独资企业，独立运营。随着保险公司的发展，他们将需要更多的办公面积，而这对房地产市场来说无疑是个 好消息。

　　保险公司将成写字楼主要客户

　　开发商们期望由保险公司引发的写字楼需求增长，能像10年前外资银行和证券公司进驻中国时的情形一样。有数据 表明，当中国政府批准了更多的人寿保险经营牌照后，写字楼物业的需求发生了惊人的增长。

　　在上海一项调查显示，目前平均每家保险公司所租用的写字楼面积仅为670平方米，还不到证券公司和会计师事务 所平均租用面积的一半。如果保险公司在未来5年内按照15％-30％的保守速度增长，他们将在租用面积上超过证券公司 和银行。任何开发商和地产商都不会对如此巨大的商机熟视无睹。

　　有人推测，保险公司会自行投资房地产市场，因为这本身就与保险业的投资业务相吻合。但是仲量联行指出，中国的 外资保险公司短期内仍将依赖于独立的房地产商提供写字楼物业，外资保险公司的需求将成为整个商业地产市场的关键动力。

　　保险公司对于写字楼面积的需求与其他一些大型写字楼租用企业类似：交通可及性，低廉的平均成本，未来可扩展空 间，单层楼面面积较大，以及国际标准的物业管理。

　　但保险公司也有它们特殊的需求。它们往往希望能拥有建筑物的冠名权，要求用作公司总部的物业一定是一流的写字 楼，同时还需要交割便宜的后台办公地点，并且满足他们频繁出入的客户和代理商对于通行能力的要求。

　　一个聪明的开发商可以与一名租户签订一揽子租约，并利用三栋或更多写字楼为他们提供这些服务。保险公司是值得 信赖的承租者，他们更愿意签订长期的租约，以避免中国房地产市场租约期短多变等问题，尤其是在写字楼市场出现新一轮供 应高峰之时。

　　保险公司是值得信赖的租户，它们对于办公物业的需求在可以预见的未来将不断增长。中国保险市场的扩张将为写字 楼市场带来一个新的稳定的租户群体。而这一趋势现在才初见端倪。对于“谁将消化京沪巨量写字楼”这样的问题，保险行业 将给出一个明显而确定的答案。

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